[스크랩] 기획부동산 무엇이 문제인가?②[미등기/다운계약서]

기획 부동산 무엇이 문제인가?

831 부동산 종합대책 발표 이후 언론에 부동산투기 관련 기사와 불법행위에 대한 기사가 자주 보도되고 있다.

기획부동산에 의해 피해를 본 많은 기사들이 보도되면서 정상적으로 정직하게 영업을 하는 업체들도 기획 부동산처럼 같은 취급을 당하는 사례가 있기에, 본인이 직접 현업에서 느낀 기획부동산과 그렇지 않은 법인 회사와 비교를 해보려 한다.

오늘은 2번째로 미등기전매와 다운계약서에 대해서 정리해 보려 한다.


일반적인 토지거래의 절차는 위와 같다.
투자자가 자금이 큰 경우에는 직접 부동산 회사의 역활을 하기도 하지만, 본 홈페이지는 소액 투자자를 위한 경우 이므로 소액 투자자가 거래 하는 경우만을 예시하고자 한다.


부동산 회사는 전국의 개발정보를 수집하고 분석하여 지역이 결정되면 해당지역의 토지를 구매하기 위하여 지주를 만나서 토지를 판매 할것을 요청하고, 지주가 승낙을 한다면 거래는 성사가 되게 된다.
　

구분	비고
불법적인  미등기 전매	미등기 전매란 위의 그림에서 부동산회사가 지주로 부터 토지를 구매하고 등기이전을 하지 않고 바로 투자자에게 판매하는 경우를 말한다. 보통 부동산 회사가 자본력이 취약할 경우 지주에게 계약금만을 지불하고, 또다른 투자자에게 판매를 하면서 거기서 발생하는 차액으로 경비를 사용하고, 토지 대금을 지불하는 방법으로 영업을 하는 형태이다. 지주와 부동산회사와의 관계가 돈득하다면 문제가 발생하지 않겠으나, 단지 계약금만을 지불한 상태에서 부동산 회사는 곧 바로 투자자에게 판매를 시작한다. 뒤늦게 지역의 개발정보를 입수한 지주는 위약금을 물고서라도 계약을 파기하게 되는 경우가 발생한다면 중간에 있는 부동산 회사는 아주 난처한 상황에 처하게 된다. 투자자들로 부터 등기를 이전해 달라는 요구를 받게 되는데 등기를 이전해 줄 방법이 없다. 이미 투자자로 부터 받은 토지 대금의 상당부분은 경비등으로 사용하였고, 이에 난감해진 부동산 회사는 문을 내리고 도망갈 수 밖에 없는 처지에 놓여 투자자들이 손해를 보게 되는 것이다. 법적으로도 미등기 전매는 처벌의 대상이 된다.
올바른 회사의 매매	위의 그림처럼 지주로 부터 계약금/잔금까지 모두 마무리 하고 등기이전이 완료되면 투자자들을 모집하여 토지를 분할하면서 도로계획을 지적도에 표시하여 투자자에게 판매한다. 등기는 지분등기가 아닌 개별등기로 해당필지별로 번지가 부여되므로, 잔금까지 납부 한다면 소유권이 투자자에게로 이전되는 것이다. 반드시 등기부등본을 확인하여 해당회사의 명의로 되어있나 확인후 계약을 하여야만 한다.
다운계약서 작성	다운계약서란 실제 거래하는 금액보다 적은 금액으로 기재하여 등기서류를 작성하는 경우이다. 당장이야 투자자 입장에서 소득세를 적게내니 유리하겠지만, 나중에 매도시 더 많은 피해를 보게 된다. 만약 해당지역이 투기지역으로 지정이 되고 매도를 하려면 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 하는데 처음에 아주싸게 산것으로 서류에 표기가 되어 있으니 양도차익을 대부분 세금으로 납부하게 된다면 투자에 무슨 의미가 있을까?? 절세를 하는것은 합법이지만, 탈세를 하는것은 불법이다.

첫번째 글에서 토지의 분할과 지분등기/개별등기에 대해 다루었고
이번글 에서는 미등기전매와 다운 계약서에 대해서 다루었다.

이정도의 내용만을 잘 숙지하고 토지 투자시 검토 한다면 충분하다고 애기하고 싶지만 아직도 점검해야만 하는 부분이 너무도 많다.
시간이 되는대로 내용을 정리하여 절약하며 소중하게 모은 돈으로 재테크를 하려는 투자자 들에게 도움이 되는 글로 계속 이어 나가려 한다.

다음 글에서는 용도지역에 대하여 다루고자 한다.
최근에 한 분과 상담할 기회가 있었는데 투자 내용을 잘 모르시고 투자를 했는데, 상담을 하다보니 그곳은 보전임지인 곳 이었다.
보전임지인 것만도 황당한데 거기다가 지분등기로 매입을 한 상태였다.

그런곳을 매입하여 건축을 하여 사업을 할 거창한(?) 계획을 가지고 계신 황당하신 분 이었다.
이미 잔금까지 지불하고 등기 이전까지 된 상태이기에 도움을 드릴 수 없음에 안타까워 했지만, 1억이 넘는 돈을 투자하면서도 기초적인 사항도 확인하지 않는 투자자들의 무지와 기획부동산의 사기극에 분노를 느낀다.

산림에서 보전임지라고 한다면 나무 한 구루도 맘대로 훼손할 수 없는 지역이다.
지분등기는 해당지분 소유주 모두의 동의가 있어야만 건축이 가능하다.

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글쓴이 : 맑은하늘 원글보기

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