[스크랩] 귀농 부동산의 진짜 가격을 찾아내는 방법

부동산의 진짜 가격을 찾아내는 방법

첫째, 적극적으로 부동산 가격을 알아보아야 한다.
어느 한 곳의 부동산 중개업소, 하나의 부동산을 보고서 결정하지 말자. 여러 가지 유사한 부동산을 보고 비교 평가도 하고 믿을 만한 전문가의 자문도 받아야 한다.

가령 목동의 ○○아파트의 가격을 알아본다고 하자. 인터넷으로 치면, 인근의 공인중개사 몇 개의 번호와 최고가, 최저가가 나온다. 공인중개사 사무실로 전화를 걸어 어설프게 가격을 물어보면, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다. 이럴 땐 두 가지 방법으로 가격을 알아봐야 한다. 하나는, 무조건 파는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.

“내가 목동 ○○아파트, △△평을 갖고 있는데, 급하게 처분하고 싶어요. 얼마에 팔 수 있나요?”
그러면 부동산중개업소에서는 이렇게 말한다.
“요즘 경기가 안 좋아 거래가 안 됩니다. 이렇게 팔겠다는 분 전화가 매일 오네요. 매수자를 찾아 실제 거래를 하고 싶으시다면 시세보다는 좀 싸게 평당 △△으로 할까요?”
최악의 경우, 시세보다 돈 몇 천만 원 확 떨어지는 일은 순간이다. 이렇게 경기가 안 좋은데 팔겠다는 사람이 많으면 부동산 가격은 떨어지게 마련이다.

반대로 또 하나는, 무조건 사는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 사고 싶은데, 얼마에 살 수 있습니까?”
그러면 부동산 중개업소에서는 이렇게 말할 것이다.
“글쎄, 직접 중개업소로 한번 방문해보시죠? 곧 다시 아파트 가격이 올라간다는 이야기도 있는데, 요즘은 지금이 살 때라고 해서 사겠다는 분이 많네요. 향과 층이 좀 좋은 것을 사고 싶으시면 인터넷에 있는 정가보다는 좀더 주고 사셔야 합니다.”

팔겠다는 가격과 사겠다는 가격은 이렇게 말 한마디에 작게는 500만원에서 많게는 몇 천만 원까지 차이가 날 수밖에 없다. 팔 때와 살 때, 중간가격을 산술 평균해보면, 목표한 상품의 최고가와 최저가를 알아낼 수 있다.

결론적으로, 마음에 둔 부동산의 가격을 중개업소를 통해 확인할 때는 팔 때와 살 때, 두 가지로 알아보면 정확한 산술적 평균 금액이 나온다. 이렇게 하면, 적어도 바가지 금액은 없다는 뜻이다.

둘째, 시간의 완급과 흥정하기에 따라 부동산 가격은 달라진다.
일반적으로 사람들은 중개업소에 가면, 자신의 약점은 감추게 마련이다. 가령, 30평 아파트를 판다고 할 때 파는 이유를 물어보면, 대부분 더 큰집을 사기 위해서라고 답한다. 물론 사실일 경우도 있다. 그러나 어떤 경우에는 그 집을 팔지 않으면 부도가 나게 되는 상황에도 답은 일관되어 있다. 바로 가격에 영향을 미치는 약점을 감추기 위해서다. 그렇기 때문에 실제로 사는 사람 입장에서는 파는 사람의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 큰집으로 옮겨가기 위해서라면, 파는 사람은 돈이 많다는 판단을 하게 되고 사는 사람의 입장에서 싸게 흥정할 수는 없을 것이다.

반대로 파는 사람이 급한 상황이라는 걸 알게 된다면 흥정의 변수는 많다. 예를 들어 계약금, 중도금, 잔금을 주는 기간을 앞당기면서 전액을 일시불로 줄 테니까 팔 수 있느냐, 이렇게 돈을 갖고 흥정하면 10~30% 시세보다 싸게 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

셋째, 정책의 변화가 현재와 미래의 가격을 만든다.
앞서 말한 것들은 구체적으로 현재 가격을 알아보고 흥정할 때 쓰는 방법이다. 그런데 부동산은 현재가로만 그 가치를 판단할 수는 없다. 앞으로 오를 가격, 혹은 떨어질 가격을 예상해야만 한다.

관심 있는 부동산의 미래가를 알아보기 위해선 부동산을 둘러싼 주변 환경에 민감해야 한다. 즉 정책의 변화에 관심을 기울여야 한다. 정책의 변화라고 하면 이런 것들이다. 그린벨트가 풀린다, 판교에 신도시가 생긴다, 안 생긴다, 금액이 많이 오를 것 같아 토지거래허가구역으로 묶겠다, 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다, 상업지역이 주거지역으로 떨어진다 등이다. 이런 변화에 따라 요지부동일 것 같던 부동산 가격도 널뛰기를 하는 건 흔한 일이다.

그린벨트 지역이 풀렸다면 가격은 오를 것이고, 지하철이 개통되면 주변지역이 시세 20~30% 상승하는 것은 예삿일이다. 반대로 가스 충전소가 옆에 생겼다, 소각장이 생겼다, 병원이 바로 옆에 있다 등등은 혐오시설로 분류되어 가격이 떨어지게 된다.
일례로 과거 난지도의 쓰레기장이 월드컵 경기장으로 바뀐다고 하니, 게다가 그곳을 생태공원으로 바꾼다고 하니, 난지도에 대한 관심은 어마어마했다. 도로의 경우도 가격을 흔드는 요소로 예외는 아니다.

국도만 있던 시절, 제천으로 가자면 원주를 통해야 했다. 그러나 중앙고속도로가 뚫린 후 어떻게 변했는가. 중간에 고속도로 인터체인지를 타고서 바로 제천으로 들어가 버리니 그 전에 성황을 이뤘던 기존 국도 주변에 있는 상가는 장사가 안 된다. 자연히 기존 국도 주변은 가격이 떨어질 수밖에 없다. 길이 뚫리니 가격이 오르는 곳도 있지만 이렇게 떨어지는 곳도 있는 것이다. 여러분이 명심해야 할 것은 부동산 가격만큼 주변 환경에 민감한 것은 없다는 사실이다.

결론적으로 현재가에 민감하지만 말고, 목표를 둔 부동산이 있다면 인터넷, 신문, 필요하면 담당 행정부처의 사이트에 들어가 앞으로 생길 변수에 대해 확인하고 스크랩해두는 습관을 길러야 한다.

-다부자 씨는 부동산으로 30억을 만들었다 中에서-

출처 : [우수카페]귀농사모한국귀농인협회

글쓴이 : 이장 원글보기

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