[스크랩] 부동산 경매 실전 노하우 1 - 매각조건

부동산 경매 실전 노하우 1 - 매각조건   

1) 매각조건

 경매의 목적부동산을 경락인에게 취득시키기 위한 조건이다. 경매도

 일종의 매매라 할 수 있지만 통상의 매매에서는 그 조건을 당사자가

 자유로이 정할 수 있는 반면 강제경매는 소유자의 의사에 반하여

 행하여지고 이해관계인도 많으므로 법은 매각조건을 획일적으로

 정하고 있다.

 법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 낙찰인에게 이전시키는

 조건을 말한다. 다시 말해 경매의 성립과 효력에 관한 조건이다.

 매각조건에는 법원에서 경매로 팔 때에는 법에서 정한 매각조건과 법원

 에서 임의로 정하는 특별매각조건이 있다.

     

 법정매각조건이란 부동산상의 권리의 인수, 소멸원칙, 최저경매

 가격결정, 보증금의 비율, 대금납부시기, 소유권의 취득시기 등 민사

 집행법에서 정한 일반적인 조건과 절차를 말한다.

  ① 이해관계인의 합의에 의한 경우

     최저매각가격 외의 법정매각조건은 이해관계인 전원의 합의에

     의해 변경 할 수 있다.

  ② 사법보좌관의 직권에 의한 경우

     거래의 실정을 반영하거나 매각절차를 효율적으로 진행하기

     위해 필요한 경우, 사법보좌관은 배당요구의 종기까지 매각조건

    을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정 할 수 있다.

   특별매각조건이란 이해관계인 간의 합의나 법원의 직권에

  의해 변경하는 조건으로 재경매시에 입찰보증금을 20%로 한다든지

  대금미납부시 연체 이자를 20%(민사소송법에 정해진 이자는 5%이다)로

  한다든지 농지취득자격증명이 필요하거나 지상에 경매대상물건 이외의

  건물이 있다든지 하는 경우에 이러한 조건을 말한다.

< 동부 3계 2007-4503 명일동물건, 농지취득자격증명 필요 >

 

- 농지취득자격증명 발급절차 (처리기간 : 접수일로부터 4일)   신청 : 농지취득자격 증명을 발급 받고자 하는 자는 신청서와 농업경영계획서를 작성하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 시*구*읍*면장에게 발급 신청(주말*체험영농 목적은 농업경영계획서를 작성하지 않음)   첨부 서류  ▷ 농지취득자격증명신청서,  ▷ 농업경영계획서[농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함]  ▷ 법인인 경우 법인 등기부등본.  ▷ 농지취득인정서(법제6조제2항 제2호의 규정에 해당하는 경우)   실무) 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인하라(시․군․구․읍․면사무소-담당계)  ▷ 발급요건, 신청자격과 그외의 조건이 적격한 것으로 예측되고, 발급 가능한     사유일것으로 예상되더라도 해당기관에 공식적인 의견문의서(질의서) 제출을     통해 발급가능여부를 재확인하는 것도 있어서는 않된다.     간혹 당연히 발급 가능할 것으로 예상된 물건에 대해서도 발급 불가가 되어     입찰보증금을 날릴 수 있기 때문이다.     그 외에도 토지를 취득할 때 에는 주의를 기울여야 하는데 원하는 물건을 낙찰     받았다 하더라도 예상치 못한 법률규제 또는 지차체 권한 사항으로 인하여 특정     구역에 포함되어 제약사항에 저촉되어 최초 계획한대로 사업추진을 할 수가     없어 곤란을 격을 수 있기 때문이다.

Tip. 농지취득자격증명 발급요건   농지매매증명 발급기준에 대하여 당시 법령에 그 확인 기준에 대한 명확한 규정은 없다. 1988.11. 3 농지개혁법 제51조의 개정으로 농지취득시 ○ 농지소재지에 전세대원주민등록이전 및 실제 6개월 이상 거주 요건 명문화됨 ○ 농업인에게 농지를 분배한 농지개혁의 목적에 따라 매수인이 자경이    가능한지 여부, ○ 농지소유상한인 30,000㎡ 초과 여부, ○ 농지소재지와 매수인의 거주지가 동작이 가능한 거리인 20km이내 여부, 등을    확인하여 적합한 경우에 발급하도록 하였다.   ※ 토지거래허가구역에서 매매. 판결. 공매인 경우는 토지거래허가    대상이다(농지취득자격증명을 발급 받지 않음).   - 면적에 따른 발급요건     ▷ 1,000㎡ 이상 : 농업경영목적으로 농지를 취득하고자 할 때, 공유로 취득하고자     할 때에도 각각의 지분은 1000㎡ 이상 이어야함     ▷ 1,000㎡ 이하 : 농업인이 아닌 개인이 주말, 체험농장으로 운영 하고자 할 때     ▷ 330㎡ 이상   : 비닐하우스를 운영하고자 할 때   - 신청자격     ▷ 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자   ▷ 농업법인   ▷ 초중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교 및 규칙 별표1에 규정된 공공단체 등      (농림부장 관으로부터 농지취득인정서를 발급받은 경우)   ▷ 주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인   ▷ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자      (당해 농지를 취득하는 경우에 한함)   ▷ 농업기반공사 및 농지관리기금법 제24조 제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업      지구 안에서 농업기반 공사가 개발하여 매도하는 다음      각 목의 1에 해당하는 농지를 취득 하는 자        ⇒ 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터미만의 농원부지        ⇒ 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터미만의 농지   ▷ 한계농지등의 정비사업시행자로부터 1천500제곱미터미만의 농지를  분양받는 자

출처 : 하늘내린터를 찾아 귀농귀촌하기

글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기

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