전원주택 펜션 여건 좋아졌다.

 

서울 강남에 사는 윤모(54)씨는 고향인 강원도 횡성에 농어촌주택(주말용 전원주택) 한 채를 짓기로 했다.

올해부터 양도세를 매길 때 주택 수에 넣지 않는 농어촌주택의 기준이 종전 취득(신축 포함)시 공시가격 7000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 완화돼 투자여건이 좋아진 때문이다.

평소 전원생활을 꿈꿔온 서모(46)씨도 요즘 경기도 가평에 연면적 230㎡짜리 농어촌 민박형 펜션을 지을까 궁리 중이다.

전원주택·펜션 시장에 따뜻한 봄기운이 돌고 있다.

새 정부 출범을 전후해 이 분야에 규제 완화 조치가 잇따르면서 투자환경이 한결 좋아져서 그렇다.

OK시골 김경래 사장은 “잇따른 규제 완화로 전원주택·펜션 수요는 다시 늘어날 것”이라며 “다만 투자보다 실수요자 위주로 관심을 갖는 게 좋다”고 말했다.

그러나 전원주택 및 펜션을 짓는 데 필요한 토지 거래 관련 규제는 달라진게 없어 각별한 주의가 필요하다.

◇양도세 면제 혜택 많아진 농어촌 전원주택 시장

정부의 농어촌주택 양도세 면제 기준 완화로 시장이 한껏 달아오르는 분위기다.

양도세 면제 기준이 공시가격 1억5000만원 이하로 확대되면 시가 반영률 40∼60%를 감안할 경우 실제 거래 금액은 대개 3억∼4억원 선으로 강원·충청권의 쓸 만한 주말용 전원주택은 얼마든지 살 수 있다.

기존 농가는 물론 새로 짓는 전원주택도 해당된다.

다만 대지 면적과 건축 연면적이 일정 기준 이하여야 하고 수도권과 광역시 외 읍·면 지역으로서 토지거래허가구역 및 토지투기지역으로 묶이지 않은 곳이어야 혜택을 받을 수 있다.이번에 공시가격 기준만 완화됐다는 얘기다.

최근 별장도 1가구 2주택 적용 대상에서 제외해야 한다는 법원 판결이 나온 것도 전원주택 시장에 호재로 작용하고 있다.

서울고등법원 특별1부는 지난달 22일 “상시 주거용이 아닌 별장을 주택으로 보고 1가구 2주택에 해당하는 양도소득세 중과 처분을 내린 것은 부당하다”고 판결했다.

대부분 전원주택 형태로 지어지는 별장이 양도세 중과 대상에서 제외되면 전원주택 수요는 당연히 늘어나게 된다.

◇소득세 감면 기준 완화된 펜션 시장

정부는 지난달 4일 농어촌 민박의 지정 기준을 종전 취득 시 건축 연면적 150㎡ 이하에서 230㎡ 이하로 완화했다.

종전에는 연면적이 150㎡ 초과하면 숙박업 등록 후 소득세 등을 내야 해 투자 수요가 크게 위축됐었다.

소득세 감면 등의 혜택을 볼 수 있는 농어촌 민박 지정 기준이 연면적 230㎡ 이하로 완화되면 경관 좋은 농어촌 지역에 민박형 펜션 수요가 늘 것으로 전문가들은 보고 있다.

농어촌 민박은 연간 소득 1200만원까지 소득세를 감면받을 수 있어 투자자들의 선호도가 높다는 이유에서다.

펜션 프랜차이즈업체인 저스트고365 김경오 이사는 “실수요 입장에서 직접 거주하면서 운영하는 펜션은 사업성이 좋아져 투자 수요가 늘 것”이라고 말했다.

◇주의해야 할 점도 있다

양도세 비과세 혜택을 노린 주말용 농어촌주택 수요자는 부지, 기존 주택 매도 시기 등을 잘 골라야 한다.

농어촌주택이라 해서 모두 양도세가 면제되는 것은 아니다.

1주택자가 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택을 먼저 처분하면 양도세가 비과세된다.

그러나 이때 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞지 않으면 양도세(양도차익의 9∼36%)를 내야 한다.

또 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역이라 해도 토지거래허가구역, 토지투기지역 등에서는 양도세가 중과돼 주의가 필요하다.

농어촌 민박형 펜션은 주소를 현지로 옮기고 직접 운영해야 소득세를 감면받을 수 있다.

연간 소득 1200만원까지 소득세를 100% 감면받는다.

김영태 기자

◇농어촌주택=수도권과 광역시 이외 읍·면 지역에 있는 대지면적 660㎡, 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 주택이다. 도시민도 소유할 수 있다.

◇농어촌 민박=주인이 직접 거주하며 먹고 잘 수 있는 시설을 제공하는 주택이다. 연면적 230㎡ 이하면 지정받을 수 있고 소득세 감면 등이 혜택으로 주어진다.