우아한 노후 생활? 짭짤한 수익?
펜션으로 전원생활과 재테크하기
풍경 좋은 곳에 펜션을 지어 돈도 벌고 느긋하게 자연을 누리며 살고 싶다는 생각 한두 번쯤 안 해본 사람은 없을 것이다.
펜션 운영은 그만큼 매력적인 사업이다. 하지만 생각처럼 만만한 일은 아니다.
펜션 사업을 꿈꾸는 사람이라면 누구나 체크해야 할 내용들을 모아본다.
어쩌면 불황 속에서 새로운 기회가 다가올지도 모르는 일이다.
# 펜션 사업, 제대로 알고 시작하자
노후를 위해 혹은 돈을 벌기 위한 재테크 수단 등으로 펜션을 바라보는데, 다른 사업에 비해 겉으로 보이는 화려한 모습에 가려진 세부 사항을 놓칠 때가 많다.
펜션은 돈을 벌면서 전원생활을 즐길 수 있다는 매력적인 요소가 있지만, 시기에 따라 수입 차이가 크고 경쟁이 심한 분야다.
펜션은 좋은 땅을 사서 허가 과정과 시공을 거쳐 운영을 시작하는 유형의 단독 펜션이 있고, 요즘은 펜션 부지만 분양받아 직접 시공하거나 대규모 단지를 완공 후 분양하는 펜션을 선택하는 형태도 있다.
수익성 따져보기
펜션은 성수기와 비수기 또는 주중과 주말, 위치 등에 따라 이용객 수에서 차이가 많이 나기 때문에 수익률을 따지기 어렵다.
약 3억원 정도를 투자한 객실 6개(하루 이용료 5만원 기준)의 일반적인 단독 펜션을 예로 들어본다.
성수기 2개월 동안은 예약율 100%, 비수기는 예약율 50%, 그리고 비수기 주말 예약율 100%로 계산했을 때 총수익이 약 5천만원 나온다. 관리비를 제외하면 매달 3백여 만원의 이익을 본 셈.
안전성 따져보기
펜션 경쟁이 점점 심해지면서 부익부 빈익빈 현상이 펜션 업계에서도 나타나고 있다.
평균 예약율이 40% 이상 되어야 성공 사례로 보므로 시작 전 정확한 수요를 파악해야 한다.
설사 손님이 오지 않아도 땅과 건물은 남아 있으므로 소위 숟가락 하나 건지지 못하고 망하지는 않는다고들 한다. 그러나 땅을 잘못 구입하거나 부담스러운 대출 비율 등 투자 초기에 저지를 수 있는 실수는 스스로 조심해야 할 부분이다.
환금성 따져보기
펜션은 자신이 원할 때 언제든 팔 수 있는 도시의 아파트와는 다르다. 자금을 올인하기보다는 비상금을 남기거나 여유 자금으로 시작하라는 이유도 바로 환금성이 떨어지기 때문이다.
최근에는 싼 물건지 보다 좋은 환경과 교통여건을 가지고 있는 좋은 땅을 찾는다.
# 전문가들이 말하는 펜션 투자, 해라! vs 하지 마라!
해라!
부동산 투자자 K씨는 우후죽순으로 생겨나는 몰개성 펜션이 아니라면, 그리고 큰 수익을 기대하는 게 아니라면 펜션 사업을 하라고 조심스럽게 권한다.
주변 여건(자연환경과 관광지, 놀이 시설, 교통 등)을 고루 갖춘 고급스러운 대규모 펜션은 꾸준히 수요가 있고, 특별한 개성을 가지고 홍보가 잘된 개인 펜션도 안정적으로 운영된다.
보통 직장인들의 수익 정도로 만족할 수 있다면 전원생활을 만끽하고 여유로운 시간을 보내기에 이만한 도전도 없다고 말한다. 지속적인 고액 재투자만 하지 않는다면 말이다.
하지마라!
부동산 전문가 L씨는 5일 근무제 실시가 펜션 가동률을 높인다는 문구에 속지 말라고 경고한다.
이미 우리나라의 펜션은 포화 상태에 이르렀고, 도로 사정이 좋아지면서 서울 근교는 숙박하지 않고 강원도 등 2시간정도 거리인 당일 코스로 다녀오는 경우가 많아졌다는 것이다.
또한 펜션은 주중 가동률이 높아야 수익이 나는데, 5일 근무제로 인해 주중에 휴가를 내는 직장인이 현저히 줄어 오히려 주중 가동률이 낮아지고 있는 실정이다.
단지형 펜션을 분양받아도 운영 문제가 남고, 단독 펜션은 땅 고르기부터 건축까지 과정이 만만치 않아 운영중인 펜션및 전원주택을 찾고있다.
# 펜션에 관한 궁금증
민박과 펜션, 뭐가 다를까?
펜션은 크게 민박업과 펜션업으로 나눌 수 있다.
민박업은 농어촌 지역의 단독이나 다가구 주택(주택 연면적 230㎡ 이하)을 활용해 이용객에서 숙박과 취사 시설을 제공하는 것이다. 사업자는 당해 연도에 그곳에 거주하고 있어야 한다.
펜션업은 연면적 230㎡ 이상인 3층 이하 건축물로 객실이 30개 이하여야 한다.
농어촌 민박의 지정 기준이 완화되고 소득세 일부를 감면받을 수 있어 펜션 운영 대신 농어촌 민박 형태로 전환하는 경우도 있다.
재투자 금액이 크지 않을까?
초기 펜션은 경치 좋은 곳에 목조 주택이면 충분했지만 점차 특별한 인테리어, 수영장, 호텔 같은 서비스를 요구한다.
특히 단독 펜션의 경우 경쟁력 강화를 위해 무리수를 두는 경우도 생기므로 신중한 선택이 필요하다. 앞으로는 스파 시설과 찜질방은 물론 풀 빌라 스타일로 발전할 가능성도 크다.
단지형과 단독형 펜션 중 가동률은 누가 나을까?
단순 비교하기는 어렵지만 일반적으로 단독형이 좀 나은 편이라는 평가다. 단지형은 아무래도 인건비 부담이 크고, 단독형은 손님과 직접 대면하는 서비스 제공으로 만족도가 커 재방문으로 이어질 확률이 높기 때문이다.
# 펜션 부지만 분양받고 싶다면?
처음부터 펜션 부지로 조성된 곳인지 확인한다.
전원주택지로 개발되었다가 분양이 신통치 않아 펜션용으로 용도를 바꾸는 경우가 적지 않기 때문이다. 주택지와 상업용 펜션 부지는 서로 다르므로 주의가 필요하다. 또 너무 많은 부지가 개발된 건 아닌지, 숙박업을 하도록 허가는 마쳤는지 따져본다. 실제로 어떤 사람은 부지를 분양받고 펜션을 지어 첫해 성수기에 70% 정도의 가동률을 보여 성공을 점쳤다. 하지만 1년이 채 되지 않아 주변 부지에 펜션들이 들어서면서 30%대로 떨어져 이제는 현상 유지만 하는 실정이다.
펜션 사업 성공을 위한 노하우
- 확실한 콘셉트와 타깃을 설정하라_
관광이나 스포츠를 즐기는 레저형 또는 농장이나 텃밭을 직접 가꾸며 한적한 시간을 즐기는 전원형, 스파나 수영장 등 머물면서 휴양하는 리조트형 등 어떤 특징을 가진 펜션을 만들지, 그리고 어떤 이용객을 타깃으로 삼을지 고민한다.
이 모든 것은 운영자의 성향과 잘 맞아 즐겁게 해나갈 수 있는가에서 출발해야 한다.
- 온·오프라인에서 아날로그적 유대감을 쌓아라_
펜션을 찾아갈 때 대부분이 인터넷 검색을 통해 정보를 얻는다. 그리고 예약과 결제 시스템도 온라인상에서 이루어진다. 따라서 펜션 홈페이지 개설은 거의 필수라고 볼 수 있다.
최근에는 포털 사이트에 카페나 블로그를 열어 펜션 사진을 올리거나 찾아온 손님들과의 유대감을 지속시키는 사례가 많다.
- 프라이버시를 존중하라_
이용객들이 마음 편히 쉴 수 있도록 배려하되 프라이버시를 지킬 수 있도록 설계 시 객실 동선이나 출입구 방향 등을 고려한다. 운영자는 이용객에게 부담스럽지 않은 적당한 친밀감을 유지한다.
- 특별한 서비스로 단점을 극복하라_
개성 없는 펜션이라면 호텔처럼 조식을 제공하거나 영화 감상, 텃밭 무상 이용, 북 카페 등 서비스를 특화시켜 차별화한다. 실제 어느 펜션에서는 야외 수영장에 스크린을 걸고 영화를 상영하기도 한다.
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