토지거래허가구역내 농지취득절차

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래의 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 건교부장관(시.도지사)이 지정하는 지역입니다.


2. 토지거래허가구역 지정기준?
가) 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는 경우
① 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
② 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장.군수 또는 구청장이 확인한시설의 설치에 이
용하고자 하는 것인 경우
③ 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업. 축산업. 임업 또는
어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
④ 공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하
는자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
⑤ 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역. 지구 구역 등의 지정목
덕에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업을 이용하고자 하는 것인 경우
⑥ 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업
과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 경우
⑦ 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용
하고자 하는 경우

나) 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우
① 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
② 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

다) 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우


3. 토지거래허가구역내 거래시 주의사항
가) 주의사항
① 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 농지 1000㎡, 임야 2000㎡가 초과 되는 토지는 실수요
여부,이용목적 등의 심사를 거쳐 관할시장,군수,구청장의 허가를 받아야 함.
② 주말농장용 농지(1000㎡미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요없으나 도시지역에서는 허가를 받아야 함
③ 허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할, 매매하는 경우 분할 전토지가 허가 대상에 포함되면 분할
토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야 함. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우도 적용함.

나) 토지거래에 대한 허가
① 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출 하여야 함.
② 시장.군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 통지하여야 함.

출처 :	지앤지 공인중개사 http://gngon.net

 

 

 

토지거래허가구역 농지 취득 절차

 

1. 농지란(농지법제2조)
   가. 전. 답. 과수원 기타 법적 지목 여하에 불구하고 실제 현상이 농작물의 경작 또는 재배지로 계속하여 3년이상 이용되는 토지.
※ 지목이 전, 답, 과수원은 실제 상황에 관계없이 농지이나, 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 타 지목도 3년이상 계속하여 영농을 하면 농지로 보며, 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을 재배하면 농지가 아님.
   나. 유지,농로,수로 등과 같이 농지의 개량시설의 부지와 온실, 비닐하우스,버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설은 농지이나 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지가 아님.

2. 농업인이 아닌 개인이 주말*체험영농에 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만이어야 합니다.

3. 허가를 받아야할 면적(시.군.구청 : 처리기간 15일)
-도시지역
주거지역 / 공업지역/ 상업지역/ 녹지지역/ 용도지역의 구분이 없는 지역
180㎡초과 / 660㎡초과/ 200㎡초과/100㎡초과 / 90㎡초과
(54.45평초과) / (200평초과)/ (60평초과)/ (30평초과)/ (27평초과)

 

-도시지역 이외
임 야 / 농 지/ 농지 및 임야 이외
1,000㎡초과 /500㎡초과/ 250㎡초과
(302평초과)/ (151평초과)/(76평초과)

4. 농사를 짓기위한 취득
가. 구입자격 확인
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인: 농업경영 목적으로 취득시 통상적으로 영농이 가능해야 함 .
- 토지거래허가 가능 여부 확인 : 토지 소재지 시, 군에 거주(신규일 경우) .

나.등기부 등본 확인
- 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부
- 등기부등본 확인 : 가등기. 근저당권. 지상권 등 설정 여부
- 등기부 등본을 제시 할 경우 발급일자 확인 : 인지가 붙어 있는 날자 확인.

5. 질문하신 내용중
가. 영농계획서는 허가신청시
나. 농지취득자격증명은 허가신청시
(주거지역과 녹지지역이 분할되어 있을 경우 주거지역은 농업경영이 곤란하고 녹지지역만 가능하며 녹지지역만 취득자격증명 발급)
다. 토지거래허가구역 내의 농지구입 허가 기준 이해의 편의를 위하여 세분하여 간략히 정리합니다.
   (1) 허가대상은 300평 이상입니다.

 거래시 허가가 필요항 면적은 비도시지역의 농지인 경우 1000제곱미터 초과 농지입니다. 다만 대상 면적의 3배 범위 내에서  공고시 허가면적을 조정할 수 있습니다.
   (2) 주말체험영농의 목적으로의 300평 미만 토지구입은 안 됩니다
(2004.2 토지거래업무 처리규정 개정시 농지법에 특칙으로 되어 있는 주말체험영농 목적의 농지취득의 금지가 명문화 되었습니다)
   (3) 구입자는 직접 농작을 하는 실 수요자이어야 합니다.
토지거래허가를 받을 수 있는 자는 직접 농업경영을 하는 실 수요자이어야 하며 이는 구입시 제출하는 농업경영계획서로 심사할 뿐만 아니라 그에 따른 자경여부의 매년 1회 사후 점검등 엄격한 사후관리를 받습니다.
   (4) 통작거리는 20킬로미터 이내이어야 합니다.
신규구입하는 도시인 또는 농민의 주소지 및 거주지는 구입대상 농지와의 거리가 20킬로미터 이내이어야 합니다. 다만 인접 행정구역의 경우에도 가능합니다.
   (5) 구입자 및 세대원 전원의 주소지를 해당 토지 인근으로 옮겨야 합니다.
주민등록지 이전 당일에도 허가 신청이 가능하다고 해석합니다.
   (6) 주민등록지에서 실제 거주하여야 합니다.
허가자 본인과 특별한 사유가 없는 세대원 전원은 실지 주민등록지에서 거주해야 합니다. 허위 이전한 경우 사후 점검으로 시정명령, 과태료, 벌금등의 제재를 받습니다.
   (7) 농지의 공동 소유는 안 됩니다.
   (8) 허가신청시 농지취득자격증명심사를 함께 받습니다.