[스크랩] 여행처럼 즐기며 전원주택 찾기

여행처럼 즐기며 전원주택 찾기


봄철, 전원주택의 계절이 되었습니다.
시기적으로 4~5월이면 전원주택을 찾아 떠나는 답사객들이
가장 많습니다.
전원주택이나 주말주택, 펜션 등에 관심을 가지고 막상
길을 나서지만 어디로 갈지, 무엇부터 챙겨야 할지를 몰라
궁금해 하는 초보자들이 많습니다.

이런 초보자들을 위해 전원주택·주말주택·
펜션 답사 노하우를 정리해 보았습니다.

전원주택이나 펜션단지를 홍보하기 위해 단체
답사단을 모집하는 업체들이 많습니다.
이들 업체를 따라가면 특별한 준비 없이
답사를 다녀올 수 있습니다.

그러나 이런 단체의 획일화 된 답사에서 벗어나
개인이 직접 자가용을 몰고 현장을 찾아다니는
것을 즐겨하는 답사객들도 많습니다.
특히 이른 봄의 땅 찾기 답사는 여러 가지
면에서 좋은 점이 많습니다.

땅은 겨울에 보는 것이 좋다고 했습니다.
겨울엔 수풀들이 없기 때문에 경치에 속을 염려가
없기 때문입니다.
숲의 방해를 받지 않고 지세를 다양한
각도에서 살펴 볼 수 있습니다.

하지만 겨울철은 춥고 또한 눈이나 얼음 등으로
야외활동하기가 불편해 대충대충 볼 수 있습니다.
그렇다면 아직 숲이 우거지기 전인 봄이 좋습니다.

햇살도 좋고 봄볕 속에서 파릇파릇 들판이고 산에는
새싹이 돋아나고 있어 답사여행은 그만입니다.

늦겨울이나 초봄엔 쌓였던 눈이나 얼음이 녹습니다.
이럴 때 ‘빨리 녹는 땅이 명당’이라는 격언을
되새길 필요가 있습니다.

집을 짓든, 농사를 짓든, 볕이 잘 들고 새싹이
빨리 자라야 좋은 곳입니다.
이런 것들을 쉽게 확인할 수 있는 시기가 이른 봄입니다.

사전에 준비하고 떠날 것

답사를 갔다 하더라도 현장에 가서 무엇을 확인해야
하는지에 대해 망설일 때가 많습니다.
아파트 현장과 같이 견본주택도 없기 때문에 직접 챙기지
않으면 발품만 팔게 됩니다.

발품을 덜 팔기 위해서는 사전에 준비하고 공부해야
할 것들이 많습니다.
전원주택이나 펜션에 관심을 가지고 답사여행을 떠날
때는 우선 지도부터 준비해야 합니다.

답사여행은 고속도로보다 국도를 이용하는 것이 재미있고
또한 지세와 사람들을 좀 더 가까이에서 볼 수 있습니다.

그러므로 국도가 잘 안내돼 있는 지도를 챙기는 것이 좋습니다.

인터넷이나 전문서적을 통해 가고자 하는 지역에 대한
사전 정보를 입수하는 것도 필수입니다.

이렇게 준비가 되었다면 스스로 무엇을 원하는 지를 정리해야
하는데 우선은 자신의 스타일이나 라이프스타일에 맞는 것,
현재 필요로 하는 것이 무엇인지를 냉정하게 생각해 보아야 합니다.

이런 결정을 내리기 위해서는 사전 지식이 필요합니다.
예를 들어 땅만 구입할 것인가, 집이 있는 것을 구입할
것인가를 생각해 보아야 합니다.

용도는 투자용인가 아니면 전원주택이나 펜션으로 이용할 것인가,
주말주택용으로 사용할 것인가를 생각해 보아야 합니다.

투자용이라면 땅값 상승이 기대되는 지역이 좋을 것이고
전원주택이라면 마을이 형성돼 있는 곳, 출퇴근용이라면
직장이나 근무처에서 가까운 곳이 좋을 것입니다.

주말주택용이라면 좀 한적하게 쉬었다 올 수 있는, 프라이버시가
완벽하게 보장되는 것이 좋을 것이고 펜션은 수익성을
따져보아야 할 것입니다.

특히 펜션을 선택하였다면 유형을 따져보아야 합니다.
우선 개인이 직접 땅을 매입한 후 시공업체에게 위탁하여 펜션을
짓고 운영하는 방법을 택할 것인지 아니면 펜션단지로 조성 중인
땅을 분양받아 시공업체를 통해 펜션을 지은 후 운영할 것인
지에 따라 땅은 달리 선택을 해야 합니다.

또 개발업체가 펜션 시공을 한 후 분양한 것을 매입해 운영을
관리회사에 위탁한 후 수익만 챙기는 방법도 있습니다.

이렇게 다양한 변수들이 있으므로 답사를 떠나기 전에 스스로
가이드라인을 정하는 것이 좋습니다.

현장 확인이 중요

어떤 지역으로 갈 것인가도 중요한 고려대상입니다.
연고가 있든가 평소에 잘 알고 있는 지역이라면 불편하지
않게 다녀올 수 있습니다.
이런 곳부터 먼저 답사를 해보는 것이 좋습니다.

토지투자로 사람들이 몰려들면서 기획부동산이라고 불리는
텔레마케팅을 전문으로 하는 부동산업소들이 많이 생겨나고 있습니다.

실제로 투자를 권하는 전화도 많이 받아보았을 것입니다.
대부분 개발지역의 투자가치가 있는 땅이라고 말합니다.

몇 평씩 쪼개서 파는 것인데 놓치면 후회한다는 식으로 투자를
권하는데 결정은 신중해야 합니다.

우선 토지대장이나 지적도, 토지이용계획확인원을 확인해보고
현장을 방문해 꼼꼼히 살핀 후 행정관청과 인근 중개업소에
정보의 진위여부를 확인해야 안전합니다.

땅을 구입할 생각이라면 필히 도로는 있는지와 전기를 끌어
오는데 문제가 없고 비용은 저렴한지, 식수를 확보하는데
문제가 없는지, 오폐수의 처리는 가능한지 등에 대해 확인해야 합니다.

이런 것들이 해결되지 않으면 법적인 문제도 문제지만 민원이
발생할 수도 있어 나중에 집을 짓고 살더라도 주민들과
불편해질 수 있습니다.

단지를 분양받는다면 허가가 난 곳인지, 지주와 분양자의
관계를 확인해 보는 것이 좋습니다.

만약 허가가 나지 않은 땅을 계약하였다면 집 짓는데 문제가
있고 또 지주와 분양하는 사람이 다를 경우에는 계약에 문제가
없는지를 따져보아야 합니다.

답사, 이 정도는 알고 떠나야

■ 관리지역

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 땅은 ‘도시지역’
‘농림지역’ ‘관리지역’ ‘자연환경보전지역’ 등 네 개의
용도지역으로 구분해 놓고 있는데 나름대로 특성이 있고
쓰임도 다릅니다.

전원주택이나 펜션은 관리지역 중 계획관리지역에서 개발이 쉽습니다.

허용 행위가 엄격히 제한되는 생산ㆍ보전관리지역 및 농림지역ㆍ
자연환경보전지역 중 주민이 집단으로 거주하는 지역은 취락지구로
지정하여 계획관리지역 수준으로 허용행위를 완화하였습니다.

2003년 1월 1일 이전 준농림지역(농업진흥지역 밖)은
‘국토의계획및이용에관한법률’에 의한 관리지역에 해당하며,
개발할 곳과 보전할 곳으로 구분하는 토지적성평가를 실시해
계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역으로 세분됩니다.

수도권내 시ㆍ군과 광역시, 광역시와 인접한 시ㆍ군은 2005년
말까지 세분토록 하고 그 밖의 시ㆍ군은 2007년 말까지 세분화
하도록 했습니다.

이들 중 계획관리지역이 가장 규제가 적으므로 다목적으로 개발되기
위해서는 계획관리지역에 편입된 땅이 바람직하며 개발용도인
계획관리지역에서만 아파트단지ㆍ공장건설 등이 가능합니다.

관리지역(종전 준농림지역)에서 허용되는 행위는 녹지지역
수준으로 규정하고, 녹지지역과 동일하게 관리지역도 4층
이하 건축물만 허용하고 있습니다.

ㆍ보전관리지역
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계
보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을
고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.

ㆍ생산관리지역
농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의
용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여
관리하기가 곤란한 지역입니다.

ㆍ계획관리지역
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을
고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·
체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

■ 도로

집을 지을 목적이라면 원칙적으로 보행 및 자동차 통행이
가능한 너비 4m 이상의 도로에 닿아 있어야 합니다.

주택건축 이후 건축물의 이용에 불편함이 없어야 하고 화재·
재난 등의 발생시 긴급차량의 진입에 지장이 없어야 합니다.

대지가 2m 이상을 도로에 접하여야 하는 건축법상 최소기준과
연면적의 합계가 2천㎡ 이상인 대규모 건축물에 대하여 도로 폭,
접해야 할 도로의 길이를 더 많이 요구하고 있습니다.

이때 소요 도로 폭은 통과 도로인 경우에는 4m 이상, 막다른
도로의 경우에는 그 길이가 10m 미만인 때에는 2m 이상,
그 길이가 10m 이상 35m 미만인 때에는 3m 이상, 그 길이가 35m
이상인 때에는 6m 이상입니다.

도로가 없는 땅을 맹지라 하는데 맹지의 경우에는 도로를 낼 수
있는 여건이 되는가를 확인해 보아야 합니다.

■ 팔당상수원 수질보전특별대책I ·II권역

환경법에서 팔당상수원 인근지역인 광주군, 양평군, 남양주시,
가평군, 여주군, 이천시, 용인시 일부 지역은 팔당상수원
수질보전특별대책I.·II권역으로 지정, 개발을 억제하거나
원주민에 한해서만 개발이 가능하도록 제재를 가하고 있습니다.

하수종말처리장이 있는 경우에는 관련법규대로 처리하지만
하수종말처리장이 없는 경우와 하수종말처리 예정지역인
경우에는 개발이 불가능한 곳이 많습니다.

팔당상수원 수질보전특별대책 제1권역은 남양주시, 여주군,
광주군, 가평군, 양평군, 용인시 등이며 팔당상수원
수질보전특별대책 제2권역은 남양주시, 여주군, 가평군,
용인시, 이천시 등입니다.

수질보전1권역은 광주시(광주읍, 오포면, 초월면, 퇴촌면,
남종면, 중부면, 실촌면), 가평군(설악면, 외서면), 남양주시
(화도읍, 조안면), 양평군(양평읍, 강상면, 강하면, 옥천면,
서종면, 양서면, 개군면), 여주군(금사면, 능서면, 산북면,
대신면, 흥천면), 용인시(모현면) 등 6개 시군의
25개 읍면이 해당됩니다.

건축물 규제사항은 하수종말처리장이 없는 지역으로 1990년 7월 19일
이전부터 별개 필지로 되어있는 경우에는 각 필지별로 일반 건축물의
경우 건축연면적 240평 이하, 숙박시설 및 식품접객, 조리판매업은
120평까지 건축이 가능합니다.

1990년 7월 19일 이후부터 1997년 10일 1일 이전까지 필지가
분할된 경우에는 건축허가나 농지전용허가를 신청하는 경우
당해 신청일 현재 당해 지역에 주민등록이 되어 있는 실제로
거주하고 있는 자에 한하여 각 필지별로 일반건축물의 경우
건축연면적 240평까지 숙박시설 및 식품접객, 조리판매업의
경우 120평까지 개발이 가능합니다.

1997년 10월 1일 이후 필지가 분할된 경우 관리지역에는 단독
주택 및 지역주민의 공공복리시설을 설치할 경우에만 허용합니다.

단 1997년 10월 1일 이전부터 주민등록상 당해 지역에 거주하고
있는 사람은 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하 1997년 10월 1일
이후 전입자는 건폐율 30%, 용적율 60% 이하의 규정에 따라야 합니다.

숙박시설 및 식품접객 및 조리판매업, 아파트, 연립주택,
다세대주택은 설치 불가합니다.

하수처리 예정구역으로 지정된 지역은 공사기간이 2년을 초과하는
시설은 신증설 되는 하수처리장의 공정율이 20% 이상인 경우,
공사기간이 2년 미만인 경우 신증설 되는 하수처리장의 공정율이
50% 이상인 경우에 한해 일반건축물은 240평 이상 개발이 가능합니다.

하수처리예정구역으로 지정되어 있으나 신증설되는 하수처리장의
공정률이 전혀 없는 경우에는 해당하지 않습니다.

■ 수변구역

1999년 9월 30일 환경부가 ‘팔당호 등 한강수계상수원
수질관리특별대책’의 하나로 지정·고시한 팔당호와 남북한강
및 경안천 지역입니다.

팔당호와 남한강(충주조정지댐까지), 북한강(의암댐까지),
경안천(발원지 하천구간)의 양쪽 500m~1㎞ 이내 지역이 대상인데,
팔당호와의 거리와 하천의 자정능력을 고려하여 현행 특별대책지역은
11㎞ 이내이고, 그 외 지역은 500m 이내 지역입니다.

상수원 수질관리에 직접적으로 영향을 미치는 상수원 인접지역의
하천변에 공장·축사·음식점·숙박시설 및 목욕탕 등 오염물질을
많이 배출하는 시설이 새로 들어서지 못하도록 하고 있습니다.

중복규제를 피하기 위해 상수원보호구역, 개발제한구역,
군사시설보호구역은 수변구역에서 제외했습니다.

또 하수처리시설이 설치된 하수처리구역이나 도시지역과
준도시지역 중 취락지구와 같이 개발용도로 이미 지정된
지역, 자연부락과 같이 신규오염원 입지가 사실상 불가능한
지역도 수변구역에서 제외했습니다.

경기도(남양주시·용인시·광주시·가평군·양평군·여주군),
강원도(춘천시·원주시), 충청북도(충주시) 등 3개 도 9개
시군에 걸쳐 총 255㎢에 이릅니다.

구역 내의 기존시설의 경우 2002년 1월 1일부터 오폐수화
기준이 2배로 강화됩니다. 그리고 팔당호로부터 거리가 떨어진
특별대책지역 밖의 수변구역에서는 음식점·숙박시설·목욕탕의
경우 현재보다 2배로 강화된 오폐수정화기준에
충족하면 입지가 가능합니다.

■ 토지거래허가구역

토지를 거래할 때 허가를 받으라는 지역입니다.

토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 도시지역 내
주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡,
녹지지역 200㎡, 비도시지역내 농지 1000㎡, 임야 2000㎡,
기타 500㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우에는 서류를 갖추어
관할 시군구의 허가를 받아야 합니다.

이들 지역에서는 현지인이나 무주택자가 아닌 경우에는 거래가
거의 불가능하다고 보면 됩니다.

허가받지 않고 거래하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우
2년 이하 징역 또는 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의
벌금을 물게 됩니다.

올 2월말부터는 토지거래허가구역 안에서 전세권이나 근저당 등
각종 채무가 걸려 있는 땅을 증여할 때는 반드시 시군구청의
허가를 받아야 합니다 .

또 허가구역 내 농지는 매입 후 6개월, 임야는 1년간 전매를
할 수 없고 이용목적 변경도 금지됩니다

현재 수도권과 충청권을 포함해 전국토의 15.2%인 46억평이
토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.

■ 군사시설보호구역

군부대가 많은 지역은 군사시설보호구역으로 묶여
있을 수 있습니다.

이런 지역에서는 군부대와 사전에 협의해 주택신축에
문제가 없는 지를 알아보는 것이 좋습니다. 각 군부대는
군사시설보호 민원상담실을 운영하며 대민 상담을 하고 있습니다.

군사시설보호구역인 지 아닌 지는 시·군·구청에서
토지이용계획확인서를 발급받아 보면 알 수 있습니다.

토지이용계획확인서에 군사시설보호구역으로 표시돼
있으면 일단 집을 짓는데 애로사항이 있다고 생각하면 됩니다.

군사시설보호구역이라도 지형의 특성, 부대의 임무,
장비 등에 따라 해당부대에서 판단해 건축을
부분적으로 허용하고 있습니다.

건축물의 높이와 위치 등에 제한이 많이 따릅니다.

군사시설보호구역 내에서 건축을 할 경우에는 관할관청의
허가시에 군부대의 심의를 거쳐 동의를 받아야만
건축허가를 받을 수 있습니다.

경기도 파주, 김포, 고양 등의 지역처럼 군사시설보호구역이
많은 지역에서 1급 지역은 신축을 규제하고 2, 3급 지역에서는
면적 또는 고도제한 등의 개발에 대한 제한을 받고 있습니다.

또 군사시설보호구역이라도 군사협의를 거친 도시계획에
포함된 지역이나 작전에 미치는 영향이 경미하면서
지역사회발전 및 주민 편익을 도모할 수 있는 지역 등은
건축허가가 군부대에서 행정관서에 위임돼 있으므로 군부대
허가 없이도 건축행위가 가능합니다.

이렇게 위탁된 지역은 건축물의 높이, 위치 등의 제한이
정해져 있으며 행정관서에서 확인할 수 있습니다.

■ 그린벨트

개발제한구역이라고 불리는 그린벨트에서는 건축물의
신축이나 증축 용도변경, 형질변경, 토지분할 등의
행위가 제한됩니다.

단 원주민의 경우에는 90평짜리 집도 지을 수 있고
5년 이상 거주한 사람은 40평까지 집을 지을 수 있습니다.

그린벨트 내에서도 집단취락지역은 해제가 되고 있는데
단독주택이나 슈퍼마켓, 약국, 음식점 등 근린생활시설과
4층 이하 연립주택은 지을 수 있습니다.

자연녹지에서는 건폐율 20%, 용적률 150% 범위에서 3층
이하의 단독주택과 음식점, 약국, 이발소, 장의사 등 26개
근린생활시설을 신축할 수 있습니다.

그린벨트 안의 도로가 있는 나대지에는 3층 이하의
건축이 가능합니다.

사전에 인터넷이나 전문서적을 통해 가고자 하는 지역에
대한 정보를 입수하는 것이 좋습니다.

이렇게 준비가 되었다면 스스로 무엇을 원하는 지를
정리해야 하는데 우선은 자신의 스타일이나 라이프스타일에
맞는 것, 현재 필요로 하는 것이 무엇인 지를 냉정하게
생각해 보아야 합니다.

이런 결정을 내리기 위해서는 사전 지식이 필요합니다.

[월간 OK시골]

출처 : 전원주택의전문가

글쓴이 : lk5565 원글보기

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