가. 건축목표설정
| 건축목표설정 체크리스트 |
| 검 토 항 목 | 결 정 요 인 | 체 크 사 항 | |
| 건축의 전 제 |
주택의 건축목적결정 |
건축주의 예산, 기호, 건축목적 |
1. 상시 주거용 2. 임시 주거용 (주말주택, 별장) 3. 사업적인 목적 |
| 주택의 성격결정 |
건축주의 건축목적 | 1.경제적이고 실용적인 주택인가? 2.실용적인 면과 개성적인 면을 중시하는가? | |
| 건 축 관 련 사 항 |
주택규모결정 소요공간결정 |
- 건축주의 예산 - 가족구성원의 수, 직업, 성격, 연령 등 |
1.대략적 규모, 층수 결정 2.소요실(침실,욕실,주방,가족실 등)의 개수, 규모, 배치, 동선 결정 3. 각 실별 요구조건, 품질 수준 결정 4. 부대시설(찜질방, 노래방, 서재, 홈바, 벽난로) 및 야외시설 설치 여부(데크, 정자, 연못 등) 결정 5. 주차장의 규모 6. 별도의 부속건물 필요유무 : 창고, 차고, 작업실 등 7. 장래 증ㆍ개축 여부결정 |
| 주택의 외형결정 | - 건축주 및 가족 구성원의 기호와 예산 |
1.외형 스타일 결정 ㆍ현대식스타일 ㆍ전통적인 스타일 ㆍ전원풍의 내추얼한 스타일 ㆍ보편적인 형태 ㆍ개성있는 형태.. | |
| 건축구조 방식결정 |
건축주의 예산 | 1.습식공법 : 조적식, 철근콘크리트조, 와이어패널 2.건식공법 : 목조,스틸 ; 각각의 장단점을 고려하여, 예산범위내에서 결정 (구조별 가격은 주택의 종류참조) | |
| 외부마감재결정 | 건축주의 예산과 기호 | 1.주요 외장재 결정(외벽, 지붕재 선택) 2.주요 내장재 결정(바닥재, 벽, 천정 마감재 검토) 3.창호자재, 수전금구류, 조명, 가구 사양 검토 | |
| 설 비 관 련 사 항 |
난방방식결정 | 건축주의 예산범위 주택규모,열효율 |
기름보일러, 전기보일러, 가스난방 중 택일 |
| 냉방방식결정 | 개별 패키지 방식, 벽걸이형 중 선택 | ||
| 급수설비방식 | 상수도, 자가지하수, 마을공동우물, 고가 수조형식, 기압펌프형식 중 선택 | ||
| 전기설비 | TV, 전화, 인터넷통신, 소요인입 전력수 | ||
| 정화조설비 | 종말 처리장 관로, 일반 부패정화조, 합병정화조 방식 중 택일 | ||
| 부대설비 | 보안시스템, 홈 오토메이션, cctv, 위성방송 수신시스템 등 첨단설비 기능 설치여부 | ||
| 기 타 | 조경시설 | 대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획 | |
나. 예산수립
| 건축과정별 고정지출내역 |
| 단계 | 지출내용 | 상 세 내 역 | 비 고 |
| 기 획 |
자료수집비 | - 관련서적, 자료구입비 등 |
- 강제성도 없으며, 금액은 작지만, 여기에 투자 되는 비용은 건축을 진행하는 과정에 중요한 역할을 한다. |
| 정보이용료 | - 건축상담료, 인터넷정보 이용료 등 | ||
| 토 지 매 입 |
토지구입비 | - 토지구입비 | - 공시지가 등 |
| 토지전용비 및 대지조성비 |
- 전용부담금 | - 공시지가의 20% | |
| - 대체농지 조성비 (농지를 구입하는 경우) |
- 전(田): 평당 7,140(원) - 답(沓) : 평당 11,900(원) | ||
| - 대체 조림비 (임야를 구입하는 경우) |
- 평당 2,645(원) | ||
| - 개발부담금 | - 땅값상승분 중토지용도변경에 투입된 경비를 제외한 금액의 50% | ||
| - 지역개발공채 | - 평당1,000(원) ∼2,000(원) | ||
| - 토목설계비 | - 농지전용허가시 : 약 6,600(원)/평 - 산림훼손허가시 : 약 9,900(원)/평 | ||
| - 진입도로 사용료 (맹지를 구입하는 경우) |
원지주와 협의하여 결정함 | ||
| 토지구입에 따른 세금 |
- 취득세 | 취득가의 2% | |
| - 농어촌특별세 | 취득세액의 10% | ||
| - 등록세 | 취득가액의 3% | ||
| - 교육세 | 등록세액의 20% | ||
| 설 계 |
제반서류비 | - 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등 서류발급비 |
- 건축실무에 필요한 서류 |
| 설계용역비 | - 용역비 - 협력업체 외주비 |
- 현재 건축설계비에 대한 요율이 정해져있지 않으며, 설계자의 능력과 품질 등으로 결정된다. 전체공사비의 5-10%이내에서 조정 일반적으로 7-10만원/평 내외 | |
| 건축허가 관련 비용 |
- 건축허가신청 수수료 | - 건축허가를 신청하는 자가 시장, 군수,구청장에게 지불하는 수수료. 200㎡미만 단독주택 : 9,900/평 200㎡이상 1000㎡미만 : 14,800원/평 -시,군,구 조례에 의해 결정됨 | |
| - 국민주택채권매입비 | - 주택건설촉진을 위해 국가에서 발행하는 채권으로 일정규모 이상의 건축을 신축하는 경우 매입 필요 주거전용 85㎡이상 100㎡미만 : 990원/평 100㎡이상 4,300원/평 국민주택채권의 최저매입액은 1만원 | ||
| - 면허세 | - 건축허가를 받을 때 납부하는 세금 2층이상 500㎡이상(제3종) : 27000원 300㎡이상(제4종) : 18000원 300㎡미만(제5종) : 12000원 | ||
| - 도로점용료 | - 건축공사로 인하여 인접도로를 사용할 경우 그 사용 면적과 기간에 따른 비용을 납부해야한다. 보통 대지에 접한 도로길이에 1-2미터 너비를 곱한 면적에 비례하여 점용면적(㎡)과 사용일수에 사용료(300원)를 곱한 식으로 산정 |
| ※ 상기 내역은 설계단계까지의 고정 지출항목임. |
| 예 산 수 립 |
| 구 분 | 세 부 내 역 | 전 제 조 건 |
| 예산수립의 전제조건 |
토지면적 | 100 평 / 준농림지 (畓) |
| 토지 평당 매입가 | 30만원 (준농림지 15 - 80만원/평) | |
| 바닥면적 | 30 평 | |
| 평당공사비 | 250만원 (고가 350만원/ 중가300만원/저가250만원) (조적조, 붉은벽돌 마감 공사) |
| 구 분 | 세 부 내 역 | 산 출 근 거 | 금 액 (원) | 비 율 | |
| 토 지 제비용 |
토지 비용 |
토지구입비 | 100 평 X 300,000 | 30,000,000 | |
| 중개수수료 | 토지비 X 1% | 300,000 | |||
| 전용 비용 |
전용부담금 | 100 평 X 70,000 | 7,000,000 | ||
| 대체농지조성비 | 100 평 X 11,900 | 1,190,000 | |||
| 지역개발공채 | 100 평 X 2,000 | 200,000 | |||
| 토목설계비 | 100 평 X 30,000 | 3,000,000 | |||
| 경계측량비 | 1필지 X 400,000 | 400,000 | |||
| 세금 | 취득세 | 30,000,000 X 2% | 600,000 | ||
| 등록세 | 30,000,000 X 3% | 900,000 | |||
| 교육세 | 900,000 X 20% | 180,000 | |||
| 농어촌특별세 | 600,000 X 10% | 60,000 | |||
| 소 계 | 43,830,000 | 32.81% | |||
| 설계감리비 | 설계용역비 | 30평 X 50,000 | 1,500,000 | ||
| 감리용역비 | 설계비의 30% | 630,000 | |||
| 허가관련비용 | 약 30,000(허가수수료,채권,면허세) | 30,000 | |||
| 도로점용료 | 20㎡ X 60 일 X 300 | 360,000 | |||
| 소 계 | 2,520,000 | 1.89% | |||
| 건축공사비 | 30평 X 2,500,000 | 75,000,000 | |||
| 부가세(시공사이윤) | 75,000,000 X 5% | 3,750,000 | |||
| 부대공사비 | 75,000,000 X 5% | 3,750,000 | |||
| 소 계 | 82,500,000 | 61.76% | |||
| 소유보존 등 기 |
취득세 | 150,000,000 X 0.8% | 3,000,000 | ||
| 등록세 | 설계비의 30 % | 1,200,000 | |||
| 교육세 | 등록세 X 20 % | 240,000 | |||
| 농어촌특별세 | 취득세액 X 10 % | 300,000 | |||
| 보전등기비 | 과세표준 X 3.16% | ||||
| 소 계 | 4,740,000 | 3.54% | |||
| 합 계 | 133,590,000 | 100% | |||
| ※ 상기 자료는 예산수립을 위한 참고용으로 작성된 것입니다. ※ 상기 예상금액은 세부항목별로 변동사항이 많으므로 금액에 집착하지 않기를 바라며, 건축주 스스로 자신의 여건에 따라 지출항목을 정하고, 균형 있는 예산을 편성하기 위한 참고자료로 사용해 주시길 바랍니다. ※ * 항목은 현장여건에 따라 달라지는 항목임. |
| 주택의 종류별 장단점 보기 |
| 주택은 구조형식에 따라 크게 조적조, 경량 스틸조, 목조, 철근콘크리트조 등으로 구분된다. 여기에서는 각각의 구조형식별로 특성과 장단점을 살펴보기로 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(1) 조적조 주택 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 조적조는 주택구조에 널리 사용되는 구조방식으로 벽돌을 쌓아 건축하는 것이다. 조적조의 가장 큰 특징은 튼튼하며, 경제적이라는 것이다. 외부 모양은 벽돌의 종류와 색상, 쌓는 방식에 따라 색다른 분위기를 연출하며, 다른 재료를 혼용하여 개성 있는 집을 지을 수 있다. 조적조 주택이 주는 중후한 멋으로 노년층에서 많이 선호하고 있다. 집의 수명도 기초공사를 튼튼히 하면 다른 주택보다 오래가며, 조적조는 바람, 습기, 화재에 강해며 내구성, 내화성이 뛰어나다. 그러나 지진발생시 횡력에 약하다는 구조적 단점, 습도 조절능력이 떨어지고, 벽체가 두꺼워 실 면적이 같은 평수의 주택보다 줄어들 수 있으며, 시공을 잘못했을 경우 벽이 하얗게 변화는 백화현상이 나타나기도 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(2) 경량스틸조(스틸하우스) 주택 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 경량 스틸조(스틸하우스)는 최근에 전원주택에서 많이 채용되는 구조형식으로, 주택의 주요 구조체를 아연도금한 철강재로 뼈대를 세우고 목재, 벽돌, 타일 등으로 마감하는 형식이다. 경량스틸조는 튼튼하면서도 시공이 간편하고 개조가 용이하며 자원재활용 측면에서 뛰어난 차세대 주택형식으로 각광받고 있다. 마감재 선택에 따라 주변경관과 조화를 이루어 다양한 외관, 색채표현이 가능하며, 강재의 강도가 높고 부재의 결합력이 강해 내구성, 내진성이 뛰어나다. 공간 활용면에서도 벽체 칸막이 이동이 자유롭고 벽체 두께가 얇아 같은 평수의 기존 주택보다 내부공간을 훨씬 넓게 활용할 수 있으며, 증개축시 시공기간도 짧다. 그러나 경량스틸조는 비교적 고가에 해당하며, 신기술공법이기 때문에 기술자 수급이 어려운 편이며, 방음, 단열성능이 떨어지는 단점을 갖고 있다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(3) 목조주택 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 목조주택은 목재를 구조재로 사용하는 것으로, 구조재로 사용된 목재의 종류에 따라 통나무주택, 기둥보구조주택, 경량목구조주택으로 구분된다. 목조주택은 가장 큰 장점은 건물자체가 자연소재로 이루어진 만큼, 친환경적인 성격이 강하며, 건물 자체적으로 쾌적한 실내환경을 유지시키는 기능을 할 수 있다. 적정하게 시공된 경량 목구조는 에너지 효율이 매우 뛰어나며, 단열효과도 뛰어나다. 실제로 같은 평수의 목구조 주택과 일반주택을 비교할 때 냉.난방비를 30%정도 절약할 수 있다. 또한 공간활용도가 높으며, 증개축도 용이한 편이다. 그러나 유지보수비가 많이 소요되며, 자재 대부분을 수입에 의존하는 실정이라서 시공비가 많이 소요되며, 건조수축에 따른 구조체의 변형을 유의해야 하며, 화재, 방부, 방충에 취약하다는 단점을 갖고 있다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(4) 철근콘크리트조 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 철근콘크리트 구조는 건물의 구조체로 콘크리트를 사용하는 구조로서 콘크리트의 압축력과 철근의 인장력이 일체(一體)로 되어 서로의 결점을 보완하는 구조라고 할 수 있다. 철근콘크리트 구조는 가장 일반화된 구조형식이지만, 1-2층 규모의 주택에서는 잘 사용하지 않는다. 철근콘크리트 구조는 구조적인 안정성이 뛰어나며, 최근에는 콘크리트 자체를 외부 의장요소로 사용하는 주택도 등장하고 있으나, 공사비가 고가에 해당하며, 공사기간도 오래 걸린다. 내화성, 방음, 내열성은 우수한데 반하여, 단열성능이 불리한 편이다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
(5) 주택종류별 장단점 비교 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| ※ 여기서 제공되는 공법은 일반적인 주택구조형식 임. ※ 시공단가는 순수건축공사비만을 대상으로 하였으며, 입지여건, 건물형태, 공사상황 및 내외마감 자재에 따라 증감될 수 있음. |
다. 자료 및 정보수집
| 참고도서 및 관련사이트 소개 |
| 구 분 | 참 고 서 적 |
| 주택일반사항 | - 단독주택; 산업도서출판공사 - 리빙센스 플러스북 -신세대 신혼집; 서울문화사 - 살고싶은 집 갖고싶은 건축을 찾아서; 서용식,연기홍/매일경제신문사 - 실용주택백과 (집을 짓기위한 기초지식의 지침서);/주택문화사 - 한국주택건축; 주남철/일지사 - 한국주택총람('95); 주택문화사 |
| 주택인테리어 | - 작은 집 꾸미기; 라사라 - 홈스타일 커튼,벽; 라미라 - 홈패션 -실내장식소품; 전원문화사 - HOME COLOR DESIGN; 김용규/ 성안당 - Sweet Home(16) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(17) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(18) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(19) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(20) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - 가구 100배 즐기기; 박문규/무한 - 거실인테리어 144; 서울문화사 - 꿈을 주는 아이방; 서울문화사 - 내가 꾸민 신혼집; 삼성출판사 - 내가 꾸민 우리집; 라미라 - 부엌 식당 인테리어 - 시스템 키친 & 수납 아이디어; 디자인하우스 - 색채 표현 - 칼라테크닉 활용 색채표현; 남운치가/신지식/조형사 - 손바닥정원 - 아파트 그린 인테리어 뜰 가꾸기; 서울문화사 - 수납인테리어; 서울문화사 - 아파트 - 젊은 감각 새경향; 삼성출판사 - 아파트인테리어; 삶과 꿈 - 아파트 장식 테크닉; 효성출판사 - 우먼센스 인테리어 무크(1) - 작은집 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(6) - 부엌,식당 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(7) - 수납 인테리어; 서울문화사 - 인테리어 배색사전; 삽천육유 외/ 김남훈/국제 - 인테리어 컬러 코디네이션 사전; 이병천/조형사 - 인테리어 컬러토크 - 주공간의 색채연출;하세가와노리요시/그래픽사 - 조명과 실내장식; 박필제/ 조형사 |
| 주택 개보수 | - 개조 - 새바람이 분다; 삼성출판사 - 개조 인테리어; 디자인하우스 - 신축 증개축 개선 아이디어 -주부건축가가 알려주는; 명지출판사 - 우먼센스 인테리어 무크(4) - 개조 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(12) - 창 & 벽 새단장; 서울문화사 - 집수리 정보소프트; 효성출판사 - 집수리 모델하우스; 효성출판사 |
| 전원주택, 목조주택 |
- CA 17 현대건축 - 목조건축, 전원주택; 현대건축사 - 내가 지은 나무집( 국내 최초의 목조주택 길라잡이); 김명태/창해 - 목조주택; 웅진출판 - 목조주택; 산업도서 출판공사 - 전원 집합주택; 산업도서출판공사 - 전원에 산다; 부동산가이드 - 전원주택(1) - 내집 만들기; 주택문화사 - 전원주택(2) - 내집 만들기; 주택문화사 - 전원주택(2) - 농가개조 & 황토집.나무집 짓기; 서울문화사 - 전원주택 - 내손으로 짓는 새로운 경향의; 주부생활 - 전원주택 가는 길 샛길도 있다; 이광훈/중앙일보사 - 전원주택(3) - 내집 만들기; 주택문화사 - 주거시설(1) - 전원, 목조, 단독주택; 건축세계 |
| 기 타 | - 물가정보 |
2. 토지매입
가. 현장조사
| 현장조사 체크리스트 |
| 구 분 | 항 목 | 체 크 사 항 | |
| 거주 여건 |
토지 현황 조사 |
진입로 | - 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성 - 진입로 포장방식 주차 차량 동선 * 비고 : 건축법상 전면도로4m를 확보해야 함. |
| 경사도 | - 대지조성 상태 점검 - 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토 - 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토 | ||
| 지질조사 | - 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토 | ||
| 향후토지이용계획 | - 주택의 배치, 조경계획, 담장, - 우수관로,오배수관로, - 정화조위치 - 전기인입, 통신맨홀의 위치 - 지하수개발 | ||
| 공사진행 용이성 | - 대지주변 공사장애물 존재유무 - 민원발생 소지 | ||
| 자연 환경 |
일조권 | - 남향 방위확인 및 일조량 확보 | |
| 조망권 | - 각 실의 조망권을 고려 | ||
| 풍향 | - 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연 | ||
| 교통 및 입지조건 |
교통 | - 교통의 편리성과 주변교통정비 상황 - 인접 대도시와의 관계 | |
| 입지조건 | - 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토 - 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의 존재유무 검토 - 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변 (수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태), 해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등) | ||
| 사회문화 | - 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무 - 주민들의 성향, | ||
| 투자 여건 |
- 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토 ; 해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것 - 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한 구역 등의 규제사항 여부 - 융자를 받을 수 있는지 여부 - 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토 | ||
나. 토지관련서류 확인
| 토지관련 행정서류 체크리스트 |
| 검 토 서 류 | 발 급 처 | 확 인 사 항 |
| 토지이용계획 확인서 |
시,군,구청 동사무소 |
- 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서 - 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과 제한사항의 유무를 확인 - 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음 |
| 등기부등본 | 관할 등기소 | - 토지의 권리관계를 밝히는 문서 - 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인 - 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다. |
| 공유지연명부 | - 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자 주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음 | |
| 토지대장 | - 토지의 상황을 표시하는 문서 - 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급 등이 표시 | |
| 지적도 | 시,군,구청 동사무소 |
- 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목 ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다. - 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다. - 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도 있으므로 현장방문은 필수 |
| 임야대장 | 시,군,구청 동사무소 |
- 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로 시군구청에 비치되어 있는 공부. - 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해 보아서 이상 유무를 분석해야 한다. - 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목 ④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방 자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호) ⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항 |
| 임야도 | - 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 기록하는 지적공부 | |
| 건축대장 | - 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서. - 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인 | |
| 토지가격확인원 | - 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음 | |
| 기타 | - 제세완납증명서 - 비사방확인원 - 사방시설도 |
다. 토지관련 인,허가사항
| 토지취득 - 농지 |
 농지취득 자격증명을 받으려면농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.) 농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다. 직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다. 농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다. 전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다. 농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다. 농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다. 그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다. 농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다. 농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다. 농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다. 303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다. 도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다. 규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다. 허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다. 농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다 |
| 사도개설허가절차 및 진입도로점용허가 |
| 사도개설허가절차 사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다. 사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다. | ||||||
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| 진입도로점용허가 절차 맹지의 땅에 인접한 땅을 빌려 도로를 낼 경우에 해당되며, 관련서류를 첨부해서 해당 행정기관에 도로점용허가를 신청한다. 때에 따라서는 서류상 도로가 없는 “맹지”일지라도 , 출입을 위한 도로(현황도로)가 있을 수 있으며, 이런 경우 다수인이 통행하는 유일한 통로인 경우 사용자의 세대수가 5인이상인 경우 원지주의 도로사용동의서를 받지 않아도 건축허가를 해줄 수도 있다. 또한 수년간 주민들이 도로로 이용하여 왔으며, 시장군수가 이미 ‘도로’로 인정한 도로인 경우 건축허가가 가능하며, 자치구, 지역별로 허가권자의 판단이 다를 수 있으므로, 해당 행정구역에 이를 확인하다. | ||||||
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| 토지전용허가절차 |
| 구 분 | 서 류 | 행 정 절 차 |
| 농지 전용 허가 |
구비서류 | - 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서 (원소유자로부터 취득) 가설계안 - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재), 지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에 대한 피해방지 계획서 |
| 허가절차 | ① 구비서류를 농지관리위원회에 제출 ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서 첨부해서 제출 - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 / 준농림지역 10000㎡(3025평) 이상 - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 / 준농림지역 10000㎡(3025평) 미만 ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에) ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사) ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내) ⑥ 주택신축(2년이내) ⑦ 준공 검사필증 발급 ⑧ 대지로 지목변경 ⑨ 소유권 이전등기 | |
| 주의사항 | ① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상 - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나 - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우 - 인적이 없는 곳인 경우 ② 농지전용허가가 취소되는 경우 - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지 않는 경우 - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우 ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며, 8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다. |
| 토지취득- 임야 |
| 정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다. 임야매매증명을 발급받기 위해서 임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다. 준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다. 임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다. 매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다. 임야전용허가절차전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다. 606평을 초과시 토지거래허가를606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다. 대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다. 산림형질허가를 받기 위해서산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다. 허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다. 대체조림비와 전용 부담금대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다. 납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다. |
| 토지취득- 대지 |
| 대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다. 151평 초과시 토지거래허가를 우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다. 농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다. 농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다. 외지인의 대지 구입외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다. 거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다. 라. 토지관련세제법규사항
마. 토지관련법적제한사항
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3. 주택설계가, 주택건축과정 소개
| 주택건축과정 |
| (1) 건축허가대상 주택의 건축과정 건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.
앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다. - 건축설계, 시공도면 작성 - 현장조사 및 확인 업무 대행 - 건축공사의 감리 - 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행 (2) 건축신고대상 주택의 건축과정 현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.
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나. 계획설계 (가설계)
1) 토지이용계획확인서 상세보기
| 설계도면의 종류 |
| 1. 조 감 도 |
| - 건축물 높은 곳에서 아래로 내려다 본 상태의 그림. - 건물의 외관이 입체적으로 표현되기 때문에 현실감이 있음. - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨. - 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능. |
| 2. 겨 냥 도 |
| - 원래의 모양을 잘 알 수 있도록 건물을 비스듬히 놓고 바라 본 상태의 그림. - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨. - 실내의 공간감을 보기 위해 많이 사용됨. - 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능. |
| 3. 배 치 도 |
| - 대지주변 현황 및 도로 표기 - 건물의 배치, 즉 방위, 대지와 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저ㆍ방위 등을 표시한 도면 - 대지의 진입, 주차동선의 진입 표기 - 조경 및 대문을 그리기도 합니다. 이때 대지경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 함. |
| 4. 평 면 도 |
| - 높이 1.2∼1.5m의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림 - 설계ㆍ시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면 - 각 층마다 별개의 평면도를 그리게 됩니다. - 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문위치 등을 표현 |
| 5. 입 면 도 |
| - 건축물의 외형을 4 면에 대하여 나타낸 도면 - 평면도와 더불어 건축 기본도면 - 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건출물의 모양을 알 수있음 - 건물의 높이와 외관과 외부마감재를 표현 - 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉨 |
| 6. 단 면 도 |
| - 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림 - 절단하는 방향에 따라 종단면도(縱斷面圖), 횡단면로 나뉨. - 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있음 - 단면도에는 각실의 층고와 내부 마감재를 표기 함. - 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 함. |
| 7. 구 조 도 |
| - 건축물의 구조체에 대한 도면. - 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다. - 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기 - 구조형식에 표현하는 방법이 다름. |
| 8. 설 비 도 |
| - 설계도구의 용량, 위치, 배관경로를 표현하는 도면 - 설비의 종류에 따라 전기설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등으로 나누어 그림. - 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할 수 있음. |
| 계획설계 체크리스트 |
| 검 토 사 항 | 표시해야 할 사항 |
| 건물배치 | - 진입부의 선택과 동선처리는 적당한가? - 주차계획은 적당한가? - 조경설계는 적당한가? - 건물의 배치는 적당한가? |
| 실별요구사항 | - 각 실별 요구사항은 반영되었는가? |
| 실별면적 | - 각 실별로 요구사항 면적분배는 적당한가? |
| 실별배치 | - 각 실의 배치는 적당한가? |
| 동 선 | - 각 실별 동선은 원활하며, 편안한가? |
| 형 태 | - 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양,창호모양,발코니모양 등) |
| 마감재선택 | - 외부마감재의 선택은 적당한가? |
| 기타요구사항 반영여부 | - 특별주문사항은 충분히 반영되었는가? |
| 구 조 | - 구조방식의 선택은 안정적이며 경제적인 선택인가? |
| 설 비 | - 각종 설비는 빠짐없이 표현되어 있는가? |
| 사후관리문제 | - 사후관리에 있어 걸림돌이 되는 사항은 없는가? |
| 예산문제 | - 예산범위내에서 실행가능한 건축설계안인가? |
| 설계진행 | - 설계용역기간내에 용역업무를 수행할 수 있는가 |
다. 기본설계
| 지적측량 |
| ■ 지적측량신청 □ 지적측량을 신청 하고자 하는 자는 측량사유를 기재한 지적측량신청서를 대행법인에게 제출 □ 대행법인이 지적측량신청을 받은 때에는 지적측량수수료를 징수하고,측량예정일시가 기재된 영수증을 측량신청인에게 교부하여야 하며 측량기간ㆍ측량일시 및 수수료등을 기재한 지적측량대행계획서를 측량신청 그 다음 날까지 소관청에 제출 □ 대행법인은 지적공부정리를 하여야 하는 지적측량신청을 접수한 때에는 신청자에게 지적공부정리 및 지적공부등본교부신청을 위임할 수 있다는 설명을 하고, 신청인으로부터 위임을 받았을 때에는 신청의 모든 절차를 대행인 경우 신청서 여백에 “신청위임”이라고 붉은색으로 기재하고, 소유자의 서명 또는 날인을 받아야 함 □ 지적법시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 임야대장에 등록된 지목으로 등록전환측량을 신청하는 경우 토지소유자의 필요에 의하여 분할신청을 하는 경우 또는 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 경우에는 위 항에 불구하고 첨부서류가 없음을 유의 ■ 지적측량 및 측량검사 기간
■ 지적측량 신청과정 ■ 지적측량 수수료 ※ 2001년 지적측량 업무수수료 기준단가 일람표 (2001.2.1시행) ※ 경계복원측량 : 지적공공부상에 등록된 경계를 지표상에 복원하는 측량.
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| 건축허가절차 및 기본설계도서 |
■ 건축허가시 필요한 기본설계도서
■ 건축허가시 협의부서
■ 건축허가시 협의부서
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라. 실시설계
| 착공신고에 필요한 실시설계도서 |
| 도서의 종류 | 표시하여야 할 사항 |
| 배치도 각층 평면도 각층 입면도 각층 단면도 각부 상세도 |
- 건축허가도면 외에 상세한 기재가 필요한 각종 상세도를 포함한 건축도면 |
| 구조도 | - 구조내력상 중요한 부분의 평면 및 단면 - 주요 부분의 구조상세도면 |
| 설비도 | - 건축물의 냉ㆍ난방설비, 위생설비ㆍ환경설비, 전기ㆍ통신설비 등에 관한 도면 |
| 실내마감도 | - 벽 및 반자의 마감재료 및 상세도면(품명,규격 기재) |
| 시방서 | - 건축도면에 표기할 수 없는 경우, 재료의 성능 및 재질 등에 관한 사항 표기 |
4. 건축시공
가. 건축시공과정
나. 시공준비
| 시공자 선택시 유의사항 |
| 1) 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라. 시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생되어 건축주의 경제적 손실과 공기지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 2) 주택시공에 대한 풍부한 시공경력을 갖는 업체를 선택하라. 시공자 선정시 시공사의 건설업 등록유무, 전문분야, 기술력보유상황, 시공경력과 하자보수관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 3) 공사현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라. 비교적 건축현장과 근접지역에 있는 업체를 선택하는 것이, 비용과 시공속 도면에서 유리하다. 4) 중규모이상의 시공업체를 선택하라. 대규모의 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사도중 도산의 우려가 있으므로, 공사진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로, 중규모이상의 시공업체로서 약간의 설계능력도 갖는 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 5) 경영자의 인격과 성실을 점검하라. 시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다.
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| 공사계약종류 및 대금지불방식 |
| (1) 공사계약의 종류 1) 일괄계약방식 주택공사의 경우 가장 많이 사용되는 방식으로서, 한사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사진행가 진행되고 완성까지 책임을 지게되는 방식이다. 2) 직영계약방식 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해 서공사를 진행하는 방식이다. 이 경우에는 건축에 대한 지식이 풍부한 경우에 채용되는 방식이다. 3) 실제계약 비용정산 약방식 실제 공사 비용을 정산하여 대금결제를 하는 도급방식이다. 일괄도급방식일 경우에는 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가공사가 필요할 때는 그 부분은 완성 후에 실제비용정산방식으로 지불하게 된다. (2) 공사대금 지불방식 공사대금의 지불방식은 공사계약체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불방식이 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사진행상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다. ① 선금 지불 -공사계약 체결시 ② 중도금 지불 - 공사중 ③ 잔금지불 - 공사완료 후 건축물 인도시 공사총액이 클 경우엔 더 세분화 할 수 있으며, 공사가 시작된 후에 대규모 변경이나 추가공사가 있을 때는 실제비용정산을 해서 지불하는게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있는데 만약 공사가 끝나지도 않았는데 선금을 주게되면 시공사의 부도, 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영처리를 해야 할 경우 먼저 공사비를 지급했다면 문제가 생긴다. 다. 토목공사 (토지기반공사)
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라. 건축공사
마. 설비공사
바. 부대공사
사. 사용승인공사(준공검사)
| 사용승인관련서류 |
1. 사용검사 신청서 및 사용검사 필증 2. 건축도서 3. 감리일지 또는 감리보고서 4. 건축사 현장 조사서 5. 정화조 준공서 및 관리카드 6. 소방준공검사필증 (소방시설 대상건축물) 7. 구내통신설비 준공신고서 (단자함설치 및 보안기 설치확인) 8. 보일러 시공확인 (형식승인번호, 용량, 판매처) 9. 도시가스 또는 LPG 확인서 10. 하자보증금 예치증서 (공동주택,다세대주택,오피스텔 등-해당건축물인 경우) 11. 건축물 관리대장 12. 건축물 폐재류 처리확인서
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5. 사후관리
가. 건축도면관리
나. 주택청소
| 실별 청소요령 |
| 1) 거실의 청소관리 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 2) 카페트의 오물종류별 청소방법 카페트는 대개의 경우 전문 세탁업소에서 하게 되므로 여기서는 오물을 떨어뜨렸을 때의 응급처리 정도의 수준으로 소개하고자 한다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 3) 주방의 청소관리 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 4) 화장실 및 욕실의 청소관리 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 5) 보일러실의 청소관리 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
▶ 여름철 보일러 관리... 여름철은 난방계절이 아니라서 보일러를 그냥 방치해 두기가 쉽다. 그러나 우리나라의 계절적 특성상 여름철은 보일러가 부식되거나 고장나기 쉬운 계절이다. 특히 장마철 동안이나 집중호우 등으로 보일러에 습기가 찬다거나 아예 물에 잠겨버리는 일도 많은데 이에 대한 대비책을 잘 세워 두셔야 보일러를 두고두고 잘 사용할 수 있다. 먼저 여름철에도 보일러를 가끔 틀어주는 것이 좋다. 요즘은 여름철에도 온수사용이나 습기제거를 위해 보일러를 사용하는 일이 종종 있는데, 이것은 보일러 관리에 아주 바람직한 일이다. 모든 기계제품이 그렇듯이 보일러도 사용하지 않고 방치하면 성능이 저하되거나 고장이 날 우려가 있는데 이렇게 가끔씩 가동을 해주면 보일러의 열교환기 부식이나 순환펌프 고장을 예방하는데도 도움이 될 뿐만 아니라 집안의 습기도 말려주어 집안이 눅눅해지는 것을 막을 수 있다. 가스보일러의 경우 한 달에 한번 정도는 사용해 주는 것이 좋은데 급탕 온수쪽이나 여름으로 스위치를 돌려놓고 사용하는 것이 좋다. 또한 여름철에 보일러를 장기간 사용하지 않을 때는 보일러의 전원 콘센트를 차단해야 하다. 여름철에는 벼락이 치는 일이 잦은데, 이렇게 콘센트를 차단해 주면 낙뢰로 인한 피해를 예방할 수 있으며, 철로 된 보일러의 경우는 페인트 칠이 되지 않은 내부 등에 방청유나 폐엔진오일을 칠해 두어야 내부가 부식되는 일을 막을 수 있다. ▶ 집안이 침수되어 보일러가 침수되었을 때..... 먼저 계속 내리는 비로 보일러실이 침수될 우려가 있는 경우 기름보일러는 전원을 차단한 후 보일러 제어 콘트롤 박스를 분리하여 별도 보관하시고 기름저장탱크의 기름을 비운 다음 기름탱크 주변 밸브를 잠가야 하다. 가스 보일러의 경우 LPG 를 사용하시는 가정에서는 LP가스용기의 밸브를 잠그고 분리하여 용기를 높은 곳으로 옮겨두시고 도시가스를 사용하고 계시다면 중간밸브와 메인 밸브를 모두 잠가두어야 안전하다 |
다. 주택수리
라. 하자보수
| 하자보수기간 참고하기 |
| * 공동주택의 하자보수기간(공동주택 관련법규)을 참고한 것임. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 하자발생부위 |
| 부 위 | 하자발생 유형 |
| 슬래브(천정) | - 방수 불량 - 설비배관 누수 - 슬래브 크랙 - 외벽 크랙에 의해서 물이 스며 듬. |
| 발코니 샷시 주위 | - 샷시 이음 부위 처리 불량 - 콘크리트면과 샷시부위 실리콘 처리불량 - 샷시 하부 물구멍 막힘으로 인해 물이 취약부위로 스며 듬. - 샷시 바에 결로가 많이 발생, 특히 북쪽면(단열바 사용, 환기조치) |
| 도배지 곰팡이 | - 환기부족 - 도배풀에서 곰팡이 발생 - 결로에 의한 곰팡이 - 습기를 제거하기 전 도배를 했을 경우 - 장판지 니스칠은 충분히 건조 후 마감 |
| 결로발생 | - 소화전함, 전기함주위 단열처리 미흡 - 북쪽에 면한 창호주위에 다수 발생 - 코너부위 단열재 미시공 - 단열재와 단열재 연결부위 틈새발생 - 단열재 성능 부족(제규격 미사용) - 외부에 돌출된 보와 연결된 내부벽체부위(단열재 미시공)- |
| 화장실 소음 | - 슬래브 두께 부족 - 배관파이프 주위 몰탈 충진 미흡 - 천정내 배관파이프 소음대비 미흡 |
| 현관문 주위 | - 현관문 주위벽 단열재 미시공 (특히 상부) - 단열재 연결 부위 틈새 발생 - 문틀주변 단열재 미시공 |
마. 주택 증ㆍ개축
| 증ㆍ개축에 필요한 기초지식 |
| 항 목 | 청 소 방 법 |
| 건축법에 저촉 여부 | - 해당지역의 건축제한 사항에 저촉되지 않는 범위에서 증개축 면적이나 높이를 정한다. (건폐율, 용적율, 도로사선제한에 의한 높이제한, 일조에의한 높이제한) |
| 사전점검사항 | - 착공전에 건물의 구조진단을 받는다. - 건물, 대지, 도로와의 관계 검토 - 기존 지붕과의 연계성 : 지붕형태가 복잡해지거나 골이 생기는 것, 방수,누수에 대한 고려 - 기존 외부 마감재와 통일 - 현관 및 기존방의 일조, 통풍, 동선 등을 고려 - 설비가 필요한 부분에 대한 검토 - 공사비용 검토 : 부엌, 욕실, 세면실, 화장실 등은 예산을 자세하게. 단층 증축공사 : 기초공사비 추가 2층 증축공사 : 기초보강, 지붕공사, 공사용 발판의 제거비용 추가 - 증,개축 공사 시기 결정 - 증,개축 공사할 때 살림살이의 배치 |
| 공사시기결정 | - 계획단계 : 공사시작보다 1-2개월 전에 설계도 작성 및 시공자 선정 - 공사시기 결정 : 장마철의 피하기 위해 3월에서 6월 사이 동절기 공사를 피하기 위해 9-11월 사이 |
| 시공자 선정 | - 증,개축은 소규모공사에 해당하므로, 주택전문업체에 의뢰하거나 인맥이 있는 사람 또는 설계자에게 의뢰해서 소개받도록 한다. - 시공자에게 시공상세도와 내역명세서를 제출받아 검토한다. (공사중의 변경이나 분쟁시에 도움이 된다) - 증개축 공사도 공사비는 3-4회정도로 나누어서 지불하도록 한다. |
| 증개축 신고절차 | - 증개축 공사를 실행하기에 앞서, 반듯이 관할 행정기관에 신고하고, 신고필증을 교부받은 후에 공사를 착수하도록 한다. - 허위로 신고하거나 건축신고를 하지 않지 않고 건축을 하는 경우 200만원의 과태료 부과 |
출처 : 하늘내린터 귀농귀촌 힐링캠프
글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기
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