경쟁력 없는 펜션은 사업성이 없습니다. 돈되는 사업이 아닙니다.

경쟁력 없는 펜션은 사업성이 없습니다. 돈되는 사업이 아닙니다.

 

은퇴후나 지금 당장. 사업적으로....

누구나 다... 경치좋고.. 환경 좋은곳을...

약간의 수익성이 있는 펜션으로 활용하며...

시골에서 자신의 삶도 즐기고...

소소한 이상의 수익을 올리고 싶은 마음이 있을듯한데요... 

관심있는분들 글을 보시고 생각을 정리하면 좋겠습니다..

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국내에 펜션 열풍이 불었습니다.

이미 펜션의 급속한 팽창으로 전국의 펜션 수익률은 수익률이라 부르기에도 민망할 정도로

곤두박질치고 있으며,어느 지역보다 일찍 과포화 국면에 진입한 제주도 펜션의 경우

문을 닫는 사례도 속출하고 있습니다.

무엇 하나 잘된다고 하면 다 들고 일어나는 우리나라의 현실에서 머잖아 펜션이 시골의 환경을 해치는

골치아픈 "폐가"가 되지 않을까 하는 걱정도 조심스레 해봅니다.

펜션 건축을 부추기는 부동산 업자나 펜션 분양 업자들은 주5일근무제다

수익형 별장이다, 2년간 몇 %의 수익률을 보장해준다 하며

사람들을 호도하고 있으나 펜션으로 돈을 번다는 것은

이미 지극히 어려운 일이 되어버렸습니다.

 

실례로 펜션이 전국에 우후죽순으로 늘어나면서 기존의 내로라 하는 펜션들의 매출액도

하루가 다르게 감소하고 있는 추세이며, 게다가 신규 펜션들과의 시설 경쟁에 밀리지 않으려

기존 펜션들은 하루가 멀다 하고 리뉴얼 비용으로 지속적인 금액을 투자하고 있는 실정입니다.

펜션 투자와 관련한 기사나 내용을 검색해보니 펜션 분양 업자들과 기획부동산이 주장하는

왜곡된 정보들만 있을 뿐 현실을 직시하는 그러한 자료는 쉽게 구할 수 없는 실정이었습니다.

현재 펜션을 운영하고 있는 사람으로서 저희같은 우를 범하는 사람들에게 미력하나마

정확한 정보라도 제공하고자 이 글을 써봅니다.

 

 

펜션 운영 십계명을 나름대로 정리하자면 아래와 같습니다.

 

1. 절대로 올인하시면 안됩니다.투잡이나 별도의 소득원이 있어야합니다.

 

   갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안되지요.

   펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다.

   펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면

   절대로 안됩니다

 

2. 투자목적으로 하신다면 절대 펜션하지 마십시오.

 

   펜션으로는 절대 돈을 벌 수 없습니다.

   펜션하실 돈 있으면 그 돈으로 상가건물을 사서 편하게 월세를 받으며 사십시오.

   왜 돈을 벌 수 없는 지에 대한 자세한 근거와 설명은 저 아랫쪽 글을 참고하십시오.

 

3."주5일근무제"라는 말에 현혹되지 마십시오.

 

   주5일근무제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만

   주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 "독"입니다.

   펜션이라는것이 주중 가동률이 높아야 순익하고 연결이 되는데(토요일과 성수기 매출로는

   현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 직장에 주중에 휴가내는 일은

   대단히 어려워졌다고들 합니다.

   예전에는 직장인들이 월차휴가를 보다 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우 주중에 2~3일씩

   휴가를 내고 여행을 할 수 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었다는

   사실!

   주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 예약현황은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만

   떨어뜨리는 역효과를 내고 있습니다.

   주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.

 

4. 광고,홍보등 마케팅 비용이 엄청납니다.

 

   펜션에 손님을 유치하는 유일한 방법은 현재로서는 광고밖에 없으나 펜션 의 가동률을

   일정 수준 이상 유지하기 위해서는 너무나 많은 광고비 지출 감내해야 합니다.

   검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고

   기다리면 펜션이 아무리 아름답다고 해도 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하십시오, 

   검색포탈 1위인 네이버에 "펜션"이라는 키워드로 스폰서링크나 플러스 프로 광고를 할 경우

   드는 비용이 비수기에는 5위 가격이 보통 월 180만원, 성수기에는 400만원까지도 합니다.

   이 비용은 단 한 달 광고비용입니다. 일년이 아니구요.  

   "비즈사이트" 라고 눈에 덜띄는 자리에 펜션 홈피를 소개하는 비용도 비수기 가격이 한달에

    55만원.영세하게 펜션을 운영하는 나홀로 펜션의 경우, 이런 금액은 가히 천문학적인 금액이라

   해도 과언이 아닙니다.

   그런데 인터넷 광고의 경우, 정말로 싼게 비지떡입니다. 광고비가 저렴한 것은 그만큼 매출을

   올리는데는 역부족인 경우가 많습니다. 

   그럼 인터넷광고가 아닌 오프라인 광고를 한다고 칩시다.

   여성잡지에 1페이지로 광고를 싣는 비용은 보통 200만 원 합니다.

   광고안 제작비까지 하면 300만원 정도 드는걸로 아시면 되지요.

   하지만 여성지에 한 달 광고해가지고는 그 때뿐입니다.

 

5. 나이드신 분들이 하시는 펜션, 정말 어렵습니다.

 

   펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반입니다.

   다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들입니다.

   인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다.

   펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며

   젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들,

   그거 잘 못합니다. 

   펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이

   넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다.

   손님이 없는 시골의 펜션, 그야말로 적막강산이지요.

   그러한 시골에서 노인분들만 적적하게 어떻게 사시려고 하십니까?

   펜션하지 마시고 펜션 지으실 여력 있으면 그 돈으로 다른 투자를 하여 월세 받으며 마음 편하게

   노부부가 여행 즐기며 사십시오.

 

6. 단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률이 훨씬 더 낮습니다.

 

  단지형 펜션의 수익률은 훨씬 떨어집니다.

  직원도 많이 써야해서 고정지출금액의 포션도 크기 때문입니다. 

  게다가 펜션을 이용하는 사람들은 전원적이고 목가적인 것을 선호하는 사람들입니다.

  단지형 펜션은 십중팔구 동간격이 넓지 않으며, 녹지공간도 조감도와는 전혀 딴판인 경우가

  많습니다.

  단지형 펜션은 부대시설이 상대적으로 많고, 가동률을 높이기 위해 덤핑가격을 제시하는 등

  사용자 측면 에서의 장점도 갖추고 있으나 콘도와 크게 다르지 않다는 시선이 많습니다.

  단지형 펜션은 단독형 펜션하고는 확연히 다르기 때문입니다.

  또한 아직까지 펜션 단지의 경우 일부 동은 미리 지어 펜션으로 영업을 하면서 한 편에서는

  공사가 끊임없이 이어지므로 안락한 휴식을 취할 수 없는 경우가 많습니다.

  게다가 펜션 홈페이지도 펜션 이용자

  입장에서 컨텐츠가 만들어져있지 않고 분양목적의 컨텐츠가 많아 이용자 입장에서는

  많이 불편하기 때문에 쉽게 예약으로 이어지질 않고 있는 것도 가동률이 낮은 이유입니다.

  유심히 살펴보십시오.

  단지형 펜션의 경우 토요일마저도 펑펑 놀리고 있다는 사실을!

 

7. "수익형 별장펜션", 이거 절대 믿지 마십시오.

 

  수익형 별장, 수익형 펜션, 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을

  염두에 두셔야 합니다. 그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 분양 받아도 좋지만

  본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익...이거 둘 다 원하신다면 불가능한 일입니다.

  펜션이 절대로 수익을 낼 수 없는 산업구조임을 명심하십시오.

  별장이 꼭 하나 필요하시면 단지형 펜션의 한 개 동은 구입하셔도 무방하나,

  행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자를 알아보십시오. 

  그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고

  있겠습니까? 최근 "서비스드 레지던스"라는 신종 임대사업의 경우 10년간 수익률을 보장해주고

  있던데요.

  그런 것과 한번 비교해보십시오.왜 2년이라고 못 박고 있는지를...자신이 없어서이기 때문입니다.

  펜션분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은

  분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어 있다고 보시면 됩니다.

  정말로 수익이 나서 되돌려주는 개념이 아니라는거지요.

 

8. 분양받는 단지형 펜션, 분양업체가 관리와 운영을 대행해주어 수익을 나줘준다고 하는말,

   절대 믿지 마십시오.

 

   분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝난다면 빨리 손털고 뜨고 싶어할 것입니다.

   어떤 회사에 위탁운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁사업을 하는거고 이익이 나야

   펜션주들에게 수익을 분배하는 것입니다. 

   그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는

   방법이 없을 것입니다.

   관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다.

   이미 그러한 실정이구요. 특히 단지형 펜션은 워낙 규모가 방대하기 때문에 가동률 10% 올리는

   것도 쉽지가 않은 일이랍니다.

   제가 아는 어느 곳의 경우 처음에는 수익형 운운하면서 분양해놓고 분양이 끝나자 위탁회사는

   벌써 짐챙겨서 떠났고, 펜션주들이 연합으로 공동관리회사를 차렸다고 하더군요.

   궁여지책으로. 이런 곳, 무한경쟁시대에 수익률이 좋을 리 없습니다.

   펜션단지의 분양가 역시 거품이 많습니다. 턱없이 비쌉니다. 대지 가격도 너무 높게 책정되있고,

   건축비도 만만치 않습니다. 게다가 대지는 턱없이 좁습니다.

   전원의 쾌적한 별장하고는 거리가 먼 경우가 허다합니다.

 

9. 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 선택입니다.

 

   이 경우 건물 한 동 전체를 분양하는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양하는 방식인데

   소액 투자자들도 참여할 수 있을 만큼 가격이 저렴하다는 메리트가 있습니다.

   그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 펜션

   도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어 버립니다. 

   수익을 안겨줄 곳이 아니라면 뭣하러 그 작은 펜션 객실 하나를 수천만원을 들여 구입합니까?

   그걸 구입할 여력이 있으면 평생동안 전국의 멋진 곳 골라가면서 지칠도록

   펜션 여행을 즐기십시오.

   그것이 정신건강 육체건강에도 이롭습니다.

 

10. 펜션사업에서 돈 버는 사람들은 부동산업자와 건축업자 뿐이라는 것만 명심하시면 됩니다.

 

   빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사

   사장과 기계 수입업자 뿐이었습니다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기

   가 쉽지 않을것입니다.펜션도 마찬가지입니다.

   시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을

   보는 사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는

   건축업자입니다.

   좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 겁니다)

   지하수 개발업자들, 펜션 홈페이지 제작자들 등입니다.

   실제 요즘 펜션을 분양하는 분양업체들, 분양도 제때 안되고, 운영수익률도 좋지 않아 곤란을

   겪는 경우가 많습니다. 부도나 안나면 다행이라고나 할까요?

   그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을

   분양받는 사람 들입니다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히

   이득으로 챙기는 것으로 보시면 되는겁니다.

   너무 말이 길었습니다.

   그럼 지금부터 펜션으로 왜 돈을 벌기가 어려운지 자세히 분석해보겠습니다.

   좀 긴데 들어갑니다.

 

수익률 분석 전에 알아야 할 것들

 

1. 펜션, 땅은 몇 평이 적당할까?

 

   최근 펜션의 부지가 점점 넓어지는 추세에 있습니다. 대지가 작아 건물만 달랑 있는 펜션은 점점 경쟁력을

   잃어가게  될 것이기 때문입니다.

   몇년전 까지만 해도 500평 미만의 부지에 소규모로 지어서 운영하는 펜션도 수익률이 괜찮았으나 펜션이

   폭발적으로  증가하면서 녹지공간이 많고 보다 쾌적한 펜션을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.

   그래선지 요즘은 아무리 작아도 7~800평, 보통은 1000평 이상의 대지에 펜션사업을 시작하는 분들이

   많습니다.

 

2. 펜션, 땅값은 얼마나 할까?

 

   인근에 관광요소가 확실하게 있거나 강물이나 계곡이 보인다거나, 유명 관광지의 배후이거나...

   한마디로 펜션부지로 적당하다고 하는 곳들은 이미 평당 35만원~100만 원 정도나 합니다.

 

3. 펜션 건축비는 얼마나 하나?

 

   특별히 고급스럽게 짓지 않는 경우 순수 건축비만 평당 300만원~350만 원정도가 듭니다.

   이 비용에는 지하수 개발비(보통 500~1,000만원 정도 소요), 조경(미니멈 3,000만원~무한대),

   집기비품 비용이   제외된 순수 건축비를 의미합니다.

 

4. 펜션건물은 보통 몇 평으로 짓나?

 

   전원에 짓는 주택은 60평을 초과하지 않으면 신고로만 지을 수 있기 때문에 보통 60평을 기준으로

   건축행위가 이루어  집니다.

   자금이 부족하거나 연로하신 분들이 그야말로 연금처럼 소규모로 하는 경우(투자목적이 아니고 거주 목적)는

   60평짜리 한 동에 주인(혹은 관리인) 거주공간과 객실 3~5개를 짓는 경우가 일반적이고, 보다 자금에 여유가

   있거나 보다 젊은 사람들이 어느 정도 사업의 목적으로 짓는 경우는 보통 60평짜리를 두 동으로 지어

  주인 거주공간도 보다  넓게 짓고 펜션의 객실도 7개~10개 정도로 짓는 경우가 많습니다.

 

5. 펜션운영, 총 얼마가 드나?

   1) 작은 땅에 한 동짜리로 짓는 형(땅 30만원짜리 700평에 건축비 평당 300만원가정, 이하 A타입이라 칭함)

       땅 구입비 21,000만원, 건물 18,000만원=39,000만원

       지하수,조경 및 부대시설 = 5,000만원

       집기,비품(객실5개) = 3,000만원

       ----------------------------------------------

       47,000만원

 

   2) 넉넉한 땅에 건물을 2개 동 짓고 마감도 중간 수준으로 하는 형

      (땅 40만원짜리 1,000평에 건물 120평,건축비 평당 350만원 가정, 이하 B타입이라 칭함 )

      땅 구입비 40,000만원, 건물 42,000만원=82,000만원

      지하수,조경 및 부대시설 = 8,000만원

      집기,비품(객실 8개 기준) = 5,000만원

      ----------------------------------------------

      95,000만원

 

   3) 상기에서 보듯이 펜션 건축시에는 미니멈 5억원에서 10억원은 족히 있어야 합니다.

      현재의 추세는 2번 형으로 가고 있는 추세이고, 1번형 펜션의 수익률은 갈수록 낮아지고 있는 추세입니다.

 

  펜션가동률 50%는 허구 !  

 

 1. 가동률이라는 의미부터 확실히 할 필요가 있습니다.  흔히 가동률의 종류에는 다음의 세가지가 있습니다.

   1) 연간 숙박인원수

       ---------------- *100%

      정원*365일

   2) 연간 이용한 객실수

    ------------------ * 100%

      정원*365일

   3) 연간 이용한 객실수

   ------------------- * 100%

     객실수*365일

 

  이중 펜션 분양 업체가 가장 편하게 쓰는 가동률은 3번 가동률인데, 이는 세가지 가동률중 3번 가동률의 숫자가

  다소 높게 나오는 경향이 있기 때문입니다.

  똑같은 데이타를 가지고 계산할 경우 3번 가동률이 좀 더 높게 나옵니다.

  그런데 펜션 분양 업체들이 "가동률 50%"라는 모토(?)를 내걸고, 그 매출액을 기준으로 연간 수익률 ㅇㅇ% 식

  으로  투자자들을 현혹하고있습니다만 현재 우리나라 실정에서 펜션 가동률 50%라는 수치는 지극히 달성하기

  어려운 수치입니다.

  국내 내로라 하는 펜션, 일견 아무리 잘 된다고 하는 펜션도 엄밀하게 계산하면 연간 가동률 50%를 넘지

  못하고 있는 실정임을 잘 알아둘 필요가 있습니다.

  설령 몇 군데 그렇게 lucky한 펜션이 있다 해도 요즘처럼 최신식 최고급 펜션들이 끊임없이 신축되고 있는

  현실에서는 2년 연속 가동률 50%를 넘는 것은 아예 불가능 한걸로 생각해도 좋을 것입니다.

  또한 그 정도의 가동률을 확보하려면 엄청난 비용의 홍보비용을 지출하고 있거나 객실의 덤핑 판매로

  실제 수익률을  높이는 데는 크게 기여하지 못할 것입니다.

 

2. 아무리 잘 되는 곳이라 하더라도 연간 가동률 30% 수준

 

  아무리 운영이 잘 되는 펜션이라 하더라도 여름성수기 한 달과 연휴, 토요일을 제외하고는 가동률이 상당히

  낮은 실정  입니다. 대부분의 평범한 사람들은 여름성수기와 토요일 예약현황만을 보고 간단히 아주 잘 되는

  펜션이라고 돈 많이 벌겠다고 판단하지만 그외 기간의 매출이 받쳐주지 않는다면 연간가동률 30%를 넘기기가

  힘듭니다.

  실제 연간 가동률 30%를 넘는 펜션도 국내에 몇 되지 않은 실정이지요. 

  잘 된다고 생각되시는 펜션들의 주중 가동률을 주의깊게 살펴보시면 그것은 금방 알 수 있습니다.

  지금이라도 몇몇 펜션의 예약현황들을 직접 보시면서 꼼꼼히 체크해보십시오. 아마 틀리지 않을겁니다.

 

3. 펜션 이용료, 객실별 실제 평수(전용 면적) * 1만원꼴로 산정

 

   펜션 객실이 7평인 경우 주말 요금이 7만원, 주중요금은 그보다 저렴한 5만원~6만원 선으로 책정되어집니다.

   객실 크기가 10평이면 주말 요금이 10만 원, 주중 요금은 7~8만원 정도로 생각하시면 간단합니다.

 

4. 매출액의 계산근거

   1) A타입 펜션의 경우 

      건물 한 동이 60평이고, 객실이 5개임을 가정할 경우, 객실 5개의 전용 면적의 합은 35평내외로 보시면

      들어맞을 것입니다. 주인 거주공간과 계단이나 현관, 복도 등 공유면적을 제외하고 나면 실제 객실의

      전용면적은 35평을 넘기기 어려울 것입니다.

      이렇다면 이 펜션의 하루 매출의 최대금액은 주말기준 35만원 내외, 주중기준 25만원 내외라고 보시면

      됩니다

 

   2) B타입 펜션의 경우 

      60평짜리 건물이 2개 동이면 120평, 주인거주공간(30평 가정)과 공유면적(10평 가정)을 제외하고

      계산해보면 객실별 전용면적의 합은 80평입니다. 이 기준을 적용하면 이 펜션의 하루 매출 최대금액은

      주말요금 기준 80만원내외, 주중 요금 기준 60만원 으로 보시면 됩니다.

 

   3) 주말요금은 금요일과, 토요일, 여름휴가시즌 (이때는 주중도 주말요금 적용)의 요금을 말합니다.

      대부분 펜션의 경우 겨울방학 기간인 12월~1월도 겨울성수기로 적용하여 주중에도 주말요금을 적용하고

      있기는 하나 실제 운영상 겨울성수기를 적용하는 경우는 20일이 채 안되는 실정입니다.

      또한 어느 유명 펜션포탈의 경우 일요일밤도 주말요금을 적용하고는 있으나 이것은 일반적인 사례가 아니며

      일요일 가동율 또한 매우 낮아 의미가 없다 하겠습니다.

 

  4) 카렌다를 보며 한 해동안의 평균 요금일수를 정리해본다면

     -주말요금 적용일 : 총 159일

     성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일,연휴-----총 56일

     여름휴가시즌(7월16~8월 21일)--------------총 37일

     겨울방학시즌 ----------------------------총 20일

     성수기 제외한 금요일----------------------총 46일

     --------------------------------------------------

     총159일

     -주중요금 적용일 : 207일

 

  5) 가동 가능한 주말요금 적용일 : 95일

    -성수기 제외한 토요일과 공휴일 전일(총 56일중)---------- 80% 적용 45일

    -여름휴가기간(총 37일중)----------------------------- 70% 적용 26일

    -겨울성수기간(총 20일중)----------------------------- 50% 적용 10일

    -금요일(총 46일중)----------------------------------- 30% 적용 14일

    -------------------------------------------------------------------------

    주말요금 적용일 합계 95일

 

  6) 가동 가능한 주중가동률 : 20일(주중 가동율 10% 가정)

  7) 전체 가동일 : 115일

  8) 전체 가동률 : 31.4% (굉장히 잘 되는 펜션의 경우라도 30%를 넘기기가 매우 어려운 실정이므로 이 수치는

                        매우 낙관적으로 잡은 수치이며, 실제 운영시에는 이것보다 훨씬 낮아질 수 있음)

  9) 연간 매출액(8번 가동율 기준)

     a) A타입 : 38,250,000원

        - 주말요금 적용일 350,000원* 95일= 33,250,000원

        - 주중요금 적용일 250,000원* 20일= 5,000,000원

        ------------------------------------------------

          38,250,000원

 

     b) B 타입 : 88,000,000원

       - 주말요금 적용일 800,000원* 95일=76,000,000원

       - 주중요금 적용일 600,000원* 20일=12,000,000원

       -----------------------------------------------

         88,000,000원?(연간가동률 30%유지시)

 

   (A타입은 거론의 필요성조차 못 느껴 이하에서는 B타입에 대해서만 언급합니다)

   연간가동률 30% 선을 유지하기 위해서는 그만큼 경비의 지출도 크다는 것을 감안하셔야 합니다.

   청소 역시 그 많은 객실을 주인내외만이 하기는 역부족이어서 보조자를 채용해야 하고, 파손 및 분실되는 것도

   많으려니와 홍보비도 아주 많이 든답니다. 그냥 쉽게 사업이 잘되는 경우는 어느 하나도 없지요.

 

5. 경상지출액의 계산근거

 * B-a 타입 : 왕알뜰형(청소,운영 등 웬만한 일을 운영자가 직접 하는 경우)

   전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원

     (심야전기로 하든 기름보일러를 하든 어떤 방식으로든 이정도듬)

   통신비(휴대폰,인터넷 포함) 40만원*12개월= 4,800,000원

   용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원

   광고비 50만원*12개월= 6,000,000원

   홈페이지운영관리 20만원*12개월= 2,400,000원

   차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원

   기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원

   건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원

   운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원

    ---------------------------------------------------------

   B-a 타입 연간 경상지출 합계 63,200,000원

 

 *B-b 타입 : 위탁형

    청소아주머니 급여 100만원*12개월=12,000,000원

    전기및 난방비 120만원*12개월= 14,400,000원

    통신비(휴대폰,인터넷 포함) 30만원*12개월= 3,600,000원

    용품리필 20만원*12개월= 2,400,000원

    광고비 10만원*12개월= 1,200,000원

    홈페이지운영관리 10만원*12개월= 1,200,000원

    차량유지비(픽업및관광) 30만원*12개월= 3,600,000원

    기념품,선물,기타 서비스비용 등 2,000,000원

    건물관리 및 보수 30만원*12개월= 3,600,000원

    가맹업체 수수료 매출액의 10% = 8,800,000원

    운영자 인건비 200만원*12개월= 24,000,000원

    ---------------------------------------------------------

    B-b 타입 연간 경상지출 합계 75,600,000원

 

6. 특별지출

 

   특별수선충당금이라고 할까요 감가상각비라고 할까요. 목조주택의 특성상, 또한 목조주택이 아니라 하더라도

   많은  사람들이 마구 쓰는 속성상 3년째부터는 리뉴얼 비용에 거액의 현금이 풍풍 들어가기 시작합니다(장판,

   도배 교체, 집기,비품 교체 및 보수, 침구 및 커텐 교체, 조경 및 잔디, 각종 건물 개보수 등)

 

7. 순익계산

   1) B-a 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 63,200,000원 = 24,800,000원

       9억5천만원 투자해 부부가 매일같이 남이 쓰다간 화장실과 변기, 지저분한 빨래, 청소 등의 어려움을

       감내하는데도 연간 24,800,000원의 순익을 올립니다만 이 2천여만원의 금액은 진정한 순익이 아니고

       특별수선충당금으로  쓰고나면 한 푼도 안 남습니다. 한심한 노릇이 아닐 수 없습니다.

       수익률이라고 계산하기도 민망합니다.

   2) B-b 타입 : 연간 총매출액 88,000,000원-연간 총경상지출 75,600,000원 =12,400,000원

       9억5천만원 투자해 연간 1,200만원의 순익을 올린다? 특별수선의 거금이 필요한 경우는 어떡해야 할까요?

       가히 기절초풍할 노릇입니다.

 

   * 3년차부터 눈에 띄게 많이 발생되는 거액의 리뉴얼 비용은 무슨 돈으로 하나요?

      이때부터는 슬슬 역마진이 생기기 작합니다. 방문자 수도 눈에 띄게 줄어들기 시작합니다.

      상대적으로 낡은 집에 손님이 차고넘칠 리가 없고,

      계속해서 생겨나는 최신식 최고급 펜션들로 손님들은 옮아갈 것이 분명하기 때문입니다.

 

8. 시 사 점

 

    본전 회수는 커녕 유지하려면 돈을 더 꼴아박아야(?)하는 형국이 3년내에 오고야 맙니다.

    지금같이 펜션이 우후죽순으로 늘어나는 추세라면 당장 그러한 일이 닥칩니다.

    그 때가 되면 전원생활의 여유도, 공기좋음도 더이상 필요없고, 그저 팔 수도 없고 팔리지도 않는

    골치덩어리의 시골집이 되는 것이죠.

    설령 총 투자비의 절반값에 매각하려 해도 매각은 거의 어렵다고 보시면 될겁니다.

    순익이 저러할진대 그 누가 절반값인 5억원에 펜션을 매입하려 하겠습니까?

    5억원에 상가건물 하나 사서 편안하게 세 받아먹는게 천번백번 낫지요.

 

9. 결  론

 

   펜션, 돈버는 차원으로 접근하면 그건 미친짓이라는 겁니다.

   돈을 벌려고 하는 분들은 절대 펜션을 하시면 안되고 정말로 자금의 여력이 있는 사람들중 공기 좋은데서

   살면서 "손님이 오면 반가워서 좋고" "손님이 안오면 청소 안해도 되니까 편해서 좋고" 뭐 이런 자세로 하면

   모를까  대출이아도 해서 펜션을 지었다가는 이익이 남기는 커녕 화병 걸리기 십상입니다.

 

   펜션 운영. 그것이 곧 사업이 아니고 그저 생활로 여기시는 분들중 젊은 감각을 꾸준히 유지할 수 있고,

   펜션 리뉴얼에 돈이 점점 더 들어가는 것도 감내할 자금 여력이 있으신 분들만 하기를 권해드립니다.

   미력한 글이 펜션 운영을 계획하시는 분들에게 자그나마 도움이 되었기를 바랍니다