[스크랩] 부동산의 취득소유가 인정되는 시기와 기준은?

건물이나 토지와 같은 부동산을 매수한 자가 그 소유권을 취득하게 되는 시기는 언제일까? 그 취득 시기는 해당 부동산을 취득하게 된 원인이 무엇인가에 따라 결론이 달라진다. 매매 또는 증여로 인한 부동산 소유권의 취득 시기는 매매잔금을 지급한 때도 아니고 부동산을 인도받은 때도 아니다. 이 경우에는 매수자가 소유권이전등기를 마친 때에 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

그렇다면 경매로 인하여 부동산을 취득하는 경우에도 낙찰자가 소유권이전등기를 마친 때에 부동산의 소유권을 취득하게 되는 것일까. 아니다. 이 경우에는 낙찰자가 매각대금을 다 낸 때에 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

실무적으로 부동산의 소유권 취득 시기는 상당히 중요한 문제이다. 예컨대, A가 B에게 자신이 가진 건물을 매도한다고 가정하자. B가 매매대금을 모두 지급하고 건물을 명도까지 받은 후 소유권이전등기를 마치기 직전에 A의 채권자가 먼저 매매된 건물에 대해 가압류를 마쳤다면 B는 어떻게 해야 하는 것일까.

B가 소유권이전등기를 마치기 전까지 그 건물은 A의 소유이다. 따라서 A의 채권자는 비록 매매된 건물이더라도 가압류할 수 있는 것이다. 결국 B는 가압류등기가 경료된 채로 매수한 건물에 관한 소유권이전등기를 경료할 수밖에 없다. 향후 A의 채권자가 판결 등의 집행권원을 확보하여 B가 매수한 건물을 경매에 넣는다면 B는 큰 손해를 입게 될 것이다. 더욱이 A가 받은 돈을 다 써서 빈털터리라면 B는 A로부터 기 지급한 매매대금마저 돌려받지 못하게 되어 더욱 큰 손해를 입게 될 것이다.

이처럼 부동산 소유권의 변동시기가 언제인지에 따라 누군가는 웃고 누군가는 울 수 있는 것이다. 이러한 관점에서 필자는 원시취득의 법리를 소개하고자 한다. 요즘 공사가 중단된 건물을 인수한 후 허위 내지 과장된 유치권 문제를 해결하여 큰 수익을 남겨보려는 사람들이 많다. 그런데, 이때 인수자가 유의해야 할 부분이 바로 원시취득의 법리이다. 원시취득이란 승계취득과 대립되는 개념으로서 어떤 권리를 타인으로부터 승계하지 않고 독자적으로 취득하는 것을 말한다.

판례에 따르면, 건물을 신축하여 소유권을 취득하는 경우에는 등기 없이도 그 소유권을 누구에게나 주장할 수 있다고 하고, 또한 사회통념상 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추지 못한 정도의 건물을 인수하여 완공하면 양수인이 건물을 원시취득하고, 사회통념상 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 정도의 건물을 인수하여 완공한 경우에는 양도인이 건물을 원시취득한다고 본다.

그렇다면 실무상 이러한 판례상 원시취득의 법리는 공사가 중단된 건물을 인수하려는 투자자에게 어떠한 영향을 미치는 것일까. 예컨대, 투자자 A가 건축주 B로부터 공사가 중단된 건물을 양수한 후 건물을 완공시켜 소유권보존등기를 마쳤다고 하자. 그런데, C가 나타나서 자신이 이전 건축주로서 건물을 원시취득한 사람이고 자신이 아닌 B로부터 건물을 양수한 A의 보존등기는 원인무효라고 주장하는 경우 A로서는 난감한 일이 아닐 수 없다.

 

먼저 C가 건축주일 당시에 문제의 건물이 사회통념상 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추었는지 여부를 검토해야 한다. 만약 이러한 형태와 구조를 갖추었다면 C가 원시취득자이다. 이런 경우 다시 B가 적법하게 C로부터 문제의 건물을 승계받은 것인지 여부를 검토해야 한다. B가 비록 건축주 명의를 가지고 있다 하더라도 적법하게 C로부터 문제의 건물을 승계받은 것이 아니라면 A의 보존등기는 무효가 된다. 그러므로 현명한 투자자는 건축주 명의뿐만 아니라 원시취득자의 존재 여부, 승계관계까지도 확인해야 하는 것이다.

 

 

출처:역세권명가 부사친카페/ http://cafe.daum.net/my1179     글쓴이:황박사

출처 : 하늘내린터를 찾아 귀농귀촌하기

글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기

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