토지이용계획확인원 으로보는 토지 재태크방법

§토지이용계획확인원으로보는투자법

 2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다.

 

전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2 이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.

 

다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다.

 

용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.

 

또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다.

 

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다.

 

용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.

 

개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다.

예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다.

 

이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에따라1필지의토지에2 이상의용도지역, 용도지구, 용도구역에관한규정은국토의계획및이용에관한법률제84조에별도로규정하고있습니다.

 

1필지의토지가2이상의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸치는경우그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는용도구역에있는부분의규모가330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.

 

예를 들면1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는허용되지않아야하지만현실적으로존재함) 관리지역이700㎡이고농림지역이300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로규정한다는 것입니다.

 

건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.

 

즉, 면적제한에따른예외규정이없고, 두개의용도지구에대한규정을적용한다는개념입니다.

 

용도지구에 대한 규정은 시, 군도시계획조례에있으니용도지구로지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.

 

또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.

 

하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는그전부에대하여방화지구안의건축물에관한규정을적용하게됩니다.

 

다만, 그건축물이방화지구와그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역의경계가 [ 건축법] 에의한방화벽으로구획되는경우그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에있는부분에대하여는그러하지아니합니다.

 

1필지의토지가녹지지역과그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는각각의용도지역, 용도지구또는용도구역의건축물및토지에관한규정을적용합니다. 다만, 녹지지역의건축물이미관지구, 고도지구에걸쳐있는경우에는미관지구, 고도지구안의건축물및토지에관한규정을적용하고,

방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다.

 

용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다.

하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는기회가 될 수 있으며, 이럴경우토지이용용도를높이는계기가될수도있을것입니다.

 

예를 들면, 1필지의토지에상업지역과주거지역이혼재되어있을경우상업지역 면적이3,000㎡이고, 주거지역이600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역1,500㎡, 주거지역300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.

 

미관지구와 고도지구, 방화지구가지정되어있을경우에는용도지역에대한건축물의용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이강화되게됩니다.

용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다.

따라서 토지투자시 위와 같이1개의필지에대해2개의용도지역, 용도지구, 용도구역이지정되었다면반드시규정을이해해착오없이투자에임하시길바랍니다