[스크랩] 경매로 낙찰받은 토지에 농작물이 있다면?

경매로 낙찰받은 토지에 농작물이 있다면?

 

서울에 사는 박모씨(45세)는 지난 9월 인천 강화군 소재의 500㎡규모의 고구마 밭을 낙찰 받았다. 이 고구마 받은 아직 추수전이었던 터라 고구마도 동시에 얻을 수 있다는 생각에 낙찰의 기쁨은 두 배로 컸다. 잔금납부일이 다가오자 박씨는 잔금을 내고 소유권이전등기까지 마쳐 완전히 박씨 소유의 밭이 됐다.

 

박씨가 이 밭에 있는 고구마를 캐려고 하려던 순간 생각지도 않던 일이 발생된 것이다. 전 토지소유자가 고구마에 대한 소유권을 주장하고 나선 것이다. 박모씨는 당연히 토지 낙찰과 함께 위에 있던 농작물도 낙찰자 소유라고 생각을 하고 있었던 터라 황당하기만 했다.

 

이렇듯 토지 경매에서는 낙찰된 토지 위의 농작물 등에 대한 소유권 분쟁으로 얼굴을 붉히는 사례가 종종 발생된다. 단순히 낙찰받은 토지 위에 아무것도 없다면야 문제될 것이 없지만 토지 위에 농작물 등이 있을 경우에는 이 농작물 등의 소유권을 가지고 분쟁에 휘말릴 수 밖에 없다.

 

낙찰받은 토지 위에 농작물 등이 있을 경우에는 여러상황을 따져봐야 한다. 무엇이 심어져 있느냐, 누가 심었느냐에 따라 농작물 등의 소유권 문제는 물론 낙찰 받은 토지의 사용수익까지 제한을 받을 수 있기 때문이다.

 

토지위에 농작물이 재배되고 있는 경우부터 살펴보자. 낙찰받은 토지 위에 배추, 파, 마늘 등의 농작물이 재배되고 있을 경우 판례에서는 심은 사람의 소유라고 명시하고 있다. 토지소유자가 심었던 제3자가 심었던 이유 불문하고 심은 사람(재배하고 있는 사람)의 소유가 된다. 따라서 농작물이 자라고 있는 토지를 낙찰받은 사람은 그 농작물의 수확기까지 기다렸다가 전부 수확이 되고 난 이후에 토지를 사용 수익할 수 있다.

 

 

토지 위에 수목이 식재 되어 있을 경우에는 어떻게 될까? 이런 경우에는 누가 어떠한 방법으로 식재했느냐를 따져봐야 한다. 토지소유자가 수목을 식재했을 경우에는 수목은 토지의 부합물이 되어 낙찰 받은 낙찰자의 소유가 된다.

하지만 토지소유자가 수목을 입목법에 의한 ‘입목등기’를 했거나 ‘명인방법’을 한 경우에는 토지소유자가 수목의 소유권을 가지게 된다. 이때에는 법정지상권이 성립되기 때문에 이부분까지도 생각해봐야 한다.

입목등기를 했다는 것은 별도의 재산으로 보고 있다는 것이기 때문에 토지의 부합물이 될 수 없다는 것이다. 과실수도 같은 개념이 적용되어 과수원을 낙찰 받았다고 하더라도 입목등기나 명인방법이 되어있지 않았다면 낙찰자에게 소유권이 귀속된다.   

여기서 명인방법이란 토지의 구성성분인 지상물이 토지소유권으로부터 분리되어 타인이게 귀속되고 있다는 사실을 제 3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법의 일종이다. 통상 임야의 여러곳이나 경계에 일정한 간격을 두고 소유자의 성명을 쓰거나 표찰을 세우는 등의 방법으로 하고 있다.

 

그렇다면 제3자가 토지를 임차해 수목을 식재한 경우 이 수목은 어떻게 될까? 이럴 경우에 판례에서는 제3자의 소유가 된고 명시하고 있다. 토지의 사용대차권에 기하여 그 토지상에 식재된 수목을 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고 그 토지에 부합되지 않는다 할 것이므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 경매에 의하여 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라고 할 것이다.

 

반대로 제3자가 무단으로 수목을 식재했을 경우에는 수목은 토지의 부합물이 되어 토지소유자에게로 귀속된다. 따라서 토지 낙찰로 인해 수목도 낙찰자의 소유가 되게 된다.

 

만약 정원수, 조경수, 관상용돌 등이 식재 되어 있다면 상황이 다르다. 수목은 토지로부터 분리를 목적으로 하지 않기 때문에 토지의 부합물로 인정되는데 반해 조경수나 관상용돌 등은 별도의 거래대상을 목적으로 하기 때문에 동산으로 인정하는 것이 일반적이다. 부합물이냐 아니냐에 대해서는 이견이 있을 수 있지만 이때에는 경제적 가치 및 일반적인 거래의 실정이나 관념에 비추어야 한다는 판례가 있다.

 

따라서 토지경매에 나서기 전에 토지 위에 농작물 등이 있다면 무엇이 심어져 있는지, 누가 심었는지를 확인한 후 입찰에 나서야지 피해를 보지 않을 수 있다.

 

㈜디지털태인 홍보팀(02-3487-9902)

출처 : 하늘내린터를 찾아 귀농귀촌하기

글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기

메모 :