[스크랩] 땅의 가치, 인구가 결정한다

1994년 지방자치단체 출범 이후, 각 지자체들의 핵심 쟁점은 인구유입이었다.

지금도 그렇지만 각 지자체마다 지방재정자립의 초석은 기업을 유치해 고용을 창출하여 인구를 늘려야지만

각종 지방세수입을 통한 자급자족이 가능해졌기 때문이다.

 

이제는 땅 투자의 성패를 가름하는 주요 잣대가 '인구'라는 것에 반대하는 사람은 없을 정도로 알려져 있다.

용도나 지목, 개발호재가 아무리 거창해도 궁극적으로 인구가 모여들지 않고 빠져나가는 지역이라면 실패할

확률이 높다. 반면에 호재가 다소 약하다 하더라도 인구가 지속적으로 늘어나는 지역에 투자하면 성공률은

배가된다. 최근 몇년 동안 땅값이 오른 지역을 떠올려 보라. 용인, 천안, 원주, 춘천, 당진, 새만금의 군산 등은

최근 인구유입이 어느지역보다 두드러진 지역으로  지가상승률 또한 가파르게 상승했다.

 

이러한 지역에서는 토지 매물도 찾아보기 어렵다. 없어서 못판다. 반면 사람이 꼬이지 않는 내륙의 지자체들은

참여정부시절 지방분권화를 슬로건으로 혁신도시, 기업도시 등 국가에서 정책적으로 수도권인구의 지방 분산을

유도했지만 8년이 지난 지금도 찾는 사람이 없어 매물이 쌓이는 양극화 현상이 토지시장에도 나타나고 있는게

현실이다.

 

땅도 하나의 재화이며 상품이다.

사람이 몰리는 곳은 정주여건을 갖추어 도시계획을 수립하여 주거지의 택지지구와 학교, 문화생활을 할수있는

상업지구와 기업이 들어와 생산활동을 할수 있는 산업단지를 조성해야 하기 때문에 당연히 수요와 공급이

상존한다. 사람이 몰리면 거래가 일어나고 사람과 사람사이에 돈이 오고 간다. 그러한 곳에서는 모든 재화의

가치가 올라간다. 땅도 마찬가지다. 땅 중의 최고는 상업용지이지만, 용도지역만 상업용지라고 해서 다가 아니다.

사람이 없는 상업용지는 가치가 무가치다. 이처럼 인구는 땅의 가치를 평가하는 주요 요인이 되었다.

 

왜 '인구' 인가?

과거 땅 투자는 도로건설이나 개발 계획 등의 특정 호재의 유무가 투자가치를 결정하는 주요 요인이었다.

하지만 21세기 들어서는 땅투자의 양상이 달라지기 시작했다. 예전처럼 개발 재료만 믿고 투자했다가 낭패를 보는

사례가 발생하기 시작했고, 지방의 오지에 투자했다가 원금의 절반도 회수하지 못하는 투자자가 속출했다.

그 이유가 다름아닌 인구 변화 때문이었다.

2000년대 이후 우리나라는 본격적으로 인구가 줄어들기 시작하는 시대로 접어들었다. 하지만 전체적으로 인구의

증가세가 하락하는 추세와는 대조적으로 수도권 및 교통인프라가 확충되는 일부 중소도시는 인구가 매년 늘어만갔다.

 

이러한 인구 이동과 변화가 토지시장에 미친 영향은 지대하다.

그 이전에는 인구가 줄어든다는건 사실 국민 대부분이 생각도 하지 못했기 때문에 땅 투자의 주요잣대로 '인구증가'를

꼬집은 사람은 없었던게 사실이다. 이제 무조건 사두기만 하면 오르는 시대가 아니다.

전남 무안에 호남을 대표하는 국제공항이 들어선걸 모르는 사람은 거의 없을 것이다.

그러나 개항에 즈음하여 배후 신도시로 계획된 망운도시지역의 상업용지가 평당 15만원에도 팔리지 않고 지금은

'장기 미집행시설' 로 국가에 토지매수청구권을 신청할 날도 머지 않았다. (양양국제공항도 마찬가지)

이런 지역에 굵은 개발계획만 믿고 이른바 '기획부동산' 의 현혹에 당한 사람이 부지기수다.

바로 인구 유입의 중요성을 간과해 실패한 투자의 대표사례일 것이다.

 

청사진만 요란한 지방 땅투자의 허구성은 인구변화 통계를 확인하는 순간 당신은 리스크를 회피할 수 있을것이다.

이상에서 살펴보았듯 땅의 가치를 평가하는 데 있어 인구는 용도나 개발호재보다 더 중요한 요인이 된다.

앞으로도 부동산시장은 인구의 이동과 변화에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

부동산의 가치는 지역발전과 더불어 상승한다. 그리고 그 지역발전을 예측할 수 있는 첫번째 기준이 바로 인구 증감추세다.

 

최근들어, 서해안 개발과 충청권 개발로 인구가 동에서 서로 움직이고 있다. 이에 따라 과거 개발의 전형인 부산, 대구, 울산

등지 보다는 현실적으로 저평가 되어있으면서 개발잠재력이 높은 서해권 동북아 무역기지, 경제자유구역의 부동산 가치가

높아지고 있다. 땅 투자도 지방이라고 무조건 나쁜게 아니고 수도권이라고 다 투자가치가 높은건 아니다.

돈을 들고 수도권의 땅시장을 견학해 본 사람이라면 혀를 내둘렀을 것이다. 부동산 투자는 무조건 '가격' 이다.

'인구' 와 '가격' 의 두가지 평가요인으로 유망 투자지역을 치밀하게 연구/분석하라.

 

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출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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