[스크랩] 토지보상 재태크

 토지 재태크에 있어서 가장 어려운 문제는 환금성이다.

아무리 땅 값이 많이 올라도 팔아서 현금을 손에 쥐지 않는다면 그냥 자산으로 남아있을 뿐 그것을 ' 화폐 ' 라고볼 수는 없는 것이다.

지가가 일정 가격으로 올라가면 그 땅에 맞는 수요가 대폭 줄어든다. 그만큼 거액을 투자해 주변환경에 맞는 용도로개발할 수 있는 실수요자를 만나야 하기 때문이다.

부동산 투자란 결국 수익환원을 목적으로 리스크를 감내하며 일정기간 부동산에 돈을 던지는

것이다. 그래서 ' 投資 ' 라 하지 않는가ㅡ.

 

그런데 가장 난제인 환금성 문제를 한방에 해결하는 방법이 있다. 바로 「토지 보상」이다.

국가정책으로 지구를 지정해 개발하려는 지역안에 내 땅이 있다면 그야말로 손 안대고 코 푸는 격이 아닌가. 그러나 이러한 정책이나 개발계획은 매스컴을 통해 발표되기 이전에는 일반인들이 알기도 힘들고 또 자칫하면 변동될수도 있기 때문에 항상 리스크가 따른다는 점에서 유의가 필요하다.

그럼에도 불구하고 보상을 노리고 투자하는 사람들은 그만큼 빠른 정보와 신속한 결단력으로 무장(?)하고 오늘도 정보수집과 분석을 게을리하지 않고  있다.

그렇다면 과연 안전하면서도 수익이 보장되는 보상지역의 땅 투자는 어떻게 할 수 있을까.

보상지역의 정보입수와 분석을 통한 예측의 기술은 아래와 같은 방법으로 확인할 수 있다.

 

1. 지자체의 도시기본계획

2. 언론보도 : 광교신도시와 김포신도시의 경우 6개월전 지역신문에 보도되었다.

3. 입찰사이트 : 타당성 용역으로 검색

4. 관계기관 협의 과정

5. 기초조사 : 측량, 사전환경성 검토

6. 기술단 등 용역회사 출장 확인

7. 개발행위, 지분쪼개기 허가 급등지역 등...

 

관련법은, 택지개발촉진법과 시행령, 시행규칙 그리고 도시 및 주거환경정비법, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, '토지보상평가지침' 등의 규정에 의거 보상을 받게 된다.

법률과 령, 규칙 등을 일일히 나열하자면 지면이 부족하니 핵심 내용만 요약해 보기로 한다.

 

토지보상지역의 투자는 미리 알고 선점하지 않는다면 성공을 보장 받을 수 없다. 왜냐하면, 투자시기가  너무 늦어 비싸게 구입하면 매입가보다 보상의 기준이 되는 감정평가액이 낮게 나올 가능성이 높을 뿐더러 일단 개발계획이 확정되면(지구지정 고시) 지정된 당시의 공시지가를 기준으로 보상가를 책정하기 때문이기도 하다.

토지보상금의 책정은 '국가에서 인증한 2 이상의 감정평가법인에서 조사한 감정평가액의 평균치'로 산출하는데일단 지구지정이 된 후에는 모든 개발행위허가가 중단되고 기 허가된 개발사업 말고는 일체의 행위를 할 수 없도록

'개발행위 제한지역'으로 묶이게 된다. 그러나 어떤 법도 마찬가지지만 항상 예외사유는 있게 마련이고,

보상은 토지 이외에도 건축물, 지장물, 수목 및 기타 권리 까지 해당되므로 보상을 제대로 꿰고 있는 '보상의달인(?)' 들은 이러한 돈되는 여러가지 방법을 이용하여 현금을 보장받는 "보상 재테크"를 실전에서 적용하고있다.

 

행위제한 이전에 아래와 같은 방법으로 토지를 리모델링 하거나 건물의 부가가치를 높이는 방법도 있다.

1) 용도지역 상향(종 상향 포함)

2) 지목변경 : 전, 답, 임야를 대지 또는 잡종지, 공장용지 등으로 변경

3) 수목식재 : 이전비와 취득비 비교 검토

4) 합법적인 현실 이용상황 변경 : 특히 잡종지로 변경

5) 건물수리 : 페인팅 등

6) 주민등록 이전

7) 개별공시지가, 표준지 공시지가 올리기

* 이러한 투자 요령은 보다 상세한 스킬이 필요하다.

 

유형별 투자 아이템을 살펴보면,

1. 도로 - 절하평가가 아닌 정상평가의 대상이 되는 도로.

2. 무허가 건축물(또는 부지) 투자 - 무허가건축물의 경우 현황평가가 아니라 건축될 당시의 이용상황으로 평가함.

3. 법정지상권 과 유치권 - 보상지역에서 토지의 하자는 사업시행자가 전적으로 해결해 줌.

4. 유지, 양어장 - 현실적으로 거래시엔 가격을 안쳐주지만 보상시엔 정상적으로 평가 함.

5. 지적불부합토지 - 실제 지적상의 지번, 지목, 면적, 소유권, 경계, 위치 등이 맞지 않는 토지로 공시지가를 기준하여 평가하되 해당 토지의 형상, 위치, 환경과 이용상황 등을 고려해 평가한다.(상세한 사항은 '부동산 가격공시 및감정평가에 관한 법률' 참고)

6. 주위토지통행권

7. 공장 뉴타운 사업 등 외에도 신도시지역에 땅을 마련하는,

8. 이주자 택지

9. 생활대책용지

10. 협의양도인택지

11. 보상금 예치에 따른 특별공급권

12. 대토보상

13. 용지보상용 채권 등이 있으며...

수목에 대한 보상도 있다. 수목은 규격에 따라 다르며 관상수, 과수, 묘목, 입목으로 분류하여 이식에 필요한 비용을 원칙으로 보상하나, 예외적으로는 취득비로 보상하는 경우(법 제75조)도 있다.

 

2004년 초 판교신도시 토지보상 때 보상금이 200억 이상을 받아가 세간의 화제가 됐던 3인방 사례가 있다. 가히 천문학적 돈이 아닌가ㅡ!! 월급쟁이로선 꿈도 못 꿔볼 금액에 부러움을 살만하다. 국가예산으로 개발하는 정보를이용해 한탕주의로 땅 투기를 하자는게 아니다.

평생 농사지어 평온하게 소유해온 농민들만 보상받는다면 뿌듯할 일이겠으나 그렇지가 않지 않은가...

내가 안사도 누군가는 투자를 할것이며 결국 대한민국에서 부자로 살아남겠다고 남들 놀때 연구하고 노력한 사람의몫이라면 부동산에 관심있는 독자 스스로가 보상 대상자가 되려고 노력해야 할것이다.

출처 : 하늘내린터를 찾아 귀농귀촌하기

글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기

메모 :