핵심은 진입로의 확보다
일반적으로 도로의 개통은 토지의 교통이 편리해지고 접근성을 개선함으로써 땅값을 올리는 주요 호재다.
따라서 도로는 토지의 투자가치와 개발전망을 높이는 중요한 요소가 된다는 데 이견이 없다.
그러나 이러한 도로는 소위 '통과로'로 고속도로, 터널, 국도, 지방도로 등 도로법상의 도로와 철도, 연육교, 운하 등 주로 자동차가 다니는 길을 말한다.
여기서 말하는 도로는 차와 사람이 다니는 부분외에도 터널, 교량, 도선장, 도로용 엘리베이터 및 고속도로 휴게소 등 도로의 부속물로서 도로의 기능을 보조하는 시설 및 그 정착물을 포함한다. 또 다른 도로의 의미는 건축물을 올리는데 있어서 반드시 갖추어야 할필수적 허가요건으로 있어야 하는 도로, 즉 국토계획법과 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)를 말한다.
투자에 있어서는 통과도로가 개통되거나 개통예정인 지역을 눈여겨보는 것은 기본이지만, 그 범위안에서 진입도로가 있는 땅을 찾거나 낼 수 있는 땅을 매수해야 하는 것이다.
건축허가를 받아서 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로에 2m이상이 접해야 한다.
또 막다른 도로의 길이가 10m미만인 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다.
막다른 도로의 길이가 10~35m인 경우에는 폭 3m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다. 그러나 막다른 도로의 길이가 35m이상인경우는 폭 6m(다만, 읍.면지역은 4m)이여야 한다.
반대로 연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다는 점에 유의해야 한다.
/지목이 '도로'이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것
위와같이 도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입을 할수 있는 사실상의 도로가 없으면 건축허가를 받을수 없다. 그러나 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시계획상 예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다.
그리고 대지에 접한 도로가 사람의 통행이 불가능한 자동차전용도로(고속도로, 고가도로)인 경우에는 건축법상의 도로로 볼수 없으며, 이러한 자동차 전용도로에만 접한 토지의 경우에는 건축허가가 나지 않는다.
맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러가지 방법이 있다. 맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 방법으로는 도로부지를 별도 매입하거나 공유지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승낙을 받는 방법이다.
(3)인접토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사설도로 개설
(4)진입토지에 대한 도로사용승낙서를 받아 도로로 사용
도로 개설을 위한 토지사용승낙서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적을 명기하고,사용하는 자의 주소,성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하고, 사용대차나 임대차 형식으로 사용하면 된다. 문제는 땅 주인이 변경되는 경우 다시 계약을 맺어야 한다는 사실이다.
결국, 새로운 땅 주인으로부터 다시 사용승낙을 받아야 한다는 점을 알면 매도시에 낭패를 당하지 않을 것이다.
따라서 공유지분으로 도로를 확보하던가 별도로 도로지분만큼 매입하여두는 것이 향후 땅값을 제대로 받을 수 있다는 점에서 필지분할이나 합병 등의 방식만큼이나 좋다.
해당 토지와 도로사이의 구거에 구거(하천)점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 해당관청에 기부체납하고, 도로로 인정
농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야한는데, 실제로 가능하다.
소유자의 피해를 최소화하고, 그 피해를 보상하는 선에서 마무리지을 수 있지만 실무상 접근은 쉽지 않다.
(7)통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권설정으로 도로개설
경운기를 타고 논과 밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농로를 이용해야 한다. 이러한 농도나 임도는 오랜기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로의 기능을 하고있는 셈이다. 이것을 관습법상의 지역권이라 한다.
이와 달리, 지역권은 내 토지를 이용하기 위하여 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기하면 물권으로 인정받는다.
지역권이 설정되면, 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 본다.
임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화, 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위해 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다.
임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 건축허가시 필요한 진입도로로 인정하거나 사용할수는 없다. 따라서, 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다.
경운기 등이 다니는 시골의 논밭 사이의 길 혹은 시골 밭두렁 등을 가로지르는 농로(農路)혹은 농도는 도로가 아니고 개인 소유의농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다.
경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도 농로는 건축법상의 도로가 아니기에 일반적으로 건축허가를 받기 어렵다는 것을 알아야 한다.
Tip2) 현황도로, 관습도로, 사실상의 통로에도 주택을 지을 수 있나
지자체마다 각기 다른 조례를 들어 주민이 20년이상 사실상의 통로로 쓰는 경우[관습도로]에는 이해관계인의 동의 없이 도로로
인정받을 수 있다는 지자체도 있고, 지적법상 도로가 아니라도 현황도로를 이용하여 건축허가가 난 사례가 있는 경우에는 현황도로를 진입도로로 보아 새로운 건축허가도 가능하다는 지자체도 있다. 경우에 따라서는 현황도로를 통과하여 사용하는 가구수가 5호이상이라면 사유지라 할지라도 관습상 도로로 인정하여 건축허가를 득할 수도 있다.
즉, 개인 소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 인정하는 경우는 토지소유자의 동의없이도 도로로 지정할 수 있다는 규정이 있는 경우에는 건축허가를 득할 수도 있다는 조례가 있는지 확인하여야 할 것이다.
결론적으로, 현황도로, 관습상 도로, 사실상의 통로 등을 건축법상의 도로로 사용할 수 잇는가는 토지의 이용현황과 토지여건에 따라 조례 등의 해석이 다를 수가 있기 때문에, 도로 사용여부 확인은 필수적이라 하겠다.
※ 지금까지 진입로(건축을 전제로한 도로)의 법적인 규정과 의미, 그리고 효과 등을 살펴 보았다.
그러나 반드시 새로운 도로가 남으로써 토지가격이 뛰고 가치가 상승되는 것은 아니다. 구도로 와 신도로, 그리고 신설계획도로 등의 여파로 유동인구의 동선이 변화되어 오히려 가치가 떨어지는 경우도 있으니 투자자들은 반드시 과거보다는 미래를 겨냥하여 해당관청의 도시계획(교통망 계획)을 확인한 후 투자를 고려하여야 뒤탈이 없을 것이다.
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