부동산전문가가본 정부추진 전원마을의 모든것

통계상으로 우리나라 사람의 평균 수명이 늘어난 만큼 은퇴 후의 남은 여생은 생각보다 길어졌다는 것은 누구나 동의하실 겁니다.

인생의 1/3은 인생을 준비하는 과정이고, 1/3은 열심히 가족을 이루고 열심히 일하는 시기이고, 나머지 1/3은 인생을 즐기면서 완성하는 기간으로 구분한다면 거의 맞을 겁니다. 현재의 인생 싸이클입니다.

 

과거에는 '잘살아보세'라는 구호처럼 열심히 사는 것에 모든 것을 치중하다보니 노후에 대한 생각을 하지 않았습니다.

그런 선배님들이 있으셨기에 우리나라가 이만큼 경제성장을 한 것이구요.

하지만, 이제는 먹고 사는 문제에서 한숨을 돌리고 '나의 인생을 어떻게 살 것인가'에 더 관심이 집중되고 있습니다.

먹고 살만하니까 '삶의 질'에 눈을 돌리게 된 것이죠. 그래서, 주5일근무제의 정착과 도시에서의 직장생활 은퇴 이후 노후를 전원에서 보내고 싶은 사람들에게 전원생활에 대한 관심이 높아졌습니다.

 

이러한 우리나라 사람의 전원생활에 대한 관심도 때문에 부동산 시장에서 전원주택지로서 적당한 500평 내외의 소규모 필지들이 인기를 끌고 있으며, 이런 소규모 필지들이 빠르게 소모됨으로서 토지시장의 수요와 공급의 불균형을 이루게 되었고 ,소규모 필지들은 정부 부동산 억제정책에도 불구하고 실수요자들을 요구에 의해 가격이 계속 오르는 기현상이 일어나고 있는 것입니다.

그리고, 부동산 토지시장에서 쓸만한 소규모 필지들은 2-3년동안 거의 소진되었다고 보는 것이 현실적인 상황이며 지성아빠가 부동산현장을 다녀보면 적당한 가격에 쓸만한 소규모 필지들을 구하기가 더욱 어려워진 것도 몸으로 체험하고 있는 사실입니다.

 

그동안 민간 업체들이 만드는 전원마을 다시말해 전원주택단지는 분양한지 역사가 꽤 오래 됐습니다.

그러나, 분양받은 분들의 입주시기나 분양회사의 추진력에 따라 전원주택단지가 활성화되기까지 너무도 변수가 많기 때문에 실제로 활성화된 경우는 분양된 양에 비해 그리 많지않다는 것이 현실입니다. 활성화된 곳은 분양받으신 분들이 즐겁게 전원생활을 즐기시지만, 활성화되지 않은 곳은 택지개발 후 분양받으신 분들이 입주하지 않아 황폐화된 곳이 비일비재하기 때문입니다.

그리고, 여기에 전원주택지에 대한 소규모 자본의 소비자들을 기만하는 기획부동산의 농간에 많은 피해자가 발생하였으며, 능력도 없으면서 전원주택단지 사업을 벌인 개인이 분양도중이거나 아니면 분양완료 후 개발도 하지 않고 부도를 내는 경우가 발생하였기에

전원주택지분양에 대한 소비자들의 불신이 갈수록 높아지고 있는 것 또한 사실입니다. -.-;;

 

그렇기 때문에 2006년 10월12일부터 15일까지 서울 코엑스대서양홀에서 열렸던 “은퇴자를 위한 2006 전원마을 페스티벌”의 경우 

3:1이라는 경쟁 속에 성황리에 계약되었다는 기사가 나온 것이지요. 개인간의 조성되는 전원주택부지 시장의 활성화가 어려움에 처한 상황에서 농림부가 은퇴자들의 노후 거주용으로 주요 지방자치단체들과 함께 조성을 적극 추진하고 나서면서 관심이 높아지고 있는 것은 당연한 결과입니다. 일반 소비자의 입장에서 단순하게 생각해도 정부에서 추진하고 있는 것이니 그래도 믿을만하다는 것입니다.

단순하지만 그만큼 민간업체에 대한 불신이 가져 온 결과라고 보시면 됩니다.

 

아무튼  이런 상황에서 현재 22개 지자체들이 전원마을 조성을 위한 구체적인 계획을 마련,입주자 모집을 앞두고 있습니다.

그리고, 농림부와 지자체에서 추진하는 농촌 전원마을은 농촌지역에 설립되는 아파트 및 단독주택 단지입니다.  

 

이글의 본론으로 들어가서......

 

농림부와 지자체에서 추진하는 농촌마을에 대해 간략하게나마 본질을 파악했으면 합니다.

과연, 농림부와 지자체에서 하는 농촌마을이 성공할 것인지...실패할 것인지에 대해서

수박겉핥기라도 파악을 하고 접근을 하면서 내가 원하는 전원생활에 맞는 것인지 틀린 것인지 확인하는 것이 좋다고 생각합니다.

 

'정부가 하는 일이니 무조건 믿으면 된다'라는 것도 위험한 발상이고.....

'정부에서 하는 일치고 잘되는 것 못봤다'라고 부정적인 시각만 가지는 것 또한 잘못된 것입니다.

 

우리가 카페에서 기본적으로 공부하고 있는 상식선에서 파악하시면 됩니다. 객관성을 충분히 생각하면서....

각 지자체에서 추진하고 있는 단지마다 무엇이 좋고 나쁜지 체크리스트를 작성해 가지고 파악하면 되는 것입니다.

 

그럼 체크리스트를 만들어 볼까요?

 

1. 단지를 추진하고 있는 주체는 누구인가?

 

   현재 농촌 전원단지를 추진하고 있는 주체들은 지자체와 농업기반공사 그리고 민간기업(개인)이 모두 할 수 있습니다.

   농림부나 지자체만 하는 것이 아닙니다. -.-;;

   앞으로 돈이 된다 싶으면 개인과 농업기반공사에서 사업의 주체로 나설 소지가 다분히 있습니다.

 

   무슨 소리냐구요? 농림부와 지자체에서 프랭카드 걸고 관계공무원들이 행사장에 나와서 홍보를 하고 있는데

   어째서 농업기반공사도 하고 개인도 할 수 있다라고 지성아빠가 이야기하는 것이냐구요?

   (이 글 상단 우측에 첨부한 문서에 관련 지침에 나와 있습니다. -.-;;)

   지자체의 공무원들이 행사장에 나와서 홍보하는 것 맞습니다.

   지자체에서는 당연히 할 일을 하는 겁니다. 자기 지역의 발전을 위해....돈을 가진 은퇴자들이 지역에 와서 집짓고 살기를 바라는 마음

   에서 지원사격을 하고 있는 경우도 있다는 겁니다. 다만 이 부분에 대해 행사장에 오신 분들이 오해를 하신 것이죠.

 

   농림부와 지자체에선 단지조성시 도로와 전기 상하수도 시설 등 기반시설들을 지원하여 분양가를 낮춰주는 지원사격을 더불어서

   하는 것입니다. 개인이 전원주택단지를 개발할 시에 단지까지 들어오는 도로 등 주거에 필요한 기반시설 확충에 어려움이 있다는 것

   을 지원사격을 해주는 것이죠. 이 부분에 대해서는 오해 없으셨으면 합니다.

   정부에서 기반시설자금은 단지에 지원해주는 것이고 지원받는 개발 주체는 다양하다는 것입니다.

 

   그래도, 개인이 분양한 전원주택단지보다 기반시설 조성의 확실성이 보장되는 것은 맞습니다. 이것만으로 충분한 장점입니다.

   다만, 단지안에서 조성되는 필지분할 방법과 운영방식은 사업주체의 아이디어나 역량에 따라 개발방식이 편차가 크다는 것입니다.

   그리고, 이글을 쓰는 동기 중 하나인 분양을 위한...분양만을 위한 아이디어와 단지 조감도는 분명히 체크하고 피해야 한다는 것이죠. 

   그 외의 부분은 일반 전원주택단지 분양과 동일하다고 보시면 됩니다.

 

2. 지자체나 농업기반공사가 아닌 개인이나 회사가 전원단지를 개발하는 것이라면 체크해야 할 사항은 무엇인가?

    ( 일반적인 전원단지와 체크할 사항과 거의 동일합니다. )

 

- 분양을 맡고 있는 개인이나 업체가 믿을만한 회사인가?

 

a. 단지 조성도만으로도 간단하게 분양주체의 신뢰도를 체크할 수 있습니다.

   각지역의 단지마다 내세우고 있는 단지 조성 계획도가 있습니다.

   도로 등 기반시설은 정부가 맡아서 하는 것이므로 문제가 없지만.....이 계획도가 현실성이 있는지 없는지....

   그리고, 나중에 입주 후 입주민들이 관리하는데 문제가 없는 것인지 체크하시면 됩니다.

 

   예를 들어 입주가구가 50가구이면 약100여명이 단지에 입주하는 것인데...

   상주 간호사 등 의료시설을 확충하겠다고 단지 조성도에 나와 있다면 솔직히 실현 불가능한 계획입니다.

   계획상으로는 충분히 가능한 것 같지만.....그 의료시설을 관리하기 위해서는 관리비가 만만치 않기 때문입니다.

   간호사 인건비와 시설관리비를 50가구에서 각출하여 보존해야한다고 생각해 보세요. 어려운 일입니다.

   정부에서 지원해주는 것이 아니냐구요? 아닙니다. 그것은 정부에서 지원한다는 내용에는 없습니다. -.-;;

 

   이처럼 단지 조성도에 나와 있는 시설들을 체크하시면 단지 분양만을 위한 시설물들인지..... 아닌지...... 체크가 된다는 것이죠.

   분양을 받고 나중에 입주를 해서 살다보면 50가구 모두 상주하여 살지 않는 전원단지의 특성상 과다한 관리비 계상은 어렵습니다.

   단지를 관리하기 위해 각세대마다 각출할 수 있는 비용의 한계가 있다는 것이죠.

   단지내에 실제 입주 후 관리에 문제가 발생할 수 있는 시설물이 배치되어 있다면 이는 보기에는 좋아도 현실성이 결여된 것입니다.

   단지내에서 입주민들이 공동으로 사용하는 공간이나 토지들이 현실적으로 관리될 수 있다는 타당성이 눈에 보여야 합니다. 

   단지 조감도만으로도 이 정도는 충분히 체크할 수 있는 첫번째 검토사항입니다.

 

b. 분양주체의 신뢰도를 검토하시는 겁니다.

    지차체에서 직접 분양주체로 나선 경우라면 문제가 거의 없지만 농림부나 지자체에서 지원하는 전원단지의 분양주체 중 개인이나 회

    사는 아마 지역에서 능력있는 사람으로 확인된 사람이거나 회사일 겁니다.

    왜냐하면 지역에 전원주택단지로 개발할만한 땅을 소유한 사람이라면......특히 지자체의 공무원들과 어느정도 친분이 있는 토지

    소유자라면 정부에서 기반시설을 지원해주는 단지개발에 거의 다 관심을 가지고 있다고 보시면 됩니다.

 

    그렇지만, 일을 벌리고 있는 개인이나 회사 중에는 땅은 확보되었으되 개발자금 자금력이 없어 분양받은 사람들이 납부하는 계약금

    및 중도금 그리고, 잔금으로 사업을 진행하는 곳도 있을 것입니다. 이 분양대금이 단지에 모두 들어가면 문제가 없으나 중간에 개인

    적으로 유용을 하게 되면 문제가 발생할 소지가 있습니다. 

    그래서, 계약시에는 분양을 하여 사업을 시행하다가 만약에 분양회사나 개인이 부도가 나면 단지개발을 보증하는 곳이 어딘지 파악

    하시고 계약하시는 것이 맞습니다. 그래야, 사업이 별탈없이 끝까지 진행될 수 있는지...안심할 수 있는지 파악할 수 있는 것이죠. 

    그리고, 분양하는 토지의 등기부등본을 발급받아보고 등기부 등본상에 근저당이 많이 설정되어 있다면 분양주체가 자금력이 없다고

    보셔도 됩니다.

 

- 분양원가가 적정한가?

 

a. 가장 민감하며 중요한 부분입니다. 적정한 평당가격으로 분양을 받아야 나중에 재산상의 손해를 볼 확률이 줄어들기 때문입니다.

    지자체에서 기반시설을 지원하는 이유는 단지의 활성화에 일조하고 분양단가를 낮춰주는데 있습니다.

    그렇기 때문에 평당 분양원가는 주변 전원주택단지 대비 시세가 저렴해야 합니다.

    전원주택단지가 없다면 주변 전원주택이 들어선 곳의 대지 가격보다 저렴하거나 비슷해야 한다는 뜻입니다.

 

    지자체가 하기 때문에 분양단가가 낮을 것이라구요?

    그것도 계산해봐야 합니다. 정부에서 수용한 땅이지만 땅주인의 편의를 봐주어 매입가격이 비쌀 수도 있고, 개발비용을 과다하게

    책정하여 개발업자끼리 나눠먹기식 개발예산이 책정되어 있을 수도 있다는 것을 염두에 두어야 하기 때문입니다. -.-;;

 

    그럼, 어떻게 분양원가를 계산하냐구요? 

  

   ① 분양받은 전원주택 면적 x 300만원(대략적인 계산임) = 건축비  

   ② 공공시설 면적의 건축비 / 분양가구수(분양전체면적 대비) = 개별 공공시설 건축 부담비

    분양원가에서  ①+②를 대략 계산하여 본인이 납부해야할 분양대금에서 공제하면  토지의 순수분양가격이 나오겠죠.

 

   ③ 분양받은 토지면적 

   ④ 공공시설 토지 면적 / 분양가구수(평형별 면적도 감안한 수) = 개별 공공용지 부담면적

     분양토지 평당가격 = 토지 순수 분양가격 / ③+④   

     ( 공공용지와 분양받은 토지는 지목에 대비하여 평당가격을 책정하고 주변 시세와 비교하시면 될 것입니다.)

 

    여기까지 대략적인 계산을 산출하시고....

    주변 시세를 대비하시면 분양받으시는 전원단지의 평당가격이 '높다 낮다'가 개략적으로 판단이 되실 것으로 사료됩니다.

    (* 평당가격의 적정성을 평가하는 방법에 대해서는 카페에 관련 글들이 있으니 별도로 공부하셨으면 합니다.)

 

- 주변환경이 본인이 선택하고자 하는 입지조건에 부합되는가?

 

a. 전원주택지의 입지조건은 거의 전원생활을 갈망하시는 분들의 요구조건이 대동소이합니다.

 

    배산임수이고 남향받이의 땅을 원합니다. 아니면 주위 풍광이 뛰어난 곳이거나요. 마음속에 그리던 고향같은 땅이죠.

    여기에는 지리적으로 도시에서의 접근성도 보아야 합니다. 도시에서 접근성이 떨어진다면 분양가도 그만큼 낮겠죠.

    나이많으신 분들이라면 차량으로 빠른 시간내에 내원할 수 있는 인근에 있는 의료시설도 보셔야 하구요.

    그리고, 생활편의 시설이 주변에 얼마나 있는지도 보셔야겠지요.

    (단지형 전원주택으로 들어가 사는 것이지만 도시에서의 생활과 극단적으로 변화를 주어서는 안되는 이치입니다.)

    

b. 전원주택지로서의 익히 알고 있는 입지조건과 주변 환경을 비교하고 주변시세와 비교를 하면 여기서 거의 답이 나옵니다.

 

여기까지가 전원단지에 대한 일반적인 검토 체크사항을 간략하게 나열한 것입니다.

 

전원단지의 개발주체나 관련자도 아닌 지성아빠가 너무 아는체를 해도 좋은 것은 없습니다. -.-;;

다만, 제가 이글을 쓰는 동기 중에 하나는 어느 전원주택단지는 단지가 북향이면서도 분양가도 주변시세보다 비싸게 책정해서 분양하는 단지가 있기에 이런 사실을 알리고자 쓰는 것이기도 합니다. -.-;; (어느 단지인지는 굳이 밝히지 않습니다.)

 

아무튼 정부의 지원을 받아 전원단지를 개발하시는 분들이나 농업기반공사나 지자체는 단지분양을 통해 자신의 토지를 팔아 재산상의 증액만을 생각하거나, 분양수익금 등 개발관련자들의 이익만을 생각하는 사업이 되지 않았으면 하는 바램입니다.

일선에서 단지가 잘될 수 있도록 열심히 일하시는 지차체 관련공무원들이 그런 분양주체의 들러리가 되지 않았으면 하구요.

 

전원마을 조성의 순수한 동기와 의도대로 도시민들이 은퇴 후 쉴 수 있는 공간이 되었으면 하는 바램입니다.

의도는 좋은데......과정이 혼탁하고 그 결과물을 분양 주체만 챙긴다면 그것은 바람직한 모습은 아니기 때문입니다.

 

특히 주변환경이나 조건이 전원주택지로서 부족한 곳에 개발된 단지는......

본인의 의지와 생각과는 달리 앞으로 많은 세월이 흘러 주변 여건이 좋아지기까지는 많은 어려움에 봉착할 것입니다.

이 어려움은 분양주체들의 책임이 아니라 결국 분양받은 분들의 손해로 귀착되는 것이 현실이라는 것 잊지 말았으면 합니다.

주변시세보다 평당가격이 높고 전원주택시장이 활성화가 된 곳이 아니라면 더욱 더 손해볼 확률은 높아집니다.

 

주변시세보다 비싸다면 같은 가격이라면 더 좋은 입지조건을 찾아 매입하는 것은 매수자입장에선 당연하기 때문입니다.

그리고, 주변에 전원주택 소비자가 자주 찾아 오는 지역이 아니라면 나홀로 단지로 전락할 위험 또한 내포하고 있습니다.

이 말을 바꿔서 말하면 팔고 싶어도 사 줄 사람이 별로 없다는 것을 뜻하기도 하지요.

 

도시에서의 접근성과 주변환경이 전원단지의 장점과 결합할 때 전원단지는 성공할 확률이 높아집니다.

그리고, 단지의 조감도가 현실성이 있으며..... 입주하신 분들이 단지를 잘 가꾸신다면 단지의 가치는 상승할 것입니다.

 

정부에서 기반시설을 지원하는 전원단지는 기반시설이 확실하게 보장된 장점 외에는......

모든 것이 다른 전원단지와 동일한 조건상에서 매매가 이루어진다는 것을 잊지 마셨으면 합니다.

그리고, 분양시점에는 메스컴 등을 통하여 관심이 높아도 분양이 끝나고 입주가 시작되는 시점에서는 부동산 매매시장이 활성화되지 못하기는 다른 전원주택과 동일하다는 것도 꼭 잊지 마셨으면 합니다.

 

앞으로 10년 이상 흘러서 전원주택시장이 아파트 시장처럼 매매정보가 활성화되기 전까지는

항상 매매를 할 때 주변시세보다 비싼 집은 항상 손해를 보고 팔고 나와야 할지도 모른다는 것.....

그리고, 입지조건과 단지 환경이 도시와의 접근성이 떨어지면....

더욱 단지의 활성화를 이루기까지 어려움이 있다는 것을 잊지 마셨으면 합니다.

시골생활도 정착과정까지 어려움이 있다는 것....그것이 단지의 활성화와 연계된다는 것....

그것은 당연한 결과임에도 불구하고...... 가끔 잊으시는 분들이 있기에 지성아빠가 주제넘는 참견으로 당부의 글을 씁니다.

 

만일, 이 글을 읽는 회원님 중에 전원단지를 분양받으신 분들이 있다면.....

기왕 분양 받으신 단지에 들어가셔서 단지가 활성화될 수 있도록 단지관리 공동체를 꼭 구성하시기 바랍니다.

아파트 부녀회처럼 단지의 활성화를 위해 모임을 결성하고 단지가꾸기에 노력하셔야 합니다.

그래야....누구나 와서 살고 싶은 단지를 만들 수 있습니다. 단지의 가치상승은 혼자만의 일이 아니기 때문이지요.

단지 입주민이 모두 협조하여 단지를 가꾸는 것은......

그림으로 비유하면 전원단지를 분양하시는 분이 단지 조감도에 따라 초벌그림을 그린 후에.....

전체적인 그림을 완성하는 작업인 동시에 자신의 재산을 지키는 일이고....전원생활을 즐겁게 할 수 있는 길이기 때문입니다.

 

이 글을 끝으로 지리산 벙개에서 있었던 이야기를 끝낼까 합니다.

벙개에서 이야기했던 부동산 가치상승을 위한 토지 분할 방법에 대해서는 현장에서 이야기하는 것이 현실감이 있는 것이라

지성아빠의 이론이나  생각을 전달하는데 한계가 있기에 아쉽지만 여기서는 논하지 않겠습니다. -.-;; 

 

벙개를 한지가 언젠데 지성아빠가 바쁘다는 핑게로 한해를 넘겨 글을 마무리하네요. -.-;;

올 한해 회원님들의 가정에 행복과 건강함이 함께 하시길 빕니다.

그리고, 올 한해 또한 회원님들의 꿈과 희망이 현실로 다가서는 한해가 되기를 기원합니다. 꾸벅~~~

 

 

지난해 10월 분양했던 전원단지 중 일부의 단지 조감도입니다.

 

 

지성아빠(kimyoooo)