[스크랩] 부동산 등기

. 부동산거래에 있어 꼭 필요한 등기란 ?

1) 등기는 왜 필요한가?
부동산을 매매하거나 저당권을 설정하는 등의 경우에 있어서 등기는 꼭 이행하여야 할 절차이다. 등기를 이행하지 아니한 경우에는 당사자가 매매나 저당권설정계약 등을 하였을 경우에도 법률적으로는 소유권이 이전되거나 저당권이 설정되지 않게 된다.

2) 등기할 사항 등기할 사항은 법으로 정해져 있으므로 당사자가 법으로 정해져 있지 않은 어떤 법률관계를 임의로 만들어 이를 등기할 수 없다. 부동산 등기법은 등기할 사항으로 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·임차권과 가등기 및 예고등기 등만을 할 수 있는 것으로 정하고 있다

3) 등기신청의 방법
(1) 등기신청시의 유의사항
등기신청은 공동신청주의에 따르고 있으므로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 한다(부동산등기법 제28조). 소유권이전등기의 경우에는 매도인(등기의무자)과 매수인(등기권리자)이, 근저당권설정등기와 그 말소등기는 근저당권자와 근저당권설정자(또는 현소유자)가 공동으로 신청하여야만 한다는 뜻이다. 이것은, 우리의 실정상 부동산 권리관계는 이해관계가 아주 커서 어느 한 쪽이 일방적으로 등기하면 다른 쪽은 커다란 피해를 입게 되는 것이기 때문이다. 등기신청은 법이 정하는 서면에 의하여 행하여야 한다. 또한 등기신청은 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 한다 (부동산 등기법 제28조). 만일 대리인이 신청하는 경우에는 대리관계를 증명할 서면을 필요로 한다.

(2) 등기신청에 필요한 서류
등기신청에 필요한 서류는 등기의 종류에 따라서 달라지게 된다.

◈ 소유권 보존등기 신청서에 첨부할 서면 -
새로 집을 신축한 경우처럼 미등기부동산에 최초로 행하여지는 등기이다.
① 보존등기할 부동산의 토지대장 또는 건축물대장 등본 1통
② 등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통
③ 신청서부본 3통
④ 주민등록표등본 1통
⑤ 도면 1통
⑥ 위임장 : 대리인에 의하여 신청하는 경우
⑦ 국민주택채권매입필증 : 토지의 경우
⑧ 등기신청수수료 : 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부) 신청인은 대장상 최초의 소유자로 등재된 자만이 될 수 있다. 다만, 대장상 소유자로 등재된 자가 사망했다면 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있다. 먼저 토지나 건물에 대하여 각 과세시가산정 기준표에 의하여 과세시가를 산정한 후 지방세법 소정의 비율에 따른 등록세를 납부하고 그 영수필 확인서 및 통지서를 첨부하여야 한다. 과세시가산정은 전문적인 지식을 가진 사람이 아니면 하기 어려운 점이 있다. 특히 건물은 지하실, 사무실, 주택 등이 복합된 경우에 그 과표산출이 더욱 어렵다. 왜냐하면 각 용도에 따라 세율이 다르기 때문이다. 예를 들면, 당해 지하실을 어떤 용도로 볼 것이냐 하는 점도 판단하기 어렵고, 또 세율도 감면 혹은 가산이 되는 경우가 있는 바, 그 근거규정을 쉽게 찾기는 어렵다. 이것은 지방세법시행령 제80조에 따른 산정이며 그 수입도 시·군의 세입으로 계상되는 것이다. 등기관이 등록세의 납부확인을 하는 것은 위 지방세인 등록세를 등기신청인이 자진 납부하는 것에 대한 그 납부세액의 확인행위에 해당한다. 신청서 부본이 3통이나 필요한 이유는 1통은 신청인에게 등기필증(등기를 끝마쳤다는 증서, 소위 권리증)을 만들어 교부할 것이며, 나머지 2통은 대장소관청 {시(구)·군}과 세무서에 각 송부하기 때문이다. 도면은 동일 지번에 수개의 건물이 있을 때에만 이를 첨부한다. 상속인이 신청하는 경우에는 상속을 증명하는 서면-호적·제적, 주민등록 각 등본을 첨부해야 한다. 종중 등 법인 아닌 사단 또는 재단이 등기신청을 할 때에는 신청인의 자격을 증명하는 서면(종중규약 등)과 대표자 또는 관리인의 주민등록등본, 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

◈ 소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면 -
통상의 부동산매매 등의 경우
① 토지대장 등본, 건축물대장 등본 ― 등록세 등의 산출근거를 제시하기 위함이나 대장과 등기부를 일치시키는 역할도 하고 있다.
② 등기원인 증서 등기원인이 매매나 증여·교환등인 경우, 매매계약서, 증여계약서, 교환계약서 등을 말한다. 등기원인이 계약인 경우에는 그 계약서에 검인을 받아야 합니다. 검인은 부동산 소재지의 시장(구청장)·군수가 한다. ③ 등기의무자의 인감증명서 등기의무자란 그 이전등기를 함으로써 권리를 잃는 자, 예를 들면 매매의 경우 매도인을 의미한다.
④ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 소위 구권리증을 말한다. 만일 구권리증을 분실했다면 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사로 하여금 확인조서를 작성하게 하는 방법 및 이를 공증하는 방법이 있다.
⑤ 주민등록등본 등기의무자와 권리자에게 모두 필요하다. ⑥ 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면 부동산이 농지인 경우에는 농지취득자격증명, 토지거래 규제지역인 경우에는 토지거래 허가서, 외국인의 경우 토지취득에 대한 시장·군수·구청장의 허가서, 등록된 사찰재산의 경우 그 처분에 대한 문화관광부 장관의 허가서 등 있다.
⑦ 부동산 양도신고 확인서 - 양도신고 대상인 경우
⑧ 위임장 ― 대리인에게 위임한 경우
⑨ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 등록세는 실제 매매가액을 표준으로 산정하되 매매가격이 과세시가표준액(과표)에 미달할 때에는 과표에 의한다. 그리고 부동산이 농지 혹은 비농지인지 여부와 매수인의 자격(법인 등)에 따라 등록세가 감면되거나 5배까지 가중되는 경우가 있다.
⑩ 등기신청수수료 ― 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)
⑪ 주택채권 매입필증 1개 부동산 과세시가표준액이 500만원 이상일 때에는 일정비율의 채권을 매입하여 그 매입필증을 첨부하여야 한다.
⑫ 자격을 증명하는 서면 당사자가 법인인 경우 그 대표자임을 증명하기 위한 법인등기부 등본
⑬ 신청서 부본 2통 시(구)·군청에 대한 등기필 통지용 및 세무서에 대한 과세자료 송부용
⑭ 기타 서면 ⓐ 등기원인이 상속인 경우에는 상속을 증명하는 서면 ⓑ 당사자가 종중 등인 경우에는 ㉠ 중중 규약 또는 정관 ㉡ 종중 대표자 선임결의서 ㉢ 부동산 처분 결의서(종중등이 등기의무자인 경우) ㉣ 부동산 등기용 등록번호 증명서 등 ㉤ 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본 ⓒ 매수인이 주민등록번호가 없는 외국인인 경우에는 부동산 등기용 등록번호 증명서 ⓓ 판결에 의하여 등기신청을 한 경우에는 판결정본과 판결확정증명

◈ 소유권이전 청구권 보전 가등기 신청서에 첨부할 서면 ① 인감증명 (가등기 의무자, 즉 소유자)
② 등기원인증서 (매매예약 증서)
③ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 (구권리증)
④ 주민등록표 등본 (가등기 권리자)
⑤ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ― 부동산가액의 1000분의 2의 등록세 및 그 등록세의 10분의 2인 교육세
⑥ 토지거래 허가서 (허가구역인 경우)
⑦ 위임장 (대리인에 의하는 경우)
⑧ 신청서 부본 1통 (세무서 송부용)
⑨ 토지대장, 건축물대장 등본 (과세시가 산출용)
⑩ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)

◈ 근저당권 설정등기 및 전세권 설정등기 신청서에 첨부할 서면
① 인감증명 (설정자, 즉 소유자)
② 등기원인증서 (설정계약서)
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ( 채권금액 또는 전세금액의 1000분의 2의 등록세와 그 등록세의 10분의 2인 교육세)
④ 주택채권매입필증 ― 설정금액이 1,000만원을 초과하는 경우 (전세권 설정에는 주택채권매입을 하지 않아도 됨) ⑤ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 5,000원 (등기수입증지 첨부)
⑥ 위임장 (대리인에 의하는 경우)

◈ 가등기, 근저당권 및 전세권 설정등기의 각 말소등기 신청서에 첨부할 서면
① 등기원인증서 {해지(제)증서}
② 권리에 관한 등기필증 (가등기, 근저당권 또는 전세권 등 설정등기 마쳤다는 그 권리증을 말함)
③ 등록세 등 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)
④ 인감증명 (가등기말소에 한함)
⑤ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 1,000원 (등기수입증지 첨부)
⑥ 위임장 (대리인에 의하는 경우)

◈ 등기명의인 표시변경·경정등기 신청서에 첨부할 서면 - 등기명의인의 이름이 오기된 경우나 부동산에 관한 내용이 잘 못된 경우 이를 정정하기 위한 등기의 경우이다. 등기명의인이 오기된 경우라 함은 홍길동이 홍길동 등과 같이 표기된 경우이며 홍길동이 김길동 등과 같이 표기된 경우에는 표시변경등기를 신청할 수 없다.
① 주소를 변경하려면 변경과정이 기재된 주민등록 등본, 성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본, 법인인 경우 법인등기부 등본
② 신청서 부본 2통 ― 등기필증 작성용 및 대장관서 송부용
③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)
④ 등기신청수수료 부동산의 갯수당 1,000원 (등기수입증지 첨부)
⑤ 위임장 (대리인에 의하는 경우)
⑥ 동일인 보증서와 보증인의 인감증명 ― 주민등록표등본 등에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우

2. 부동산관련계약에 있어서의 유의사항
1) 부동산의 상황에 대한 조사 부동산을 매매 등의 계약에 있어 유의사항중 제일 먼저 행하여야 하는 것은 부동산의 상황(위치, 소유관계, 담보권설정 등)을 조사하는 것이다. 부동산의 상황은 두가지로 나누어져 공적장부에 기재되는데 부동산의 사실관계에 관한 것(토지대장, 가옥대장)과 부동산의 권리관계에 관한 것(부동산등기부)이 있다.
(1) 토지대장 및 가옥대장의 신청 토지대장 및 가옥대장은 부동산에 관한 권리관계에 관한 것은 아니므로 매매나 저당권의 설정 등에서 이를 알지 못하였다고 권리관계에 침해가 발생되는 경우는 없다. 하지만 부동산의 경우에는 도시계획법 등에 의한 제한이 있을 수 있고 이러한 제한은 이후 부동산을 이용하는 데 큰 장애가 될 수 있으므로 이를 열람하는 것이 좋다. 토지대장 및 가옥대장의 신청은 관할 구청에 신청한다.
(2) 부동산등기부의 열람 및 등·초본의 교부신청 부동산등기부는 부동산의 권리관계에 관한 기재가 존재하는 공적장부로 부동산의 소유권자, 담보권자 등에 관한 기재가 있으므로 부동산관련계약에 있어서는 반드시 알아야 하는 장부이므로 이를 열람하거나. 등·초본의 교부를 신청하여야 한다.

출처 : 환희짱

글쓴이 : 환희 짱 원글보기

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