[스크랩] “땅 투자는 겨울에 살펴봐야…묘지ㆍ작물 분쟁거리 찾기 쉬워”

서류상으론 문제 없는 토지, 급경사ㆍ파여있는 땅일 수도 유치권ㆍ 특수지역권도 확인 전원주택, 조망보다 방향 중요…도로 너무 가까우면 건축 못해 "전원주택을 지으려고 땅을 샀는데 나중에 보니 그곳에서 송이버섯이 자라고 있다고 칩시다. 맛있고 비싼 송이버섯을 얻었으니 마냥 좋아해야만 할까요?" 지난 5일 오전 경기도 양평군 강하면.서른 명 남짓한 사람들이 말쑥한 정장 차림의 사람이 하는 알듯 모를 듯한 말에 귀를 기울이고 있었다. 무슨 답을 원하는지 다들 갸우뚱하자 이 사람은 말을 이었다. "그 지역 주민들이 송이버섯을 채취해 경제적 이익을 얻고 있었다면 특수지역권이 성립돼 보상을 해 줘야 할 수도 있습니다. 어떤 서류에서도 이런 사실을 확인할 순 없죠.현장에 와서 보지 않으면 자칫 낭패를 볼 수 있습니다. " 그제서야 사람들이 고개를 끄덕였다. 질문도 나왔다. "송이버섯 말고 특수지역권이 인정되는 건 뭐가 있나요?" "지역 주민이 초목이나 토사를 채취하거나 동물 등을 방목해 수익을 얻는 경우에도 특수지역권이 성립될 수 있습니다. 산삼이나 고로쇠물은 물론 성황당 같은 시설에도 특수지역권이 인정됩니다. " 이 모임을 이끈 사람은 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장.고객 30여명을 이끌고 경기 양평군과 강원 홍천군 일대 토지와 전원주택 10여곳을 돌아보는 '부동산 현장 투어 레슨' 중이었다. 서류상으로는 매력적이지만 직접 찾아가 보면 문제가 있는 토지와 주택을 돌아보며 현장 답사의 중요성과 현장에서 살펴봐야 하는 요소 등을 조목조목 짚어주고 있었다. ◆서류로만 판단하면 '낭패' 십상 첫 방문지는 강하면의 임야였다. 토지이용계획 확인서에는 도로와 접한 네모반듯한 모양의 토지였다. 도로 건너편에는 하천도 흘러 전원주택을 짓기에 알맞아 보였다. 고 지점장은 "서류상으론 더할 나위 없이 좋아보이지만 실제론 경사지"라며 "집을 짓기 위해 산을 깎아내려면 군청에 형질변경허가를 받아야 한다"고 말했다. 수령 30년 이상 된 나무가 있어도 문제다. 집을 지으려고 이 나무를 베려면 역시 형질변경허가를 받아야 하기 때문이다. 두 번째로 찾아간 곳은 논이었다. 도로와 하천 사이에 있어 서류상으론 훌륭해 보였지만 현장에선 전혀 다른 평가가 나왔다. 고 지점장은 "하천 건너편에 있는 축사 때문에 냄새가 너무 많이 나 주택을 짓기 어렵다"고 지적했다. 또 "하천 옆에 있는 제방은 홍수로 무너질 수도 있어 주의해야 한다"고 말했다. 토지 용도가 '답(畓)'인 곳은 주변에 비해 땅이 움푹 파여 있어 인근 땅과 높이를 맞추기 위해 추가로 공사가 필요할 수도 있다고 주의를 당부했다. ◆묘지 땅색깔 등 확인해야 구입을 원하는 땅에 혹시 묘지가 있는지,땅 색깔은 어떤지,다른 작업이 가해진 흔적이 있는지도 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 묘지가 있으면 '분묘기지권'이 적용될 수 있다. 고 지점장은 "묘지 존재를 모른 채 20년이 지나면 분묘기지권이 적용돼 이장이 불가능하다"며 "분묘 문제가 생길 경우 계약을 해지할 수 있다는 특약사항을 매매계약서에 집어넣는 것도 피해 예방책"이라고 소개했다. 직접 확인하기 위해 수풀이 우거진 여름보다 겨울에 땅을 둘러보는 게 낫다고 그는 말했다. 고 지점장은 또 인위적으로 땅을 파낸 흔적이 있다면 유치권이 적용될 수 있다고 전했다. 건물을 지으려는 기반 공사에 그친 경우 유치권의 존재 자체를 알지 못할 수 있다. 이 때문에 현장에서 흙을 파냈거나 땅을 다진 흔적이 있다면 유치권이 있는지 의심해 봐야 한다. 그는 홍천강을 지나면서는 "강 바로 옆의 땅은 더 주의를 기울여야 한다"고 강조했다. 폭우가 몰아치면 범람할 수 있기 때문에 강과 인접한 토지보다는 도로 하나를 건넌 곳의 토지를 추천했다. 토지의 색도 확인할 요소로 꼽았다. 고 지점장은 "주변보다 흙색이 검다면 그곳에 가축을 폐사했을 가능성이 있다"고 말했다. 도로와 접한 토지가 반드시 좋은 것만은 아니란 설명도 이어졌다. 고 지점장은 "접도구역은 도로에서부터 일정 거리 이상의 공간을 두고 건물을 지어야 하는 경우가 많다"며 "도로와 맞닿은 토지를 샀는데 제한구역에 걸려 아무 것도 못 지을 수 있다"고 말했다. ◆전원주택은 조망보다 향(向) 중요 다음으로 찾아간 곳은 양평의 한 전원주택 마을이었다. 집 바로 앞에 실개천이 흐르는 그림 같은 전원주택이었지만 역시 피해야 하는 물건이란 지적이 나왔다. 고 지점장은 나침반을 꺼내 들어 "이 주택은 북향으로 지어졌다"며 "전원주택에서 가장 먼저 고려해야 하는 요소는 조망이 아닌 향"이라고 강조했다. 북향으로 지어진 집은 남향보다 일조량이 적어 집안 내부의 온도차가 커 건물의 수명도 단축된다는 것이 그의 설명이다. 또 가까운 곳에 마을이 있는지,텃밭과 과수원 등 소일거리가 있는지,차량 진입이 가능한지를 꼭 살펴보라고 권했다. 특히 마을 존재 여부를 강조했다. 그는 "마을에서 외따로 떨어진 집은 아무리 조망이 좋고 건물을 잘 지어도 오래 살기 어렵다"며 "마을 안에 있거나 가까워야 편의시설 이용이 수월하고 집을 관리하기도 쉽다"고 말했다. 이날 모임에 참석한 심재희씨(52 · 여)는 "지금까지 부동산 거래를 하면서 간과했던 점들을 배울 수 있었다"며 "오늘 레슨을 바탕으로 투자의 시행착오를 줄일 수 있을 것"이라며 활짝 웃었다.

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출처 : 토지사랑모임카페

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