양도세 면제 대상 농가주택
1세대1주택자가 농어촌주택 취득 후 취득 전에 보유하던 다른 주택 양도시 양도소득세 비과세 특례를 인정받습니다.
종전에는 주택과 관련한 현행 양도소득세는 1세대 1주택 3년 보유에 한하여 비과세가 인정돼(소득세법 제89조, 시행령 제154조) 농어촌주택 취득에 따른 양도세 부담으로 농어촌주택 구입이 어려웠습니다.
그러던 것을 농어촌주택 추가 취득 후 기존 보유주택 양도를 할 때 양도소득세를 비과세토록 했습니다.
1세대 1주택자가 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 일반주택)을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 됩니다.
농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 동일 읍면 또는 연접한 읍면에 소재 하는 경우 감면대상에서 제외됩니다.
농어촌주택에 대한 양도소득세 과세특례 범위는 광역시 및 수도권 지역(접경지역 제외) 이외의 읍면지역으로서 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택이라야 합니다.
경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 재정경제부령이 정하는 지역은 과세특례가 적용됩니다.
비과세 대상이 되려면 대지면적 660㎡이내, 주택 연면적 150㎡(공동주택의 경우 전용면적 116㎡) 이내 규모에 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 당해 주택의 취득당시에는 7천만원 이하, 일반주택의 양도당시에는 1억원 이하라야 합니다.
일정한 조건을 갖춘 읍면 소재 농어촌주택 취득·보유시 지방세(취득세, 재산세, 종합토지세) 중과 대상인 '별장'에서 제외됩니다.
지금까지는 지방세법상 상시 거주하지 않는 주택은 '별장'으로 간주돼 주말주택 등으로 이용하는 농어촌주택은 지방세 중과세 대상이 되었습니다.
별장의 경우 재산세와 종합토지세는 5%(일반 농촌주택 세율은 통상 0.2∼0.5%), 취득세는 일반세율의 5배(10%)로 중과됩니다.(등록세는 일반세율과 같은 3%)
별장은 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다.
일정조건을 충족하는 읍면 소재 농어촌주택 및 그 부속토지는 취득세 등 지방세 중과대상 별장에서 제외됩니다.
농어촌주택의 지방세 중과대상 별장에서 제외되는 지역은 ▲광역시 및 수도권 지역(접경지역과 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역은 제외)을 제외한 읍·면지역으로서 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 지역의 농어촌주택으로 ▲대지면적 660㎡ 이내 ▲건물의 연면적 150㎡ 이내 ▲건물의 시가표준액 2,500만원 이내인 주택입니다.
농어촌주택 세재개편 문답
[답] 1세대 1주택자가 농어촌주택취득기간 중 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하였던 기존주택을 양도하는 경우 기존주택에 대한 양도소득세를 면제해 주는 제도입니다.
농어촌주택의 취득기간은 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지의 기간을 말합니다.
농어촌주택취득기간 내에 농어촌주택의 매매계약을 체결하고 2006년 12월 31일까지 잔금을 모두 지급하는 경우에도 농어촌주택취득기간 내에 농어촌주택을 취득한 것으로 인정합니다.
단, 매매계약 체결은 계약금을 지급한 경우에 한합니다.
하지만 1세대가 취득한 농어촌주택과 이미 보유하고 있던 기존 주택이 행정구역상 같은 읍면 또는 연접한 읍면에 소재 하는 경우에는 적용되지 않습니다.
[문] 농어촌주택 관련 양도소득세 과세특례가 인정되는 농어촌지역은 어느 지역입니까?
[답] 농어촌주택 관련 양도소득세 비과세 특례가 인정되는 지역은 다음을 제외한 곳을 말합니다.
- 광역시에 소속된 군 지역 및 수도권지역(단 접경지역중 부동산가격동향 등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역 제외)
- 인천광역시 옹진군, 경기도 연천군, 그밖에 지역 특성이 이와 유사한 지역으로서 재정경제부령이 정하는 지역은 과세특례가 적용됨
- 국토의계획및이용에관한법률 제6조 및 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가지역
- 소득세법 제96조제1항제6호의2의 규정에 의한 부동산 가격 상승률을 감안해 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 지역
- 관광단지 등 부동산 가격안정이 필요하다고 대통령령이 정하는 지역(관광진흥법에서 정한 관광단지)
[문] 농어촌주택 관련 과세특례가 인정되는 농어촌주택의 규모나 기준은 얼마입니까?
[답] 농어촌주택은 대지면적이 660㎡(약 200평)이내, 주택의 연면적 150㎡(약 45평) 이내라야 합니다.
단 공동주택의 경우, 전용면적 116㎡(약 35평) 이내라야 합니다.
또 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 당해 주택의 취득당시에는 7천만원 이하, 일반주택의 양도당시에는 1억원 이하이어야 합니다.
[문] 농어촌주택을 취득한 후 일반주택 양도 전에 증개축하였을 경우 농어촌주택의 면적 및 가액 산정은 어떻게 하는지요?
[답] 농어촌주택의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택을 증축 또는 부수 토지의 추가 취득이 있는 경우 증가된 건물·토지의 면적 및 가액을 각각 포함하여 계산합니다.
농어촌주택을 증축 또는 부수 토지의 추가 취득이 있는 경우 농어촌주택의 보유기간은 당초 농어촌주택의 취득일부터 기산하여 계산하고, 농어촌주택취득기간이내의 취득 또는 지역 해당여부는 당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 합니다.
[문] 농어촌주택을 3년 동안 보유하기 전에 기존주택을 양도할 경우 양도소득세를 내야 하는지요?
[답] 1세대가 농어촌주택의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 면제받을 수 있습니다.
그러나 기존주택을 양도하더라도 농어촌주택은 3년 이상 보유하여야 하며, 3년 이상 보유하지 않는다면 보유하지 않은 과세연도의 과세표준신고시 양도소득세로 납부해야 됩니다.
다만, 공익사업을 위한 토지의 수용, 사망으로 인한 상속, 멸실 등의 사유로 인해 3년 이상 보유하지 못하는 경우는 예외로 합니다.
[문] 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용 받고자 할 경우 어떻게 해야 하는지?
[답] 과세특례를 적용 받고자 하는 자는 과세특례신고서를 양도소득세과세표준신고기한 이내에 양도소득과세표준예정신고 및 확정신고를 납세지 관할세무서장에게 ▲일반주택의 토지대장 및 건축물 관리대장 ▲농어촌주택의 토지대장 및 건축물 관리대장 등의 서류를 첨부해 제출해야 합니다.
[문] 양도소득세 과세특례가 인정되는 농어촌주택의 종류는?
[답] 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 모두 포함되며 개정법률 시행일 이후에 신축하는 경우도 포함됩니다.
즉, 개정법 시행일 이후에 농어촌주택을 취득하여 철거한 후 재건축하거나 증·개축하는 경우, 기존에 취득한 토지에 시행일 이후 주택을 신축하는 경우에도 해당됩니다.
[문] 농어촌주택 취득자가 기존주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받기 위한 농어촌주택의 보유기간은?
[답] 1세대1주택자 과세특례를 위해서는 농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유해야 합니다.
농어촌주택을 취득한 후 3년이 되기 전에 기존주택을 양도하는 경우에는 일단, 기존주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 때에는 비과세 됩니다.
그러나, 농어촌주택 취득일로부터 3년이 되기 전에 처분하는 경우에는 비과세 적용을 취소하고 양도소득세를 부과합니다.
다만, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 및 그 밖의 법률에 의한 수용, 협의매수, 사망으로 인한 상속 또는 멸실 등의 사유로 인하여 당해 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않는 경우에는 예외로 인정하여 과세특례를 인정받을 수 있습니다.
[문] 농어촌주택 취득시 지방세가 중과되지 않는 농어촌주택의 범위 및 기준은?
[답] 지방세법에서 상시거주하지 않는 주택은 '별장'으로 간주되어 주말주택으로 이용하는 농어촌주택에 대해 지방세(취득세, 재산세, 종합토지세)를 중과하고 있습니다.
그러나 농어촌활력증진을 위해 일정기준에 맞는 농어촌주택 및 그 부속토지는 지방세를 중과하는 별장 대상에서 제외시켰습니다.
대상범위 및 기준은 대지면적이 660㎡ 이내이고 건물의 연면적이 150㎡ 이내이며 건물의 시가표준액이 2,500만원 이내인 주택으로 ▲광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역(단 접경지역과 수도권정비계획법의 규정에 의한 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역을 제외) ▲ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역 및 허가구역 ▲ 소득세법 제96조제1항제6호의2의 규정에 의하여 재정경제부장관이 지정하는 지역 ▲관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 지역에 있는 주택은 중 혜택을 받을 수 없습니다.
[문] 수도권과 광역시에 있는 상시거주하지 않는 농어촌주택을 모두 별장으로 보아 지방세를 중과세하는지요?
[답] 광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역의 읍 또는 면지역에 있는 농어촌주택의 경우 별장으로 인정될 경우 지방세가 중과세됩니다.
단 접경지역지원법에 의한 접경지역과 수도권정비계획법에 의한 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역은 지방세가 중과세 되지 않습니다.
자료 : 국세청
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