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주거용 부동산 시장의 침체와 신 행정수도이전, 기업도시 등 풍부한 개발재료에 따라 토지시장 및 농지경매에
투자자들의 관심이 집중되고 있다. 농지가 각광을 받는 것은 투자금액이 크지 않고 농사 외에도 농지전용 및 형질변경 후에 주말농장이나 전원주택 등
다양한 용도로 사용할 수 있기 때문이다. 농지를 경매로 구입할 때 주의할 점과 전용에 따른 절차에 대하여 알아보기로 한다.
■농지취득자격증명제도
농지를 일반매매 또는 경매로 취득할시 ‘농지취득자격증명제도’에 의해 취득하게 된다. 이는 농지매수인이
농지 소유자격과 소유상한을 확인 심사해 적격자에게만 농지취득을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지취득을 규제하기 위함이다.
이
제도는 농지법 제8조, 농지법시행령 제10조에 의거해 ‘농지취득자격증명’을 강제하는 규정으로 당해 농지매매의 효력발생요건이 되며 농지의
소유권이전등기에 필수적인 증명으로 농지소재지 관할 시, 구, 읍, 면에서 발급한다.
‘농지취득자격증명’을 발급받을 수 있는 사람은
농업인이나 농업인이 되고자 하는 사람 또는 농지법 제37조 규정에 의거 농지전용허가를 취득한 자로써 농지취득자가 증명신청서 농업경영계획서를
작성하고, 관할 행정기관에 접수해야 통지받을 수 있다.
농지를 취득한 후 주의사항으로 매년 1회 이상 정기적으로 시, 군, 구청장
책임하에 농지이용실태를 조사받는데 이를 이행하지 않아 적발될 경우 대상농지에 처분의무기간이 명시된 처분의무를 통지받게 된다. 만약 처분명령을
이행하지 않을시 토지가액 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 부담해야 한다.
■용도지역별 주택건축 가능범위
특별한 경우를
제외하고는 농업진흥구역내에서 경작 이외의 용도로 변경할 수 없다. 그러나 농사를 전업으로 하는 무주택세대주는 200평 한도내에서 농업인
주택건립을 허용하고 있다. 전업농으로 자격을 취득하기 위해서는 농지법시행령 제34조4항에 의거해 전 가족이 해당농지나 이웃 읍면에 거주해야 하고
대지구입 후 최소 1년간 농사를 지어야 가능하다. 또한 집을 짓고 최소 303평 이상의 농지를 소유해야 하기 때문에 최대 200평 한도의 집을
짓기 위해서는 최소 503평 이상의 농지를 소유해야 한다. 농업진흥구역은 땅값이 싸 집을 짓고 사는 면에서 재테크에 유력한 방법으로 농민에게만
주어지는 특권이다.
농림부는 96년 4월 무분별한 농지전용을 억제하기위해 지침을 마련하여 전업농의 자격을 갖추지 못한 외지인의
경우 농업보호구역안 농지에 건축을 사실상 불가능하게 하였다. 비농업진흥구역의 농지는 국토이용관리법상 관리지역으로 분류되며, ‘토지이용계획서’에서
확인 가능하다.
관리지역의 농지는 대지가 아닌 땅에 주택을 건축할 경우 가장 쉽게 이용되는 땅으로 농지전용이 가장 용이하다.
주택건축이 목적인 경우 전용허가를 신청할 때 최대 303평까지 가능하나 건물의 바닥면적을 기준으로 통상 5개 전후 규모에 한하여 전용을 허용하고
있다. (구, 군별 기준이 상이함) 신고만으로 건축이 가능한 주택규모가 60평 이하이므로 303평 상한선규정이 아니더라도 300평 이상
전용허가를 받기는
어렵다.
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