[스크랩] 토지의 미래가치를 볼 줄 알아야 한다.

*토지의 미래가치를 볼 줄 알아야 한다.*   많은 사람들이 아파트와는 달리 토지에는 정해진 가격이 없다고 한다.  이는 같은 토지라도 보는 사람마다 다르게 평가할 수 있고, 따라서 거래 금액도 달라질 수 있다는 의미이다 그렇다고 토지가격을 아무렇게나 불러 고가에 팔 수 있다는 의미로 확대 해석해서는 안 된다. 자신 같으면 절대로 그 토지를 사지 않겠다고 해도 누군가는 그 토지를 살 것이다.   토지는 놓여 있는 위치가 다양하고, 형태와 그 쓰임새도 다양하다.   또한 사람마다 필요로 하는 토지도 다양하기 때문에 내가 아니더라도 이 토지를 매입하는 사람이 있는 것은 당연하다.   아파트 같은 부동산은 그 형태가 정형화되어 있고 거래가 빈번해 일정한 가격 수준이 형성되어 있다. 반면에 토지는 이를 둘러싼 도로나 하천, 주변의 자연환경에 대한 평가와 해당 토지의 미래가치에대한 평가가 달라질 수 있을 뿐만 아니라 매입하는 사람의 사용용도도 다양해 가격이 정형화되어 있지 않다.   같은 토지라도 도시에 있는 토지와 농촌이나 시골에 있는 토지의 평가 방법은 다르다.   도시에 있는 토지는 그 토지를 개발해 건물을 올리게 되면 그 건물에서 얼마만큼의  수익성이 나는지에 따라 그 토지의 가격이 결정된다.   반면에 시골의 토지나 전답은 향후 그 지역의 개발 가능성에 따라 토지가격이 결정된다.   토지에 투자하려고 하는 사람들이 그 지역에 전철이 개설되는지, 도로가 생기는지, 기업도시나 관광단지가 개발되는지 등에 주목하는 이유가 여기에 있다.   이 같은 과정을 거친 다음 남들이 미처 보지 못하는 토지의 미래가치를 찾아낼 수 있다면 토지로 임해 큰 수익을 얻게 될 것이다.   이러한 미래가치를 볼 줄 아는 눈은 해당 지역에 대해 지속적인 공부는 물론 각종 정보를 취합해 검토하는 단계를 거치면서 형성된다.   당진과 여주 2곳을 관심지역으로 선정한 다음 그 지역에 대한 거의 모든 정보를 취합하고 분석한 적이 있다.   그 결과 그 지역에 대한 눈이 뜨였는데, 이 같은 과정을 거쳐 관심지역을 확장해나가는 것이다.   그러다 보면 두 지역의 토지가격이 오르되 한 지역은 급속히 오르는 반면에 다른 지역은 서서히 오르는 이유가 무엇인지, 그렇다면 단기투자는 어느 지역이 유리하고 장기 투자는 어느 지역이 유리한지, 당진과 여주의 개발 범위가 왜 다르고 지속적인 개발 가능성이 높은 지역은 어느 지역인지 등 중요한 여러가지 사안에 대한 판단을 내릴 수 있다.   시간과 인내를 가지고 여러가지 사항을 검토하다 보면 그 지역에 실제로 거주하고 있는 사람보다 훨신 더 많은 것을 보게 될 것이다.   이는 곧 중요한 자산이 된다.   *싼 토지와 비싼 토지, 가격으로 말하지 않는다.*   이해를 돕기 위해 당진 상봉면에 소재한 고철공장 인근 임야에 대한 사례를 살펴보자.   이 임야는 면적이 3천 평으로 현지 시세로 평당 20만 원 정도 했다.   현지에 있는 할아버지 부동산중개업자의 말에 따르면, 이를 분할하면 평당 최소 30만 원은 받을 수 있는데, 산속에 있는 나무를 제거하고 토지를 분할하는 것은 자신이 알아서 해주겠다고 했다.   초보투자자 2명은 벌써 평당 10만 원을 남기면 3억 원이 남는다는 계산을 하는 것 같았다.   다시 다른 부동산중개업소에도 들려봤다.   2차선 도로에서 조금 들어간 밭을 보았는데, 면적은 900평이고 평당 34만 원을 달라고 했다.   젊은 부동산중개업자는 1년이 지나면 7만 원 이상은 오를 수 있다고 나름대로 전망했다.   두 부동산중개업자의 말대로 된다면 수익률은 각각 다음과 같다.   * 할아버지 부동산중개업자의 토지를 매입할 경우   - 투자비용 : 6억 원(3천 평 x 평당 20만 원)   - 회수금액 : 9억 원(3천 평 x 평당 30만 원)   - 차익 : 3억 원(분할비용이나 세금은 감안하지 않았음)    * 젊은 부동산중개업자의 토지를 매입할 경우   - 투자비용 : 3억 600만 원(900평 x 평당 34만 원)   - 회수금액 : 3억 6천900만 원(900평 x 평당 42만 원)   - 차익 : 6천300만 원(세금은 감안하지 않았음)   당신은 어느 쪽 토지를 사겠는가?   다시 말하면 어느 토지가 싼 토지인가를 묻고 있는 것이다.   여기서 주의할 점이 있다.   부동산중개업자의 말을 듣고 샀더라도 법적인 하자가 없는 한 부동산중개업자에게 책임을 물을 수는 없다.   할아버지 부동산중개업자의 토지는 1개월이면 내는 수익이고, 젊은 부동산중개업자의 토지는 1년 후의 수익이다.   당연히 할아버지 부동산중개업자이 토지를 사야 한다.   이런 주장에 수긍한다면 당신은 아직 초보투자자이다.   먼저 고려할 사항은 할아버지 부동산중개업자의 토지는 투입비용이 많아 보통의 경우에는 지분 투자가 이루어져쟈 한다는 문제점이 있으나, 젊은 부동산중개업자의 토지는 투입비용이 3억 원 남짓하므로 단독 투자가 가능하다는 점이다.   하지만 이러한 숫자놀음은 단순히 부동산중개업자가 제시한 수치를 가지고 계산한 것이므로 숫자에 관계없이 객관적으로 본 다음 그렇게 될 가능성이 있는지를 검토해야봐야 한다.   또한 할아버지 부동산중개업자의 토지는 인근에 고철공장이 있어 쉽게 팔릴 수 있는 여건이 안 되지만, 젊은 부동산중개업자의 토지는 비록 2차선에 접하지는 않았지만 마을 언저리에 있어 쉽게 팔릴 수 있는 여건을 갖추고 있다.   한 가지 더 말하자면 토지분할은 분할허가를 받아야 한다.   종래에는 관리지역이나 농림지역, 자연환경보전지역에서 허가 없이 신청만으로 토지 분할이 가능했지만, 이제는 이 지역에서도 허가를 받아야 분할이 가능하다.(이로써 기획부동산의 작업은 한층 더 어려워졌다.)   하지만 가장 결정적인 문제는 할아버지 부동산중개업자의 토지도 시간이 지나면 분명 오르겠지만 팔리지 않는다는 것이다.   "가격은 오르나 팔리지는 않는다." 는 말이 있는데, 토지를 매입할 때 가장 문제가 되는 토지가 바로 이 같은 경우이다.   직접 조사한 바에 의하면 당시 기준으로 당진 중에서도 석문산업단지 근처에 있는 토지의 가격 오름세가 젊은 부동산중개업자가 제시한 것 이상이었다.   이처럼 지금 당장 토지가격이 싼 것보다는 그 토지가격이 지속적으로 오르고 팔 때 쉽게 팔 수 있는지가 더 중요하다.   조건이 좋지 않은 토지를 당장 싸다고 사는 것은 평생 그 토지의 소유자가 될지도 모르는 위험을 안는 것이다.   결국 쉽게 팔릴 수 있는 토지는 가격과 관계없이 싼 토지가 되는 것이고, 쉽게 팔릴 수 없는 토지는 그 가격과 관계없이 비싼 토지가 되는 것이다.                                        * 위치가 토지를 결정한다.*   토지의 특징 중 하나가 놓여 있는 위치에 따라 토지가격이 다르게 평가 된다는 것이다.   두 필지의 토지가 서로 붙어 있는 경우도 마찬가지이다.   지방에 가면 옆에 있는 밭이 평당 20만 원에 팔렸으니 내 밭도 평당 20만 원은 받아야 한다고 우기는 경우가 많다.   토지의 위치가 좋다는 것은 토지가 도로에 접했는지, 접근성이 좋은지, 개발시 토목비가 얼마나 소요되는지, 도로에 비해 너무 낮거나 높은 곳에 위치한 것은 아닌지, 도로가 너무 급경사를 이루고 있지는 않은지 등 여러 제반 사항을 검토해 결정된다.   도로에 붙어 있는 토지와 그 뒤에 있는 토지는 그 가격 면에서 배(倍)이상 차이가 날 수 있다.   도로에 붙어 있는 토지는 그렇지 않은 토지보다 활용도가 높기 때문이다.   상가를 지어도 좋고 주유소를 지어도 좋다. 아니면 가든 음식점을 지어도 좋다.   도로에 붙어 있는 토지가격이 평당 20만 원이고, 그 뒤의 토지가격이 평당 10만 원이라면 그래도 도로에 붙어 있는 토지를 매입해야 한다. 나중에 가격상승률을 보면 그 이유를 알 수 있다.   또한 토지가 도로에 접했다고 하더라도 토지가 도시로 진입하는 도로쪽에 붙은 거인지, 아니면 도시 밖으로 나가는 도로 쪽에 붙어 있는 것인지에 따라 가격 차이가 난다.   다른 조건을 무시한다면 도시로 들어오는 쪽에 붙어 있는 토지보다는 도시에서 나가는 쪽에 있는 토지가 더 좋다.   예를 들어 그 자리에 가든을 짓는다고 가정해보자. 나가는 쪽에 붙은 토지는 도시에서 나가다 쉽게 접근할 수 있지만, 들어오는 쪽에 붙은 토지는 도시 밖으로 나가다 유턴(U-turn)해야 진입할 수 있으므로 접근성에 문제가 있다.   당연히 가격 차이가 난다.   경사가 심한 도로에 접한 토지도 좋은 토지가 아니다.   내리막길이든 오르막길이든 관계없다.   내리막길은 차가 고속으로 내려가기 때문에 이 같은 도로에 붙은 토지에서 할 수 있는 업종을 찾기란 쉽지 않다.   더욱이 내리막길이면서 급커브인 토지는 어떻게 해볼 도리가 없다.   오르막길 또한 보통 사람들은 운전하면서 멈춰서는 것을 싫어하므로 오르막길 중간에 어떤 업종이 있을 때 여기에 들어가기도 쉽지 않다

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출처 : 토지사랑모임카페

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