국토의계획및 이용에 관한 법률 의 이해

우리나라의 국토 관련 개별법은 -산림법, 하천법, 농지정리사업법,토지수용법, 도시계획법, 건축법등- 1961~62년사이에  많이 제정되었는데  전 국토를 관리하는 큰 틀인 '국토이용관리법'은  그 뒤 1972년에서나 제정되었지요.

즉  체계적인 국토이용의 개념이 생긴지는 40년도 되지않습니다.

국토이용관리법은 몇차례의 개정을 거치는데 1993년 김영삼 정부들어, 늘어난 토지수요에 공급을 늘려 부동산 시장을 안정시킬 목적으로 개발가능 면적을 늘리기로 하고 규제를 완화하는 방향으로 국토이용관리법을 개정, 10개 이던 용도지역을 5개(도시,준도시,농림, 준농림 자연환경)로 단순화하며 문제의 '준농림'지역이 탄생합니다.

이때부터 국토이용 관리방식도 개발할 수 없는 행위를 명시하고 그 외에는 모두 가능토록 하는 네가티브시스템으로 완화되지요.

문제의 '준농림지역' 이라 한 이유는....

이곳의 농지나 임야를 형질변경만 하면  고층아파트(당시에는 용적률 400%허용)나, 상업지역에 들어설 수있는 모텔과 가든을,  공업지역에만 들어설수 있던 개별입지 공장을 건축할 수 있게 됩니다.
그러니 이 때 토지 투자라 함은 당연히 준농림지 투자를 말하는 것이었죠.

이에따라 전 국토는 그야말로  난개발로 몸살을 앓게 되는데 대표적 예가.....
용인의 수지, 죽전, 기흥에 기반시설도 제대로 갖춰지지 않은 고층 아파트들이 들어서고,
화성시는 공장건축으로 난개발되며  수변지역은 러브호텔과 가든이 마구 들어서게 됩니다.

이러다보니 용인의 경우 아파트 식수문제와 교통문제가 불거지게 되는 등 문제점들이 가시화, 공론화되면서 국토관련법률 체계의 정비성 필요성이 대두됩니다.

당시 도시지역에는<도시계획법>, 비도시 지역에는<국토이용관리법> 적용으로 이원화 되어 있던 법체계를  일원화하여  2002년 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>을 제정, 2003년 1월부터 시행하게 됩니다.

그러면서 용도지역을 도시, 관리, 농림 ,자연환경보전지역의 4개로 통합하게 됩니다.
5개 용도지역 중 문제가 많았던 준도시, 준농림지역을 관리지역으로 편입시킨거지요.

토지적성평가란 이 준농림지역을 평가하여 관리지역의 종류인  보전관리, 생산관리, 계획관리 중 하나로 지정하겠다는 겁니다.
당연히 개발은 계획관리에서 일어날 가능성이 높으므로 관리지역 투자 시는 '계획관리'지역인지 확인해야합니다.

그리고 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률까지 제한하는 사항이므로
가장  먼저 눈여겨 보아야 할 사항입니다.

국토계획법에서는 용도지역에 따라  가능한 건폐율, 용적률을 제시해 놓았는데,
지차체에서 도시조례로 이를 조정가능하므로 정확한 사항은 각 지차체(홈페이지) 도시조례를 참고 하셔야하구요...
(용도지역,지구 등에관한 사항은 토지이용계획확인서에서 확인가능합니다.)

그렇기 때문에 용도지역에 따라 지가가 많은 차이를 보이겠죠?

이렇게 중요한 용도지역의 지정과 변경은 앞서 정리해드렸 듯이 건교부장관이나 시.도지사에 의해 도시관리계획으로 가능한데 그 절차를 보면 기초조사 후 주민의견청취(2개이상 일간신문에 14일이상 공고)를 하게 되어있으므로  이제는 일반인도 어느 정도 그 움직임(?)을 알수있게 됩니다. 이제부턴 신문볼 때 눈여겨 보세요~

한가지 더 말씀드린다면.... 용도지역 중 가장 개발이 어려운 곳, 즉 보전의 목적이 강한 곳은 자연환경보전지역입니다.