임야와 산지전용의 모든것(펌글)

□ 산지란?

「산지관리법」에 의하면 산지란 아래의 항목에 해당하는 토지를 말한다. 단, 농지ㆍ초지ㆍ주택지ㆍ도로 등은 제외한다.
- 입목ㆍ죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지와, 그 토지 안에 있는 암석지ㆍ소택지 및 임도
- 집단적으로 생육한 입목ㆍ죽이 일시 상실된 토지
- 입목ㆍ죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지와, 그 토지 안에 있는 암석지ㆍ소택지 및 임도

ꏘ긴급질문 !!! 신문기사는 보존임지의 임야라 써 있는데 새~임은 산지라 카시니 ?
♡맞십니다 !!! 초보자가 어려워 하는 부분 중의 하나.

이런 것 구분하는 이론 외우느라 청춘 낭비하시지 말고 이렇게 단순화 시킵시다. ‘임야’가 그냥 ‘산지’더라
ꏘ맞다. 서울만 갈 줄 알면 되는 기라. 지리 아무리 잘 알면 뭐 하노, 서울 못가면 헛방!

□ 산지의 구분
산지는 산지의 합리적인 보전과 이용을 위하여 전국의 산지를 크게 보전산지와, 준보전산지의 두 가지로 구분한다.

▪ 보전산지
보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 구분한다.
- 임업용 산지 : 임업 생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지
- 공익용 산지 : 공익기능을 위하여 필요한 산지가 공익용 산지
  주된 이용 목적이 임업 생산기능 및 공익기능이기 때문에 산업용지의 공급 등이 가능한 준보전산지에 비해서 산지전용의 허용 범위가 좁고 엄격하다.

▪ 준보전산지
보전산지 이외의 산지로서 임업생산, 농림어민의 소득기반 확대 및 산업용지의 공급 등에 필요한 산지이며 개발행위를 위한 산지전용의 범위가 넓다. 개발대상으로 설명하는 산지는 주로 준보전산지를 말한다.

ꏘ새~임!!! 부동산 투자 책을 보면 천편일률적으로 위와 같이 써 놓았던데 ,
    그럼 보전산지와 준보전산지의 구분은 어느 서류보고 어떻게 합니까?

♡ 그것이 문제여 !! ㅠ ㅠ
     * 보전산지와 준보전산지 구분하는 법
      - 토지이용계획확인서에 표시되어있다.
      - 구 토지이용계획확인서 양식은 12번중 4번 산림에 표시되어있다.
        즉 보전임지(생산( ) 공익( )) 요렇게 표시되어 있는 곳에 ( )에 o가 있으면
        보전산지 중 임업용 산지이거나 또는 공익용 산지이다.
        생산임지는 임업용 산지로 공익임지는 공익용 산지로 명칭이 변경되었다.
      - 신 토지이용계획확인서 양식 즉 우리가 www.onnara.co.kr에서 보는 양식에는
        두 번째 줄 다른 법령등에 따른 지역 지구 등에 보면 보전산지<산지관리법> 이런
        표현 등으로 표시되어 있습니다.
      - 아무 내용이 없으면 그냥 준보전산지로 보면 된다. 아무리 도보기 쓰고 찾아 봐도 준보전산지라고 표시는 안나옴 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

ꏘ날마다 책 보고 보전산지가 공자왈~~ 준보전산지 맹자왈~~  외우기만 하면 뭐하노
    땅보고 서류보고 이것이 보전산지 인지 준보전산지 인지 구분 할 줄도 모르면!!!!

□ 보전산지의 지정

▪ 임업용 산지
산림자원의 조성과 임업 경영기반의 구축 등 임업 생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.
- 「산림법」에 의한 요존국유림要存國有林ㆍ채종림採種林 및 시험림의 산지
- 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 의한 임업진흥권역의 산지
- 그 밖에 임업 생산기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 법령이 정하는 산지

▪ 공익용산지
임업생산과 함께 재해방지ㆍ수원보호ㆍ자연생태계 보전ㆍ자연경관 보전ㆍ국민 보건휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지를 말한다.

- 「산림법」에 의한 보안림ㆍ산림유전자원보호림 및 자연휴양림의 산지
- 「사방사업법」에 의한 사방지의 산지
- 「산지관리법」에 의한 산지전용제한지역
- 「야생 동 · 식물 보호법」에 의한 야생동 · 식물특별보호구역, 시 · 도 야생 동 · 식물보호구역 및 야생 동 · 식물 보호구역의 산지
- 「자연공원법」에 의한 공원의 산지
- 「문화재보호법」에 의한 문화재보호구역의 산지
- 「수도법」에 의한 상수원보호구역의 산지
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역의 산지
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 녹지지역 중 법령이 정하는 녹지지역의 산지
- 「자연환경보전법」에 의한 생태 · 경관보전지역의 산지
- 「습지보전법」에 의한 습지보호지역의 산지
- 「독도 등 도서지역의 생태계보전에 관한 특별법」에 의한 특정도서의 산지
- 사찰림寺刹林의 산지
- 그 밖에 공익기능 증진을 위하여 필요한 산지로서 법령이 정하는 산지

ꏘ 허걱~ 법 겁나게 복잡타 !!
♡ 걱정 마셔 !!
      걍 보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지가 있더라 이렇게 한 줄로 알아둡시다.
      이것만 알아도  할 일은 없으니까......

□ 보전산지 안에서 할 수 있는 행위

▪ 산지전용제한지역
산지전용제한지역이란 말 그대로 산지의 전용이 제한되는 지역을 말한다. 예 생략

▪ 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위
산지전용제한지역 안에서는 아래의 9가지에 해당하는 행위를 하기 위하여 전용하는 경우를 제외하고는 산지전용을 할 수 없다.

- 국방 · 군사시설의 설치
- 사방시설 · 하천 · 제방 그 밖에 이에 준하는 국토보전시설의 설치
- 도로, 철도, 전력 · 석유 및 가스의 공급시설, 그 밖에 법령이 정하는 공용 · 공공용 시설의 설치
- 산림보호 · 산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치
- 임업 시험연구를 위한 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치
- 문화재 및 전통사찰의 복원 · 보수 · 이전 및 그 보존관리를 위한 시설과 문화재 및 전통사찰과 관련된 비석 · 기념탑, 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치
- 「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」에 의한 신 · 재생 에너지의 이용 · 보급을 위한 시설의 설치
- 「광업법」에 의한 광물의 탐사 · 시추시설의 설치 및 법령이 정하는 갱내채굴
- 위의 8가지의 시설을 설치하기 위한 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치.
♡어허 ~  진짜 허가 받을 일이 거의 없구만 !!! 쩝 저런 땅 가지고 뭘 할 꼬~~
     ‘신 · 재생 에너지의 이용 · 보급을 위한 시설의 설치’ 이정도가 유일한 탈출구구만
    혹시 모르니까 여러분 기억해 두시던지..쩝~

▪ 임업용 산지에서 할 수 있는 행위
임업용산지 안에서 할 수 있는 행위를 예시하면 아래와 같다.

- 산지전용제한지역 안에서 할 수 있는 행위
- 임도ㆍ산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설의 설치
- 수목원ㆍ자연휴양림, 그 밖에 법령이 정하는 산림공익시설의 설치
- 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 법령이 정하는 주택 및 시설의 설치
- ‘법령이 정하는 주택 및 시설’이라 함은 농림부령이 정하는 농림어업인이 자기소유의 산      지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡ 미만으로 건축하는       주택 및 그 부대시설을 말한다.
- 농림어업용 생산ㆍ이용ㆍ가공시설 및 농어촌 휴양시설의 설치
- 광물, 지하수, 그 밖에 법령이 정하는 지하자원의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의      설치
- 석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신설비, 그 밖에 법령이 정하는 공용ㆍ공공용 시설의 설치
- 「장사 등에 관한 법률」의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장장ㆍ납골시      설의 설치
- 법령이 정하는 종교시설의 설치
- 병원ㆍ사회복지시설ㆍ청소년수련시설ㆍ근로자복지시설ㆍ공공직업훈련시설 등 공익시설로서      법령이 정하는 시설의 설치
- 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설로서 법령이 정하는 시설의 설치
- 법령이 정하는 지역사회개발 및 산업발전에 필요한 시설의 설치
- 위의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치
- 그 밖에 가축의 방목, 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 물건의 적치, 농로의 설치 등 임업용      산지의 목적 달성에 지장을 주지 않는 범위 안에서 법령이 정하는 행위

♡결론 : 부동산 개발로서 별로 할 수 있는 행위가 없네요
           그래도 성의를 보인다면 실수요자 목적의 농림어업 관련 시설 등은 있음.
           종교, 청소년, 교육 연구 시설은 가능하군.

ꏘ캬~ 세~임..요점정리 쥑인다.

▪ 공익용 산지에서 할 수 있는 행위
공익용산지(산지전용제한지역 제외) 안에서 할 수 있는 행위를 예시하면 아래와 같다.

- 산지전용제한지역 안에서 할 수 있는 행위
- 임도 · 산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설의 설치
- 수목원 · 자연휴양림, 그 밖에 법령이 정하는 산림공익시설의 설치
- 광물, 지하수, 그 밖에 법령이 정하는 지하자원의 탐사·시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치
- 교육 · 연구 및 기술개발과 관련된 시설의 설치
- 법령이 정하는 규모 이하의 농림어업인의 주택 및 종교시설의 증축 또는 개축
- 법령이 정하는 공용ㆍ공공용 사업을 위하여 필요한 시설의 설치
- 위의 시설의 설치를 위한 진입로, 현장사무소 등 부대시설의 설치
- 그 밖에 공익용 산지의 목적 달성에 지장을 주지 않는 범위 안에서 산채ㆍ야생화ㆍ관상수의 재배, 농로의 설치

ꏘ새임 공익용산지는 임업용산지 보다 더 할일이 없어 보이네여?
♡항개 갈쳐 드리니 열개 아시는군!! 그래서 가끔 문의가 옴
   보전산지인데 기도원 할려는데 어떠냐고... 기도원 됩니다. 나머지 허가조건 충족한다면..

♡ 결론
      보전산지에서 할 수 있는 행위는 상당히 제한되어 있습니다. 산지전용제한지역은 말 할 필요도 없고 임업용 산지나 공익용 산지에서 할 수 있는 행위는 여러분이 읽어 봐도 아시겠지만 상당히 제한되어 있습니다. 농림어업과 관련된 시설이나 종교시설 등 만이 인허가가 가능하죠. 흔하게 이루어지는 공장부지를 조성하여 분양한다거나 전원주택부지를 개발하여 분양한다거나 등의 행위는 거의 불가능하죠. 토지의 가격은 해당 토지에서 건축할 수 있는 건축물이 무엇이냐에 따라 결정되는데 돈 될 만한 건축 가능한 건축물이 많지 않으니 당연히 토지 값이 약하고 환금성이 떨어지겠죠? 일반인들이 투자하기에는 특별히 입지가 따봉인 경우를 제외하고는 어려운 땅이죠.

ꏘ 새임~  보전산지는 저것 보고 하면 되는데 그럼 준보전산지는 할수 있는행위를 멀보고 해야 하나여 ~

♡네, 그냥 토지이용계획확인서 상의 용도지역을 보고 용도지역에서 허용하는 건축물을 보고 하시면 됩니다.