농지전용허가의 모든것

농지전용허가란?

법에서는 대지가 아닌 땅에 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 먼저 밟도록 정하고 있슴. 그 중 도시 계획 구역 밖의 논이나 밭, 즉 농지를 전용하여 집을 지을 수 있는 "대(垈")로 바꾸는 일을 "농지전용"(도시계획구역내에서는 "형질 변경")이라고 하고,임야(준보전임지)를 집을 지을 수 있는 "대"로 바꾸는 일을 "형질 변경"(보전 임지의 경우에는 "전용")이라 함

"농지전용허가"의 특성

논이나 밭을 대지로 전용해준다는 허가를 받았다고 해서 그 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아님. 집이나 건축물을 짓고나서 준공검사를 완료한 후 지목변경을 해야 바뀌며 그 전까지는 농지이나 일반 농지와는 용도가 다름. 일반적으로 농지는 농사를 짓는 사람만이 가질수 있으나 전용 허가를 받은 농지는 외지인이라도 가질 수 있슴, 즉 농지취득자격증명을 받지 않아도 농지 취득이 가능함. (소유권 이전등기 절차에서 2안임)

"농지전용(산림훼손)허가"시 소요비용

대체농지조성비 : ㎡당 4,300원(대체조림비 : 평당 883원) 농지전용부담금 : 공시지가의 20%(산림전용부담금 : 공시지가의 20%) 개발부담금 : 개발이익의 25%

농지전용허가 및 소유권 이전등기 절차

구 분		주요 내용
전용 허가 절차	1 단계	매도/매수인 토지매매계약 체결
	2 단계	관련서류 첨부후 농지관리위원회에 전용허가 신청 토지사용승낙서(지주 인감증명 첨부) 가설계안 농림부가 요구하는 일정서류 -.전용목적등을 기재한 사업계획서 1부 -.전용예정구역이 표시된 토지의 지적도 -.전용되면 인근 농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지계획서
	3 단계	농지관리위원회 확인후 전용허가권자에게 심사확인서 첨부하여 서류 송부(7일 이내)    ※.전용허가권자        ☞농림지역 3,000㎡이상/ 준농림지역 1만㎡이상 - 시.도지사        ☞농림지역 3,000㎡미만/ 준농림지역 1만㎡미만 - 시장, 군수, 구청장
	4 단계	전용허가권자 전용 허가/불허가 결정후 농지전용허가 신청자에게 통보(15일 이내)
	5 단계	전용허가시 허가권자는 농어촌진흥공사로 하여금 농지전용자에게 대체농지조성비, 전용부담금 부과.고지의뢰
	6 단계	농어촌진흥공사 농지전용자에게 대체농지조성비(㎡당 4,300원), 전용부담금(공시지가의 20%) 고지서 발급
	7 단계	농지전용자 대체농지조성비, 전용부담금 수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부
	8 단계	수납기관(농협, 수협, 축협) 농지전용자에게 영수증 발급 및 납입통지서 농어촌진흥공사, 시장.군수.구청장에 통보
	9 단계	농지전용자 시장.군수.구청장에 영수증 제시
	10단계	시장.군수.구청장 대체농지조성비 및 전용부담금 납부 사실 확인후 전용허가증 발급(농지법 제 36조 규정 의거)
소유권 이전등기 절차	11단계	1 안	2 안
		농지전용자 전용허가증 첨부후    농지취득자격증명신청	전용허가후 목적 건물 신축 (2년 이내)
	12단계	토지거래허가구역인 경우 토지거래허가신청    (전용허가 받은 농지는 거주지 요건없이 토지    거래허가 가능)	준공검사필
	13단계	토지거래허가신고 필증 받음	대지로 지목 변경
	14단계	소유권 이전 등기 및 전용 목적 사업 실현

 농지전용허가

전원주택을 짓는데는 거의가 준농림지역으로 경지정리가 안된 지역의 전, 답이며 그 외에 농지(농업진흥구역과 농업보호       구역)에 전원주택을 짓기는 사실상 어렵다.      농지(農地)란 농사를 짓는 농토(農土)을 말하는 것으로 대지와는 엄격히 구별된다.      대지는 국토이용계획법상 건설교통부에서 관리하며, 건축법과 도시계획법등을 적용받는다.      지목이 대지인 경우, 도시지역 이외의 지역에서는 바닥면적 60평이하는 신고만으로도 건축이 가능하다.      반면 농지는 농림수산부에서 관리하므로 농지를 타용도로 사용하려면 반드시 전용(轉用)절차를 거쳐야 한다.            이 경우 해당 읍, 면, 동사무소의 산업계를 거쳐 각 시군의 산업과, 농정과등을 경유하는 절차를 거친다.      농지전용허가를 신청하려면      - 지주에게 토지영구사용승락서를 받고 농지관리위원회에 농지전용허가 신청을 한다.      농지전용허가를 신청하려면 매매계약 체결 후 지주로부터 토지영구사용승락서를 받아야 한다. 토지영구사용승락서란 지주가      토지에 대한 일체의 권한을 매수자에게 넘겨주겠다는 약속으로, 지주의 인감증명이 첨부되어야 한다.      토지영구사용승락서를 받고 나서 전용권자는 농림수산부령이 요구하는 일정서류를 준비해 당해 농지 소재지를 관할하는      농지관리위원회에 농지전용허가 신청서를 제출해야 한다. 농림수산부령이 정한 서류란 사업계획개요서 1부,      토지영구사용승락서, 전용예정구역이 표시된 토지의 지적도, 전용이 인근 농지 영농에 피해가될 경우 피해방지 계획서      등을 말한다. 농지법 시행령 시행규칙 제36조 (농지의 전용허가) 제37조 (농지전용의 허가신청) 제25조 (농지전용의 허가신청) <1>농지를 전용하고자 하는자는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은사항을 변경하고자하는경우에도 또한 같다 <2>위원장은 신청서류를 제출받은 때에는 농지관리위원회로 하여금 다음 각호의 확인기준에 따라 확인하게하여야 한다.           <  확인기준 >  1.전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부.  2.피해방지계획이 수립되어 있는지여부.  3.전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그시기, 방법 , 수량등이 농수산업 또는 농어촌생활환경 유지에 피해가 예상되는지의 여부. <3>위원장은 확인을 마친때에는 제출받은서류에 그 결과를 기재한 농지관리위원회확인서를 첨부 신청일로부터 5일이내에 관할 시·군·구청장에게 송부하여야한다. <4>위원장은 제출받은 서류에 흠이 있다고인정할때에는 지체없이 보완,보정을요구해야한다. <1>농지전용허가신청서는 별지 제     16호 서식에의한다. <2>허가신청서에 첨부서류 1.전용목적등을기재한 사업계획서 2.농지소유권·사용권 입증 서류 3.지적도·임야도등본과 지적도 4.당해 농지전용이 농지개량시설 또는 도로의폐지 및 변경이나 토사의 유출,폐수의 배출,악취의발생등을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌 생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치등 피해방지계획서. 5.변경 사유서 ( 변경 내용을 증명할수 있는 서류를 포함 ) 및 허가증(변경허가신청의 경우에한함.)       농지전용허가의 심사기준  시군구청장은 허가신청서등을 송부받은 때에는 심사기준에따라 심사후 농림부령이정하는서류첨부하여 송부받은 날로부터 15일내에 시·도지사에게송부하여야하며 시도지사는 10일이내에 이에대한 종합적인심사의견서를 첨부하여 농림부장관에게 제출하여야한다.   < 전용허가의 심사기준 >  1.법제39조(전용허가등의 제한)의 규정에 위배되는지의 여부  2.전용하고자 하는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될수 있는지의 여부  3.농지면적이 목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지의 여부  4.전용코자 하는 농지가 경지정리·수리시설등 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부.  5.제37조 2항의 경우 피해방지계획이 타당하게 수립되어 있는지의 여부.       한강수계 지역의 양평, 광주,이천, 여주 지역은 수변구역에 해당되는 지역으로 소유권은 자유롭게 이전이 되나 전용허가를       받으려면 예전처럼 현지에서 전식구가 6개월 이상 거주해야 전용허가를 받을 수 있다.       그러나 경기도를 벗어나면 전용허가 받기가 쉽다.       농지전용허가시 농지조성비, 전용부담금을 납부하여야 허가의 효력이 발생 - 농지조성비 　·경지정리가 시행된 논 : 7,200원 　·용수개발이 시행된 논 : 11,900원 　·경지정리와 용수개발이 시행된 논 : 14,600원 　·기타 농지 : 4,500원 - 전용부담금 : 개별공시지가의 20%