[스크랩] 농업인 주택건축 (2)

농업인 주택

 

4. 농업인 주택의 건축을 위한 농지와 산지의 전용   ◎ 신고만으로 가능한 경우    ▶ 농지법 35조1항1호   ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 전용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.   1.농업인 주택, 농축산업용 시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다), 농수산물 유통·가공 시설    ▶ 농지법 시행령 36조     법 제35조제2항에 따른 농지전용신고대상시설의 범위·규모·농업진흥지역에서의 설치제한 또는 설치자의 범위 등은 별표 1과 같다.   [별표 1] <개정 2009.11.26> 농지전용신고대상시설의 범위·규모 등(제36조 관련) 시설의 범위 설치자의 범위 규모 1. 농업진흥지역 밖에 설치하는 제29조제4항에 해당하는 농업인주택 제29조제4항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 무주택인 세대의 세대주 세대당 660제곱미터 이하    ▶ 농지전용업무처리규정 10조1항,2항,4항   ①농업인 1인 이상으로 구성되는 세대로서 해당 세대의 농업ㆍ임업 또는 축산업경영의 근거가 되는 농지ㆍ산림ㆍ축사 등이 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 관할구역안에 거주하고 있는 세대   ②신고수리권자는 농업인이 당해 농지를 전용한 후에도 제2조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 신고를 수리할 수 있으며, 농업인주택은 무주택인 농업인세대의 세대주가 농업진흥지역밖에 설치하는 최초의 시설에 한하여 신고를 수리할 수 있다.   ④신고수리권자는 신고자로 하여금 가급적 농업생산기반이 정비되어 있지 아니하고 보전가치가 낮은 농지를 활용하도록 유도하여야 한다.        요약하면,   - 전용신고자가 농업인이어야 하고,   - 해당 농지의 소재지 또는 그 소재지에 붙어 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에 거주하고 있으며,   - 농지를 전용한 후에도 303평 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작, 재배하거나 기타 다른 요건에 해당되어 농지법상 농업인의 자격을 유지할 수 있는 상태이고,   - 무주택자이며,   - 신고일 이전 5년간 전용허가를 받거나 신고한 농지의 합산 면적이 660㎡를 넘지 않으면서,   - 농업진흥지역 밖의 농지에 주택을 짓는 것이어야 하고,   - 그 농업인 주택이 농업진흥지역 밖의 농지에 설치하는 최초의 시설인 경우에 한하여 신고를 수리하라고 규정하고 있습니다.     ▶ 산지관리법 14조1항  ① 산지전용을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다. 다만, 농림수산식품부령으로 정하는 사항으로서 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 산림청장에게 신고로 갈음할 수 있다.    ▶ 산지관리법 15조1항2호  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 산지전용을 하려는 자는 제14조제1항에도 불구하고 산림청장(산림청 소관 국유림인 경우에 한정한다) 또는 시장·군수·구청장(산림청 소관 국유림이 아닌 산지의 경우에 한정한다)에게 신고하여야 한다. 신고한 사항 중 농림수산식품부령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 같다.     2. 농림어업인의 주택시설과 그 부대시설의 설치        산지관리법상 준보전산지는 물론 임업용산지와 공익용산지에서도 농업인 주택의 신축이 허용되는 경우 신고만으로 건축이 가능하다고 규정하고 있습니다.       현행 산지관리법 시행령 별표3 제5호는 농업인 주택의 신축시 신고만으로 가능한 산지를 준보전산지로 제한하고, 그 부지 면적도 330㎡ 미만인 경우로 한정하고 있으나 모법인 산지관리법 15조가 2010. 5. 31. 개정, 공포되어 2010. 12. 1.부터 적용되는 반면 시행령 별표3은 2009. 11. 26. 개정된 후 새로 개정된 모법에 맞게 개정되지 않았습니다.       그런데 산지관리법이 임업용산지나 공익용산지에서도 부지 660㎡ 이하의 농업인 주택을 지을 수 있도록 개정되었을 뿐만 아니라 산림법 15조가 농업인 주택을 짓는 경우 신고만으로 가능하도록 전면 개정되었으므로 조만간 그 시행령도 바뀔 것으로 보입니다.   ◎ 농지의 전용허가를 받아야 하는 경우       - 농업진흥구역이나 농업보호구역에 속한 농지를 전용하여 농업인 주택을 짓는 경우     - 농업진흥지역 밖의 농지에 농업인 주택을 신축하는 경우로서 신고절차를 거쳐 지을 수 없는 모든 경우     - 다른 법령에서 특정 용도구역에 대한 개발행위에 허가를 받도록 규정하고 있는 경우          농지의 전용신고를 거쳐 농업인 주택을 짓는 경우와는 달리 전용허가를 받아 농업인 주택을 짓는 경우에는 주택을 소유하고 있는지를 따지는 규정은 없습니다. 무주택은 요건이 아니라는 것입니다.   ◎ 전용면적의 합산 기준       농지에 살림집을 짓거나 산지에 살림집을 지을 때 직전 5년간 전용한 면적을 합산함에 있어서는 농지와 산지의 전용면적을 통산하지 않고, 농지에 있어서는 농지의 전용면적만을 합산하고, 산지에 있어서는 산지의 전용면적만을 합산합니다.   ◎ 재촌이나 일정기간의 거주가 필요한지 여부        재촌이란 농지나 산지의 소재지에 주민등록을 전입하고 실제로 사는 것을 의미합니다.        농업인이 신고절차를 거쳐 농업진흥지역 밖의 농지를 전용하여 농업인 주택을 지으려고 하는 경우에는 앞에서 설명한 것처럼 재촌요건이 필요합니다. 다만, 전용신고시 실제 거주하고 있으면 되고 일정기간 거주하고 있어야 되는 것은 아닙니다.       반면에, 농업진흥지역의 농지나 농업진흥지역 밖의 농지에 전용허가를 받아 농업인 주택을 짓는 경우에는 재촌이 요구되지 않습니다. ※ 제가 근거규정을 못찾았을 수도 있으므로 아시는 분은 댓글 달아주시기 바랍니다.       그런데 농업인 주택이 지방세법상의 별장에 해당하는 경우 농업진흥지역에서는 건축자체가 불가하므로 별장에 해당하지 않기 위해서는 상시, 즉 늘 살아야 되는 관계로 사실상 재촌요건이 필요할 수 있을 것입니다.       그러나 어떤 건축물이 별장이나 고급주택에 해당하는지 여부는 농업인 주택에만 관련이 있는 것이 아니라 전원주택 전체에 해당되는 문제이므로, 지방세법 관련 규정을 염두에 두어야 할 것입니다.       그리고 산지관리법상 공익용산지의 경우에는 실제 거주할 목적이 있어야 농업인 주택의 신축이 허용되기 때문에 사실상 재촌이 요구된다고 하겠습니다.   ◎ 농지보전부담금의 면제    ▶ 농지법 38조1항,5항3호  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 부담금(이하 "농지보전부담금"이라 한다)을 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 내야 한다.     1. 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 받는 자    ⑤ 농림수산식품부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농지보전부담금을 감면할 수 있다.     3. 제35조제1항 각 호에 따른 시설이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우   ▶ 농지법 시행령 52조     법 제38조제5항에 따른 농지보전부담금의 감면대상 및 감면비율은 별표 2와 같다.   [별표 2] 농지보전부담금 감면대상 및 감면비율(제52조 관련) (단위 : 퍼센트) 감면대상 감면비율 농업진흥지역 안 농업진흥지역 밖 16. 제29조제4항에 따른 농업인주택과 그에 준하는 어업인주택(농업진흥구역 밖의 해당 주택을 포함한다) 100 100 20. 법 제35조제1항에 따라 농지전용신고를 한 시설 100 100   5. 농업인 주택의 처분   ◎ 농업진흥구역 밖의 농지를 전용하여 지은 농업인 주택        허가 또는 신고절차를 거쳐 농업진흥구역 밖의 농지를 전용하여 농업인 주택을 지은 농업인이 그 살림집의 준공검사필증을 교부받은 날 또는 건축물대장에 등록된 날 그 밖에 농지의 전용목적이 완료된 날로부터 따져서 5년 이내에 다른 목적으로 사용하는 경우에는 용도변경 승인을 받아야 합니다.(농지법 40조, 농지법 시행령 59조 1항,2항,3항)       따라서 농업인이 살림집을 지은 뒤 5년 이내에 농업인에게 매도한다면 그 매매 후에도 농업인 주택이라는 용도에 변화가 없으므로 용도변경의 승인이 필요 없지만 비농업인에게 팔았을 경우에는 일반주택인 전원주택이 되기 때문에 용도변경의 승인을 받아야 됩니다.       그리고 집 짓고 5년 내에 농업인에게 파는 경우에는 새로 취득하는 사람 역시 농업인이기 때문에 농지보전부담금이 면제되므로 전 소유자가 면제받은 농지보전부담금을 내지 않아도 됩니다. 그러나 비농업인에게 파는 경우 비농업인은 농지보전부담금을 면제받지 못하기 때문에 전 소유자인 농업인이 면제받았던 농지보전부담금 전액을 취득자인 비농업인이 내야합니다.(농지법 40조, 농지법 시행령 59조 3항,4항)       그러나 살림집을 짓고 나서 5년이 지난 후에는 용도변경의 승인을 받거나 농지보전부담금을 납부할 필요가 없이 농업인은 물론 비농업인에게도 팔 수 있습니다. 다만, 해당 살림집의 부지가 다른 법령에 의하여 특정 용도구역으로 지정되어 있는 경우 그 법령에서 취득이 허용되는 사람만 매수할 수 있는 것은 물론입니다.   ◎ 농업진흥구역 안의 농지를 전용하여 지은 농업인 주택        농업인이 허가절차를 거쳐 농업진흥구역에 속한 농지를 전용하여 농업인 주택을 지은 후 5년 이내에 다른 목적으로 사용하는 경우에는 용도변경 승인을 받아야 합니다.(농지법 40조, 농지법 시행령 59조 1항,2항,3항)       살림집을 짓고 나서 농업인에게 파는 경우에는 지은지 5년이 지나지 않았다 하더라도 농업진흥구역 밖에 지은 살림집과 마찬가지로 용도변경의 승인을 받을 필요도 없고, 새로 취득하는 농업인 역시 농지보전부담금을 내지 않아도 됩니다.       그렇다면 농업인은 자신이 지은 농업진흥구역내의 농업인 주택을 지은지 5년 내에 용도변경 승인을 받아 비농업인에게 팔 수 있을까요? 팔 수 없습니다. 왜냐하면 비농업인은 농업진흥구역에 속한 농지를 전용할 자격이 없기 때문입니다.       그럼 농업인이 농업진흥구역에 속한 농지에 농업인 주택을 짓고 나서 5년이 지난 뒤에는 비농업인도 그 주택을 살 수 있지 않을까요?       언뜻 생각하면 취득할 수 있을 것처럼 보입니다. 용도변경 승인을 받아야 하는 5년이 지났을뿐더러 이제는 농지보전부담금을 내지 않아도 되고, 또 그 살림집의 부지가 농지에서 대지로 지목이 바뀌었으니 말입니다.       그러나 지은지 5년이 지났다 하더라도 비농업인은 취득할 수 없습니다. 농지법이 그 점에 관하여 명문의 규정을 두고 있습니다.     ▶ 농지법 32조 1항  ① 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다.       농지법은 농업진흥구역에서는 비농업인의 농지이용행위만을 금하는 것이 아니라 토지 전체의 이용행위를 금하고 있습니다.       농업진흥구역 내에 있는 토지는 그것이 농지든 아니든 농업인이 아닌 한 단순히 전용허가만 불가능한 것이 아니라 농업생산과 관련되지 않는 토지이용행위 자체를 금하고 있는 것입니다. 따라서 농업인 주택으로 이용하는 것은 문제가 없지만 일반주택, 즉 비농업인의 전원주택으로는 그 토지를 이용할 수가 없는 것입니다.       물론 비농업인이라 하더라도 신규영농의 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 농업진훙구역 내의 농지를 취득한 다음 일정한 요건 하에 농업인이 될 수는 있으나 비농업인인 상태에서 농업진흥구역내에 있는 농업인의 주택을 취득할 수는 없습니다.   ◎ 산지를 전용하여 지은 농업인 주택        농업인이 관리지역에 속한 준보전산지를 전용하여 살림집을 지은 경우에는 비농업인도 준보전산지를 전용하여 살림집을 지을 수 있기 때문에 용도변경의 승인 등을 거칠 필요가 없이 농업인이 지은 살림집을 전원주택으로 취득할 수 있습니다.       그러나 보전산지의 경우에는 농업인(임업인)만이 주택을 지을 수 있으므로, 비농업인은 그 살림집을 취득할 수 없습니다.   6. 농업인 주택과 관련한 세금        농업인 주택이 조세제한특례법 제99조 제1항에서 규정하고 있는 농어촌주택에 해당하는 경우 일정한 요건이 충족되면 소유 주택의 수를 산정함에 있어 제외합니다. 쉬운 말로 1가구 2주택으로 보지 않는다는 것입니다.       요건을 요약하면,    ■ 주택 자체의 요건   - 해당 주택이 수도권지역(접경지역 중 일정지역은 제외), 도시지역, 토지거래허가구역, 소득세법상의 지정지역, 관광단지가 아닌 읍,면에 소재할 것   - 해당 주택의 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택면적이 150㎡ 이내일 것   - 해당 주택 및 부속토지의 기준시가 합계액이 취득 당시 2억 원을 초과하지 않을 것   - 해당 주택과 기존 보유주택이 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있는 경우에는 적용 제외    ■ 주택 소유자의 요건   - 거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대일 것   - 해당 주택을 2003. 8. 1.부터 2011. 12. 31.까지 사이에 취득하였거나 취득할 것   - 해당 주택은 1채의 주택일 것   - 해당 주택을 3년 이상 보유할 것   - 해당 주택을 취득하기 전에 기존 보유 주택을 양도할 것   - 해당 주택을 3년 이상 보유하지 않은 상태에서 기존 보유 주택을 양도하고 해당 주택의 3년 보유요건을 충족한 경우에도 적용     ■ 양도소득세가 과세되는 경우   - 해당 주택을 3년 이상 보유하지 않은 상태에서 기존 보유주택을 양도하고, 특례를 적용받아 양도세가 과세되지 않은 상태에서 3년 보유요건을 충족하지 않았을 때에는 양도세가 과세됨. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용 등 부득이한 경우에는 비과세됨 7. 나가는 말      우리 사회가 산업화 되는 과정에서 이촌향도 현상이 심화되면서 농촌사회의 소외를 말해왔고, 지금도 그러하지만 그리 멀지 않은 시대에 이제는 이도향촌(移都向村) 현상이 두드러질 것이라고 봅니다. 왜냐하면 역설적이게도 산업화나 디지털문화가 심화되는 정도에 비례하여 인간이 느끼는 소외감도 심화되어 갈 것이기 때문입니다.        따라서 어떤 사정으로든 농촌에서의 삶을 살고자 한다면 그 지역에 살을 붙이고 살아가는 사람들의 자리에서 어울림의 눈으로 그 지역을 바라보아야지 언제든지 양떼를 몰고 떠날 준비가 되어 있는 유목민의 눈으로 바라보면 역시 소외된 이방인에 지나지 않을 것입니다. 그리되면 농촌살이에서 찾으려 했던 답을 찾기란 쉽지 않을것입니다. 그래서 군청보다는 농업기술센터를 먼저 그리고 더 많이 찾아야 한다고 믿는 것입니다. 농촌에서 살기를 바라신다면 전원주택을 짓지 마시고 농업인 주택을 지으시기 바랍니다.       물론 각자 느끼는 바가 다를 것이므로 더 이상은 관여할 문제가 아닙니다.       이글은 국가법령정보센터의 법령 외에 참고한 자료가 많지 않았으므로 오류가 많을 것입니다. 그와 같은 오류를 댓글로 지적해주시면 토론이 가능할 것이고 그것도 깨달음일 것입니다.

 

출처 : 건강에 투자하는 전원생활

글쓴이 : 안재호 원글보기

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