“농업보호구역 땅은 금싸라기”

“농업보호구역 땅은 금싸라기”

 

 

농업보호구역 토지는 금싸라기 투자목적으로는 별로 인기가 없었던 농지가 각광받고 있다. 농사를 짓는 땅으로만 여겨졌던 농지가 투자자들의 이목을 사로잡는 이유는 개발이 될 수 있다는 기대감 때문이다. 그 중에서도 최근 관심을 받고 있는 것은 농업보호구역 토지다. 농업보호구역으로 묶인 토지는 정부가 2005년 농지법을 개정하면서 투자 가치가 높아지고 있다.

농업보호구역은 농업진흥구역과 함께 농업진흥지역 안에 포함되어 있는 농지를 말한다. 이 같은 구역은 용수원 보호, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 만든 지역이다. 이 지역은 보호할 필요성은 있지만 개발 가능성을 가지고 있어 투자를 하기에 적당한 토지로 꼽을 수 있다. 농업보호구역은 비오염시설로 최대 3000m² 미만까지 건축이 가능하다. 따라서 농업진흥구역보다 농업보호구역이 투자가치가 높다.

농업보호구역이 가진 또 다른 장점은 경관이 수려하다는 것이다. 보통 저수지나 하천을 끼고 있어 심미적인 환경이 뛰어나다는 것이다. 이 때문에 전원주택이나 펜션, 콘도, 음식점 등의 용도로도 적합하다. 시세도 주변에 비해 낮게 책정된 경우가 많다. 농업보호구역은 계획관리 지역에 비해 규제가 비교적 까다롭기 때문이다.

수도권 내에 잘 알려진 농업보호구역은 경기도 광주군 중대리 저수지 상류, 경기도 양주군 기산저수지 주변, 경기도 양평군 강상면 병산리 일원 남한강변, 경기도 양평군 강하면 전수리 남한강변, 경기도 용인시 이동저수지 주변, 경기도 안성시 금강저수지 주변, 경기도 안성시 보개면 신안저수지 주변이 있다. 이 지역은 물이 깨끗하고 경치가 좋은 지역이다. 게다가 산으로 둘러 쌓여있거나 산을 배경으로 하는 높은 곳이 많아 다양한 용도로 쓰이기 좋다.

이 같은 농업보호구역에서 건축 가능한 건물의 종류 다양하다. 일단 3000㎡ (900평) 미만 주말농원과 농촌민박사업, 2000㎡ (600평) 미만의 관광농원, 1000㎡ (300평) 미만 단독주택(다가구, 다중, 다세대는 안됨) 등이 있다. 1000㎡ (300평) 미만의 수퍼마켓, 일용품 소매점·의원·한의원·치과의원·탁구장·체육도장·동사무소·방서 등 공공건물, 마을공회당, 마을공동구판장도 이에 해당한다. 

1000㎡ (300평) 미만의 기원, 서점, 테니스장, 체력단련장, 당구장, 종교집회장, 공연장, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 게임제공업소, 사진관, 표구, 학원, 장의사, 동물병원, 독서실도 건축이 가능하다. 10000㎡ (3000평) 미만의 양수장, 정수장, 공중화장실, 변전소, 대피소 등도 있다. 하지만 농업진흥구역 안에서의 농지 전용은 정책적으로 억제하고 있다. 때문에 아무것도 따져보지 않고 땅을 구입하면 후회를 할 수 있다.

따라서 매입 전에 해당 지자체의 담당자를 만나 매입하고자 하는 땅이 전용 허가가 가능한 땅인지의 여부부터 확인해보아야 한다. 농업보호구역 내의 땅을 고를 때도 요령이 있다. 먼저 저수지의 상류쪽에 있는 토지가 좋다. 하류 쪽의 경우 심사 규정이 까다롭기 때문이다.

또 농업보호구역은 지형이나 주변 자연환경, 도로와의 접근성 등에 따라 가격이 천차만별이므로 시간이 날 때 마다 현장답사를 다니는 것이 좋다. 주변에 있는 도로의 사정도 알아봐야 한다. 같은 도로라도 도로로서 승인을 받을 수 있는 도로가 있고 받을 수 없는 도로가 있다. 만약 도로가 포장이 되어 있지 않으면 도로로 인정받을 수 없다   -김형선 박사의 토지투자 정복기-