최근의 귀농현상과 무관하지 않은 농지투자에 대해 자세히 살펴보기로 한다.
먼저 농지는 도시지역내의 농지와 비도시지역의 농지로 구분된다.
우리가 일반적으로 토지에 투자하기 위해서는 여러 가지 확인해야 될 중요한 서류들이 있다.
토지이용계획확인서가 그 중에서도 중요한 핵심이다.
토지이용계획확인서의 기재사항 중에는 용도지역을 구분하는 항목이 있다.
이를 자세히 살펴보면 용도지역 항목에 도시관리계획에 의하여 결정된 도시지역, 관리지역,
농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지 지역으로 구별되어 표기된다.
즉, 도시지역이라고 하더라도 녹지지역은 사실상 비도시지역처럼 개발행위허가를 받아야 한다는 것이다. 이 사항을 유념해야 한다. 또한, 이 지역은 도시지역으로 지정되어 있으니 취득해 놓으면 개발하기가 쉽다고 하는 유혹에서도 자유로울 수 있어야 한다. 그러자면 여러분들의 노력이 요구된다. 여러번 읽고 숙지하도록 하자.
이어서 녹지지역은 다시 보전녹지와 생산녹지, 자연녹지로 세분되고 이 녹지지역 안의 농지는 모두 농지법의 농지로 취급된다. 만약 녹지지역이 농업진흥농지, 보호농지라면 별도로 농지법을 적용받아 규제가 많고, 이에 반해 일반농지는 녹지지역의 행위제한만 받으므로 그 차별성은 있다고 할 것이다.
정리해보면, 보전녹지지역 보다는 생산녹지지역, 생산녹지지역보다는 자연녹지지역의 농지가 활용도가 높아 투자가치가 있다고 할 수 있다. 생산녹지와 자연녹지에서는 전원주택형 단독주택이 건축이 가능하고 4층 이하의 연립주택과 다세대주택은 조례에 따라 일부 허용하는 지역도 있으니 참고 하기로 하자.
다음으로 이와 관련하여 자연취락지구에 대해 살펴본다. 자연취락지구는 도시지역 내의 녹지지역이라든지 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내에 마을 등 취락을 정비하기 위하여 지정된 곳이다. 취락지구는 일반 농지보다 여러 가지 특혜가 있으며 대표적으로 두 가지의 특례조항이 있다.
첫째, 건축법상 건폐율이 20%에서 60%이하로 완화된다는 것이다. 기존에 우리가 알고 있는 계획관리지역의 건폐율이 40%임을 감안하면 많은 혜택이라 할수 있다. 둘째, 자연취락지구로 지정되면 보전녹지지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 보다는 행위제한이 완화되는 효과가 있다. 즉, 건축물 허용용도가 넓어진다는 것이다. 단독주택, 제1종 2종근린생활시설, 창고 그리고 조례가 허용하는 4층 이하의 연립다세대주택, 주유소 종교 문화시설 등을 건축할수 있다.
지금까지 농지와 관련한 투자가능 대상 및 항목별 특성에 대하여 살펴보았다.
이러한 토지가 앞으로 투자가치가 있는지 정리해 보면, 현재의 토지시장 상황은
아직도 침체기를 벗어나지 못하고 있는 것으로 판단된다.
이는 현재 토지를 양도하거나 취득할 경우 부재지주에 대한 양도세 중과세 유예기간이
2012년 12말까지 연장된 것과, 또한 올해부터 도시지역의 녹지지역과 비도시지역에서
개발사업 시기와 상관없이 개발면적을 합산하여 개발행위를 제한하는
연접제한제도가 폐지된 것이 침체된 토지시장을 대변한다고 볼 수 있다.
그러나 연접제한제도의 폐지는 도시지역의 녹지지역, 비도시지역의 토지가 공장 창고 등으로
개발하기가 상대적으로 용이해지는 효과를 나타낼수 있기에 토지의 거래 활성화에
도움이 될 것으로 판단된다.
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