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농지의 대토에 의한 양도세감면 부동산 소식 2007/01/13 13:58

1. 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득(감면)

(1) 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득하는 경우로서 아래의 요건을 모두 갖추는 경우에 한하여 감면한다.

(2) 요건

① 3년 거주 경작한 종전의 농지를 양도일로부터 1년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 경작한 경우

② 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 1/2 이상이거나, 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 1/3 이상인 경우

❙농지의 교환․분합․대토시 요건 비교❙

구  분	비과세 요건
농지의 교환과 분합	쌍방 토지가액의 차액 ≦ 가액이 큰 편의 4분의 1
농지의 대토	둘 중 하나에 해당하는 경우 ㆍ새로 취득한 농지면적 ≧ 처분한 농지면적 2분의 1 ㆍ새로 취득한 농지가액 ≧ 처분한 농지가액의 3분의 1

(3) 3년 이상 경작기간의 특례

① 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 공익사업을 위한 토지 등의 취득및보상에관한법률에 의한 협의매수, 수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우는 3년 거주 경작한 것으로 본다.

② 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 농지 소유자가 사망하는 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산한다.

(4) 농지대토의 범위

① 농지법에 의한 위탁경영, 대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우는 농지의 대토(감면대상)로 보지 않는다.

② 새로 취득한 토지가 취득시 농지가 아니더라도 종전 농지의 양도일로부터 1년 이내에 농지로 개간이 완료되어 경작할 수 있는 상태가 되는 경우는 농지의 대토로 본다.

 

2. 비과세 또는 감면이 배제되는 농지 : 농지의 교환 또는 분합 및 대토의 경우 제외되는 농지

① 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시에 있는 군은 제외한다) 또는 시지역(도․농복합형태의 시의 읍, 면지역제외) 의한 주거지역, 상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지. 다만, 보상지연으로 3년이 지난 농지는 제외한다.

② 당해 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외에 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

 

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※ 대토구입시 변경되는 취득.등록세 감면제도

 

2006년말부터 공공기관의 택지개발 사업 등으로 인해 토지나 집을 수용당한 사람은 ①같은 시·도나 ②인접 시.도가 투기지역일 경우엔 부동산 수용 지역과 붙어있는 시·군·구, ③투기지역이 아닌 인근 시·도 안에서 대체 부동산을 매입할 경우에만 취득세와 등록세를 토지의 경우 매매가의 4%,주택은 2% 면제 받게 된다. 현재 주택 투기지역은 서울 25개 자치구 등 전국적으로 88곳,토지 투기지역은전국 95곳이 지정돼 있다.

※ 대토하는 농지의 양도소득세 감면 제도

 

농지의 대토에 대한 양도소득세의 경우 종전에는 3년 이상 경작하던 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하여 3년 이상 경작하는 경우에 양도소득세의 전액에 대하여 비과세를 했다. 그러나 2006년부터는 세금 혜택의 규모를 축소하여 매년 1억원씩의 세액을 감면하던 것을 5개 과세기간 동안 감면세액을 통산하여 감면의 한도를 1억원으로 했다. 감면 한도액에 대한 통산의 기한을 확대함으로써 감면의 규모를 축소한 것이다.
농지 대토의 경우에 감면을 받을 수 있는 조건은 자경농지의 감면의 경우와 마찬가지로 재촌.자경의 요건을 갖추어야 한다.

 

※ 2002년 조세특례제한법 개정으로 그동안 공공사업 수용용지에 주어지던 양도세 감면혜택은 폐지됨.

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[본문스크랩] 대토가능지역 80KM/3년확정/20일 시행 | 양도소득세 2007/01/03 13:46

대토 가능지역 주소지 80km로 확정 [한국경제 2006-03-14 17:38] 신도시 등 공공사업으로 땅을 수용당한 농민이 대체토지(대토)를 구입할 수 있는 지역이 주소지에서 80km까지로 확대된다. 건설교통부는 14일 이 같은 내용의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안'을 20일부터 시행키로 했다. 개정령에 따르면 공공사업에 농지를 수용당한 농민의 대토 취득기간이 당초 1년에서 3년으로 늘어나고 매입 가능 지역도 주소지 반경 80km로 넓어진다. 건교부는 당초 대토 가능 지역을 전국으로 확대키로 입법예고했으나 실수요 여부를 판단하기 어렵다는 지자체들의 요구를 받아들여 이같이 조정했다. 또 토지거래허가구역 안에서 땅을 허가받은 목적대로 이용하지 않다가 적발되면 3개월의 유예기간을 거쳐 실거래가의 5~10%에 해당하는 이행강제금을 의무이용기간(농지 2년,임야 3년)에 매년 부과한다.

<대토에 관한 국세청설명자료>

1. 5년 합산 1억

 

   5년의 기간동안 합산하여 한건의 거래를 하시던 여러건의 거래를 하시던

 비과세 받으시는 양도세의 한도가 1억 이라는 얘기입니다. 1억 이상은 과세 됩니다.

 

경작상 필요에 의하여 자경농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때(즉, 代土 하였을 때) 양도소득세가 감면됩니다(조특법 70, 조특령 67)

≫ 단, 종전 농지를 양도한 날부터 1년 내에 새로 취득한 농지의 면적이 1/2 이상이거나 가격이 1/3 이상인 다른 농지를 사야 합니다 (다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

≫ 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다

≫ 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날부터 계속하여 3년 이상 경작하여야 합니다

대토에 따른 감면방법은 다음과 같습니다

≫ 당해 농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 100%가 감면됩니다(조특법70)

    - 농어촌특별세는 비과세됩니다(농특세법시행령4)

≫ 2006.1.1 이후 양도분부터 8년 이상 자경농지 양도(조특법 69)에 따른 양도소득세와 합하여 5개 과세기간 양도소득세 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지만 감면됩니다(법률 제7839호 조특법133 ①., 조특부칙36 ①, ②., 2005.12.31)

 

다음에 해당하는 경우에는 농지의 교환·분합 및 대토를 하더라도 양도소득세가 과세됩니다(영153 ④, 조특법70 ②, 조특령67 ⑤)

≫ 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

≫ 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있은 경우로서 그 지정일부터 3년이 지난 농지

 

2. 필요경비건

 

   양도세의 필요경비에서 말하는 취/등록세는 취득 당시의 경비로 인정해 준다는 것으로

취득금액에 포함시켜 계산합니다. 매도자에게 또다시 취/등록세를 부과하는 것이 아니라

취득 당시에 냈던 세금을 소요경비로 인정 받는겁니다.

 

                          실제 취득금액 + 취/등록세 = 취득가액

 

 * 필요경비 ( 실지거래가액으로 신고한 경우 )

     자본적 지출비 : 부동산 가치를 증가 시키거나 용도변경을 위하여 지출한 비용도

                                  필요경비로 인정 받습니다.

     양도비용 : 중개수수료등 인정

출처 : 행복은행

글쓴이 : 차범호 원글보기

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