[스크랩] 경매와공매의 차이점

1. 경매 1) 의 의 : 금전채권의 만족을 얻기 위한 채권자의 신청에 의해 [민사집행법]            의 규정에 따라 법원이 강제적으로 매각하는 제도로서, 집행권원에 의한            경매인 강제경매와 담보권실행을 위한 경매인 임의경매가 있다. 2) 근거법 : [민사집행법]과 [민사집행규칙]에서 규정하고 있다. 3) 강제경매 : 채무자가 채무를 이행하지 아니한 경우 집행력 있는 집행권원을              가지고 있는 채권자의 신청에 의하여 그 집행권원에 표시된 이행              청구권의 실현을 위하여 법원이 채무자 소유의 부동산을 압류하여              부동산을 매각하는 강제환가 절차이다. 4) 임의경매 : 채무자가 채무를 이행하지 아니한 경우 저당권 등 담보권을 가진              자가 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 얻게 하기 위해 실행하는              일반적인 경매이다. 2. 공매 1)의 의 : 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 압류한 후 체납된 세금을 받기 위해           국가기관 등이 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰하여 하는 제도이다. 2)근거법 : 국제징수법 3. 경매와 공매의 공통점 공매(국세징수법)나 경매(민사집행법)라는 용어는 법률이 구분하여 쓰고 있으나, “공개하여 경쟁하는 방법에 의한 매매”라는 의미에서 그 뜻은 동일하다. 또한 채무불이행(체납)된 채권을 강제로 회수하기 위하여 국가 등이 공권력을 개입하여 강제적으로 채무자의 소유재산을 압류하여 환가여 배분하는 방법이 동일하다. 매수자의 입장에서는 대상물건 등 그 실질적 내용과 절차가 유사하고, 경매와 공매의 집행행위의 성질에 있어서는 차이가 없다.   4. 경매와 공매의 차이점     구분 경매 압류재산의 공매 법률적 성격 학설상 사법상 매매설 좌 동 배당요구의 종기 첫 매각기일 이전 법원이 정하는날 (집행법 제84조 제1항) 배분계산서 작성 전까지 (징수법 제83조 제1항 후단) 농지취득자격증명의 제출기한 (실무) 매각결정전(미제출시에는 매각결정취소)까지 제출 소유권이전등기 촉탁신청 전까지 제출 임대차와 현황조사 집행법에 의한 집행법원의 명령에 의하여 집행관이 임대차등 현황조사 징수법상 관련규정없음. 실무상 감정인의 임대차 조사 내용을 참고 매각예정가격의 체감 집행법 제119조는 최저매각가격을 상당히 낮춘다고만 하여,집행법원의 재판(경매명령)에 의하여 가격체감을 한다.실무상 전차가격의 20%,30%씩 체감을 한다. 1. 2회차부터 1회차 매각예정가격의 10%씩 체감하여 50%까지진행(법률이 체감율을 규정한다.징수법 제74조 제4항) 2. 6회차 공매 (1회차 매각예정가격의 50%)에도 매각되지 아니한 경우에는 압류관서와 협의(매각가격의 50%를 기준으로 10%씩체감.즉 최초를 기준하면 5%씩 체감) 대금납부방법 대금지급기한.집행법 제142조.동 규칙 제78조에 의거 실무상 매각결정을 한 후 30~40일 후로 지정된다. 좌동 .징수법 제75조,동법시행령 제76조에 의거 매각결정일로 부터 1,000만원 미만은 7일 이내,1,000만원 이상은 60일 이내,지연시에는 10일의 최고기한이 있다. 대금납부의 효력 등기없이 소유권을 취득(집행법제135조) 좌동(징수법 제77조) 잔대금불납시 입찰보증금의 처리 배당할 금액에 포함됨 (다만,재매각기일 3일전까지 납부하면 유효) 국고,지방자치단체 금고에 귀속 대금불납시 전매수인의 매수자격의 제한 매수할 수 없음(민사집행규칙 제59조 제1호) 제한규정이 없음(입찰가능) 저당권부채권의 상계 가능성 법률이 상계 인정(집행법 제143조 제2항) 판례는 상계를 불허한다. 공유자의 우선매수권 있음(집행법 제140조) 있음(국세징수법 73조의 2) 차순위 매수신고 있음(집행법 제114조) 없음 부동산인도명령 있음(집행법 제136조) 없음 배당금의 공탁 있음(집행법제160조) 없음 개시결정의 등기 있음(집행법 제94조) 별도의 개시절차가 없음 유찰계약(수의계약) 불가능 원칙 : 불가능 예외 : 가능(국세징수법 제62조) 입찰보증금 최저가의 10% 희망매수가격의 10% 집행개시요건 집행권원,집행문,송달증명원 독촉장,공매통지서의 송달 사전점유사용 불가능 불가능 계약자 명의변경(미등기전매) 불가능 불가능 명도책임 매수자 매수자 토지거래허가 면제 면제 농지취득자격증명 적용 적용      토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 토지정보 원글보기

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경매와 공매의 차이점

 

경매와 비슷하지만 조금 다른 아파트 투자 형태로 '공매'가 있다.

채권자가 채무자로부터 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분하는 것을 경매(사적 경매)라고 한다.

반면 세금을 내지 않아 재산이 압류된 것이나 국가의 자산을 경매에 부치는 것이 공적 경매,즉 공매다.

공매 대상 물건 중 내집마련 수요자들이 주목해야 하는 것은 체납 세금 때문에 압류된 재산이다.

이외에 수탁재산(기업의 비업무용 재산)이나 국유재산(국가 소유 잡종재산을 임대나 매각하는 것)도 있지만 주로 토지나 빌딩 등 수익용 부동산일 경우가 많다.

 
 

공매는 일반 경매보다 대금 납부 조건이 조금 더 유리하다.

경매의 경우 입찰보증금을 제외한 대금을 확정일로부터 1개월 내에 납부해야 하지만 공매는 1000만원 미만일 경우 7일 이내에,1000만원 이상일 경우 60일 이내에 납부하면 된다.

또 경매는 낙찰자가 잔금을 내지 않았을 때 같은 물건에 재입찰하는 것이 불가능하지만 공매는 여러 차례 입찰할 수 있어 경쟁자가 없는데도 터무니없이 비싼 가격에 낙찰받을 우려가 없다.

다만 매각예정가격이 10%씩 체감(한번 유찰될 때 최저입찰가격이 단계적으로 떨어지는 것)하기 때문에 경매보다 '싼 맛'은 덜한 편이다.

압류재산에 세입자가 있을 경우에도 경매와 달리 법원에 명도소송을 거쳐야만 인도명령을 신청할 수 있다.

또 경매는 한번 매물로 나온 물건이 취소되는 일이 거의 없지만 공매는 압류재산이라는 성격상 체납자가 세금을 중도에 완납한다면 공매 공고가 났더라도 취소될 수 있다.

공매 물건은 신문 공고와 전자자산처분시스템 온비드(www.onbid.co.kr) 홈페이지를 통해 확인하면 된다.

과거에는 정해진 날 공매 장소에 가서 매수 희망가격을 써내는 방식으로 입찰했지만 최근에는 온비드 홈페이지를 통해 전자입찰하는 방식으로 변경됐다.

인터넷 이용이 익숙지 않다면 미리 관련 책자 등을 참고해 두는 것이 좋다.