기획 부동산 무엇이 문제인가? [토지이용계획확인서]
오늘은 3번째로 토지이용계획확인서 대해서 정리해 보려 한다.
위에 그림이 토지이용계획확인서 이다.
토지 투자를 한다면 반드시 확인 하여야만 하는 서류이다.
이것도 확인 안하고 매입한 토지가 잘못되었다면 누구를 탓하기 이전에 게으르고 무지한 자신을 제일먼저 탓해야 할것이다.
상세한 내용 모두를 설명하기에는 주제와는 맞지 않음으로 꼭 필요한 부분만 설명을 하겠다.
적색으로 표시된 부분을 중점적으로 설명하고, 나머지 부분은 [해당없음]으로 표시된다면 이상이 없다.
그런데 해당사항이 있는 경우라면 무엇인가 규제가 있는 경우라고 여기고 전문가에게 문의 하거나 인터넷 검색을 통해 반드시 검색해서 내용을 알고 투자에 임하길 바란다.
| 구분 | 비고 |
| 지목 | 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시하는 지적법에 규정된 명칭을 말하는데 토지를 인위적으로 전.답.과수원.목장용지등 토지의 사용목적이나 성질 등에 따라 24개 종목으로 구분하여 필지단위로 지적공부에 등록하는 토지의 종류이다. 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지 창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지· 공원·체육용지· 유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다. |
| 용도지역 | ㅇ 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발.정비.관리.보전 등이 필요한 지역 - 주거지역(전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역) - 상업지역(중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역) - 공업지역(전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역) - 녹지지역(보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역) ㅇ 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리 하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역 (생산관리지역,보전관리지역,계획관리지역) ㅇ 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역 ㅇ 자연환경보전지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호.육성 등을 위하여 필요한 지역 |
| 용도지구 | 용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도,건폐율,용적률,높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증시키고 미관,경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. ⇒ 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보전지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 위락지구, 리모델링지구 |
| 용도구역 | 용도구역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정.관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. ⇒ 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역 |
| 토지거래 | 건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다 |
용도지구,용도구역,토지거래 에 [해당없음] 이 아니라 무엇인가 기재되어 있다면 특히 주의 하여야 한다.
국가에서 법으로 규제 하는것을 제대로 확인 하지도 않고, 건축이 될수 없는 용도의 땅을 매입하여 건축을 하려 한다면 얼마나 어리석은 일인가?
일반적인 소액 투자자 라면 용도지역을 특히 눈여겨 보아야 한다.
도시지역은 이미 도시가 형성되어 있고 땅값 또한 상승한 상태라 소자본으로 투자하기 에는 적합치 않다.
농림지역은 건축이 가능 하기는 하지만 허가 조건이 상당히 까다롭다.
자연환경보전지역의 토지를 매입하여 건축을 하고, 영업을 하려는 사람이 있다면 돈 보따리를 길거리에 놓아두고 아무나 가져가라고 방치하는 것이나 다름없이 위험한 발상이다.
결론적으로 용도지역에서 가장 눈여겨 보아야 할것은 관리지역이다.
| 관리지역 - 도시지역에 편입이 예상되는 지역또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용,개발을 하려는 지역으로 개발을 계획적 체계적인 관리가 필요한 지역 |
토지매입전에 토지이용계획확인서를 확인하고도 사기를 당하는 경우가 있는데, 그것은 용도지역인 바뀔것이라는 말을 믿는것이다.
물론 용도지역이 바뀌는 경우가 전혀 없는것은 아니지만, 국가에서 하는 일이기에 언제 어떻게 될지 알수가 없다.
많은 자본을 가지고 장기적으로 묶어 두어도 상관없는 돈을 투자하는 경우라면, 차후에 개발이 진행되면서 용도지역이 바뀔것을 예상하고 미리 투자해 둘수도 있으나 그렇지 않은 소액 투자자라면 관리지역에 투자하는것이 가장 유리하다. 그중에서도 계획관리지역이 가장 무난하다.
첫번째 글에서 토지의 분할과 지분등기/개별등기에 대해 다루었고
두번째 글에서 미등기전매와 다운 계약서에 대해서 다루었고,
이번글 에서는 토지이용계획 확인서 보는법에 대해서 다루었다.
이것으로 3회에 걸친 연재를 마치고, 앞으로 고객과 상담하면서 새로운 내용들을 발견하면 추가적으로 정리하여 올리도록 하겠다.
기타 피해사례 유형으로는......
1. 실제 번지의 토지가 아닌 엉뚱한 토지를 보여주고 토지를 판매하는 행위
2. 잔금을 모두 지불 하고도 등기 이전이 지연되거나 안되는 경우
3. 허위 개발정보에 속아 시세보다 훨씬 비싸게 주고 매입하는 경우
4. 기타 등등.
100명이 한 사람의 도둑을 못 지킨다는 말이 있다.
그러나 투자라는것은 항상 위기와 기회를 동시에 가지고 있는 속성이 있다.
여러가지 자료와 정보들을 종합하여 투자할 마음이 결정되면 과감히 투자하는 결단성도 요구된다.
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