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당연한 얘기지만, 입찰 당일에는 1시간 정도 일찍 도착해야 한다. 당일 아침에 해야 할 일들이 상당히 많은데, 그중에서도 가장 먼저 보아야 할 것은 공고가 붙는 게시판이며, 가장 중요한 것은 역시 입찰보증금이다.
입찰보증금 준비
가끔 입찰보증금을 현찰로 준비하는 사람들이 있는데, 본인도 불편하고 법원 직원분들에게도 불편한 행동이다. 300만원을 수표와 만원짜리로 바꿔오는 경우 그 때문에 돈을 세느라 진행이 지연되기도 한다. 따라서 보증금은 가볍게 수표로 준비하자. 아울러 1천150만원 등의 한 장짜리 수표로 준비하기 보다는 천만원짜리 1장, 백만원짜리 1장, 십만원짜리 5장으로 준비하며 가급적 마지막 단위는 만원짜리나 천원짜리로 채우는 것이 좋다.
입찰보증금보다 낸 금액이 적다면 문제가 되지만, 많은 것은 문제가 되지 않는다. 혹시라도 몇백 원이 모자라 입찰이 취소되는, 말도 안 되는 경우를 겪을 수도 있으니 항상 조심해야 한다.
실제 있었던 일이다. 아파트였고, 입찰자 수가 25명 정도. 5명이 큰 금액으로 박빙의 승부를 펼쳤다. 1등과 2등의 차이는 무려……3만원. 몇 억짜리 건물에서 뒷자리 3만원 차이로 1등과 2등이 엇갈렸다. 최고가 매수인이 된 사람의 얼굴에는 미소가 2등의 얼굴에는 안타까움이 교차했는데 이어 들리는 판사님의 목소리.
“잠시만. 최고가 매수인 이○○님, 나와보세요.” 웅성웅성.
“이○○님, 잘 보시기 바랍니다. 입찰보증금에서 천원 한 장을 빼놓으셨네요.”
순간, 변하는 1등과 2등의 얼굴. 최고가 매수인은 입찰보증금을 낼 때 마지막 단위를 천원짜리로 준비한 듯하다. 실수를 했는지 입찰 봉투에 천원 한 장이 덜 들어간 것. 부랴부랴 주머니를 뒤져 천원을 꺼냈지만, 법정에서는 허용되지 않는다.
결국 최고가 매수인이었던 1등은 단돈 1천원의 입찰보증금 부족으로 떨어지고, 떨어진 줄 알았던 2등은 최고가 매수인이 되어 낙찰을 받아갔다. 이런 일은 법정에 있다 보면 심심찮게 발생하는 일 중 하나로, 그 비웃음의 대상이 절대 자신이 되지 않도록 주의하자. 그러기 위해서는 반드시 법정에 일찍 도착해야 한다.
입찰공고 게시판 확인
입찰공고 게시판은 경매 법정 인근에 비치되어 있다. 당일 진행되는 사건에 대해서 간단하게 사건번호만 기재되어져 있으며, 이곳에서 입찰하고자 하는 물건의 사건번호를 확인해야 한다. 만약 기재되어 있다면, 진행이 되는 것이고 기재되어져 있지 않다면 여러 이유에 따라 경매가 취소된 것이다. 궁금하다면 법원직원에게 물어물어 어떤 사유로 진행이 취소되었는지, 나중에 다시 경매로 나올 가능성이 있는지 여부를 확인해보는 것도 좋다.
사건 서류 열람
법원마다 차이는 있지만, 일찍 도착하면 그만큼 입찰공고 서류를 빨리 열람할 수 있다. 입찰공고 서류는 사건별로 정리해놓은 내역서이며, 입찰 당일 전에는 언제든지 법원에서 찾아볼 수 있는 서류다. 물론 사전에 입찰하고자 하는 물건에 대해서는 충분히 봐두었겠지만 혹시나 하는 마음으로 정리할 겸, 행여 권리관계에 변동이 있지 않은지, 유치권이 설정되어 있지는 않은지 등을 확인해보자. 한 가지 팁은 미리 열람을 하고 난 다음 그 서류를 어떤 사람들이 열람하는가 유심히 살펴보자. 유독 많은 사람들이 열람하고 있다면, 경쟁자들이 많은 것이므로 조금 입찰가를 조절해도 좋다.
등기부등본 확인
당일 아침, 법원에서 물건의 등기부등본을 다시 발급받아 살펴봐야 한다. 입찰 바로 전날 인터넷을 통해 확인했었다면 모르지만, 등기부등본을 확인해본 시점이 몇 일 혹은 몇 주 전이라면 유치권 등의 권리관계 설정이 바뀌었을지도 모르니 반드시 확인하도록 하자.
예전 서울 목동에 위치한 빌라의 경우 10개 물건 중에서 5개의 물건이 아침에 확인해본 결과 유치권 설정이 새로 되어져 있었다. 물론 대다수가 허위 유치권으로, 큰 어려움 없이 낙찰을 받아 수익을 올릴 수는 있었지만 허위가 아닌 실존하는 유치권의 경우에는 자칫 입찰보증금을 포기해야 하는 사태까지 갈 수도 있다.
입찰표 작성하기
당연한 얘기지만, 입찰보증금은 ‘정확하게’ 써야 한다. 입찰 금액을 마지막 단위에서 틀려 어이없는 일을 당하지 않도록 주의하며 몇백원까지 마음에 드는 숫자로 기입하는 것이 좋다. 참고로 나는 3과 7을 좋아해 3천570만원을 쓰기로 마음먹었다면 35,777,000원 또는 3,573,300원으로 기입하기도 하는데, 우연찮게 100원 차이로 낙찰을 받는다면 그것도 상당히 기분 좋은 일이다.
입찰표를 쓸 때 주의할 것은 왼편의 ‘입찰가격’과 오른편의 ‘보증금액’. 입찰가격 란에는 본인이 입찰하는 가격을, 보증금액 란에는 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액을 적어 넣는다(개정된 민사집행법에 따라 입찰가격의 10%가 아닌, ‘최저매각가격’의 10%임에 유의할 것). 예를 들어 최저매각가격이 18,865,000원이라면 보증금액 란에 1,886,500원을 적는 식이다.
경우에 따라 최저매각가격의 10%보다 많은 금액을 썼다면 (재입찰일 경우 입찰보증금은 최저매각가격의 20~30%까지 준비한다), 역시 그에 해당하는 금액을 입찰보증금 봉투에 넣으면 된다. 이 입찰보증금은 말 그대로 ‘보증금’이라, 이후 입찰에서 떨어졌을 때 되돌려 받게 된다.
주의사항, 입찰표에 금액을 잘못 기재했다면, 아무리 바쁘더라도 지우고 다시 적어서는 안 된다. 조금이라도 숫자를 고친 흔적이 있을 경우 무효처리가 되니, 처음부터 입찰표를 새로 작성해야 한다.
[이임복 / 경매칼럼니스트, <대한민국 직장인, 부동산 경매로 재테크하라> 저자] |
| <칼럼> 1천만원으로 올리는 임대수익 비결 |
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| 작성일 : 2008-05-07 |
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조회 : 36047 |
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추천 : 2 |
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| 직장인의 부동산 경매 재테크 |
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이임복 / 경매하는 프로 직딩 | |
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| 경매는 돈을 집어넣는 순간부터 최소한의 수익률을 스스로 결정하고 선택하는 게임입니다. '부동산 경매'는 대한민국의 평범한 직장인들이 연봉외에 좀 더 나은 경제생활을 위해 선택할 수 있는 훌륭한 재테크 비법입니다. | | |
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2004년 정도로 기억한다. 당시 다니던 회사의 대리님 한 분이 결혼을 하셨다. 융자를 받아 아파트를 구입해 신혼살림을 시작하셨는데, 아파트 가격과 융자금은 말해주지 않았지만 매달 100만원 이상의 돈을 은행대출금을 갚는 데 쓰고 있었다. 형수님과 두 분이 맞벌이를 하며 돈을 모으는데도 은행대출금과 생활비를 충당하기가 힘들어 보였다.
커피 한 잔에 담배 한 대를 피우며 지나가는 말로, “대출이자만 갚고 2년 뒤 집을 팔고 이사를 가면 어떻겠느냐.” 얘기를 드렸더니, 오히려 신혼살림을 차렸는데 어떻게 2년 만에 이사를 가느냐고 버럭 화를 내셨다. 나로서는 이해가 안 되는 계산법이었다.
정리한다면, 일단 대출은 나쁘지 않다. 보통사람이 순수하게 자신의 현금만 갖고 집을 살 수 있는 경우는 드물기에, 경매에서도 경락잔금대출을 이용한다. 하지만 경매로 낙찰받은 집일 경우에는 원금과 이자를 함께 갚아서는 안 된다.
좀더 쉽게 정리해보자. 만약 우리가 살고 있는 집의 시세가 1억이고, 그중 5천만원을 융자받았다 가정한다면 일반적인 계산으론 5천만원을 모두 갚아야 우리 소유의 집이 될 것이다. 그런데 만약 원금은 갚지 않고 이자만 낸다면? 연이율이 10%여서(어디까지나 계산을 쉽게 하기 위한 가정이다) 일년 동안 500만원을 냈다면, 아까울까? 그렇다, 아까운 돈이다.
하지만 이자를 500만원 내는 동안 집값은 천만원이 올랐다면? 그렇다면 일년간 500만원 손실을 본 것이 아니라 500만원의 수익을 얻은 것이 된다. 따라서 집값이 올랐을 때 팔고 떠나면 이익을 본 것이고, 남는 것은 차익만큼의 이익금이다. 만약 은행대출금을 모두 갚을 때까지 일만 하면서 몇 년을 보낸다면, 손에 남는 것은 가격이 언제 오를지 모르는 아파트 한 채뿐이다.
경매를 할 때 필자가 개인적으로 선호하는 물건은 작은 빌라인데, 흔히들 빌라는 사면서부터 가격이 떨어지기 때문에 사지 말라는 말들을 많이 한다. 그런데 만약 시가 5천만원의 빌라를 운좋게 3천만원에 낙찰받았다면 어떨까? 낙찰 후 집값이 내려가더라도 낙찰받은 3천만원보다 떨어지지만 않는다면, 나는 계속 이득이 아닐까? 물론 은행이자를 포함한 금액을 고려하더라도 그 금액만큼만 떨어지지 않는다면 나에게는 언제나 이득이다.
또 그 집을 월세로 임대 놓았을 때는 어떻게 될까? 보증금 1천만원, 월 30만원에 임대를 놓았다 가정하고, 경락잔금대출 1천만원을 연이율 10%에 받았다 가정해보자. 그럴 경우 일년간 내야 하는 이자가 100만원인데, 같은 기간 임대로 벌어들이는 수익은 (30×12=)360만원이 된다. 연간 임대료에서 이자를 제하면 (360-100=)260만원의 순이익이 발생하며, 낙찰금 3천만원에서 1천만원은 대출을 받고(3000-1000=2000), 1천만원은 보증금으로 회수했으니(2000-1000=1000), 결국 물건에 들어간 돈은 1천만원인 셈이다. 1천만원을 투자해 일년 새 260만원을 벌 수 있는 플러스 현금흐름을 창출할 수 있는 것이다.
물론 위의 계산은 세금 등 여러 요건을 고려하지 않은 가장 간단한 계산식이지만, 단순히 집을 구입해 마이너스 현금흐름이 발생했을 때에 비해 이를 임대를 놓았을 경우 월등히 좋은 플러스 현금흐름을 창출할 수 있음을 알 수 있다.
[이임복 / 경매칼럼니스트, <대한민국 직장인, 부동산 경매로 재테크하라> 저자] |
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