[스크랩] 부동산경매시리즈 5/권리분석이란?

 

■ 권리분석이란? 권리분석이란 간단히 말해 경매물건을 낙찰 받을 경우 소멸되는 권리와 낙찰자가 별도로 추가 인수해야 하는 권리를 따져보는 것이라고 할 수 있다.   경매는 쉽게 등기부등본을 청소하는 빗자루라고 생각하면 된다. 따라서 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권이전을 함과 동시에 등기부상 설정되었던 종전의 권리들은 채권회수 여부에 관계없이 말끔히 소멸하는 것이 원칙이다. 단, 제아무리 경매가 등기부를 청소하는 빗자루라 하더라도 쓸리지 않고 낙찰자에게 고스란히 인수되는 몇몇 권리들이 있는데 이러한 권리들을 찾아내고, 대처방안을 세우는 것을 권리분석이라고 할 수 있다.   [ 경락으로 소멸하지 않는 등기부상의 권리 ] ▷ 선순위 소유권이전청구 가등기 ▷ 선순위 가처분 ▷ 선순위 전세권 ▷ 선순위 지상권 ▷ 예고등기(순위에 관계없이 말소되지 않음) ▷ 前소유자의 선순위 가압류 (단, 해당 가압류권자가 동일 채권으로 강제경매신청 했을 경우 소멸) [ 경락으로 소멸하지 않는 등기부 이외의 권리 ]  ▷ 유치권 - 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채무를 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 권리. 목적물이 다른 채권자나 담보권자에 의해 경매 또는 강제집행 되어도 유치권자는 그 경매인에 대해서 변제를 받을 때까지 목적물의 인도를 거부할 수 있다.   ▷ 법정지상권 - 토지와 건물이 동일 소유자에 속하여 있다가 경매 등의 이유로 소유자가 달라진 경우 잠재적인 토지이용권을 법률상 당연히 인정시켜 준 제도로서 법률의 규정에 의한 지상권의 취득이므로 등기를 필요로 하지 않는다고 볼 수 있다.   ▷ 분묘기지권 - 법정지상권의 일종으로 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지일지라도 관습상 인정되는 지상권과 유사한 일종의 물권. 등기를 하지 않으므로 현장답사 이외에는 알 수 없으며 경락으로 소멸되지 않고 인수된다.   ▷ 선순위 임차권 - 대항력 있는 선순위 임차은 법원으로부터 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 입찰보증금을 추가로 인수해야 한다.

 

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : tozi114 원글보기

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