[스크랩] 부동산거래에 있어서 주의해야할 문제들

부동산거래에 있어서 주의해야할 문제들

일상생활속에서 우리는 크고 작은 부동산 거래를 많이 하고 있지만, 뜻하지 않게 이와 관련해서 피해를 입는 경우도 적지 않습니다. 사후적인 구제책보다는 근본적으로 위험한 요인을 회피해감이 현명한 생활인의 지혜이므로 이에 관한 피해를 예방하기 위하여 부동산 거래에 있어서 최소한 다음과 같은 사항들을 유의해야 할 필요가 있습니다.

거래부동산 자체에 문제는 없는가?

1. 부동산을 매수하고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 지적도, 도시계획확인원 등을 떼어보고 현장을 직접 눈으로 확인하여 공부상 면적과 실제 면적의 차이가 없는지, 공부상 지목과 실제 토지이용 현황이 차이가 없는지, 건물에 하자는 없는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 하겠습니다.
2. 토지의 경우 법률적 규제는 없는지 살펴보아야 하는데, 국토의계획및이용에관한법률, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법, 산림법, 산지관리법, 농지법, 군사시설보호법, 수도법 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있는 사항은 없는지 등을 각종 공부를 통해서 확인하여야 합니다.
3. 또한, 매수하려고 하는 토지가 맹지는 아닌지, 실제 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 직접 현장을 방문하여 꼼꼼하게 토지의 현황을 살펴보아야 할 것입니다.

매도자가 실제 소유자인가?

부동산 거래의 많은 경우에 있어서 여러 가지 이유로 실제 소유자가 아닌 배우자, 자녀, 회사직원 등이 소유자의 대리인으로 나오는 경우가 많이 있는데, 그 경우에 대리인에게 실제로 진정한 대리권이 있는지가 가장 중요하므로 대리인이 소유자의 위임장과 인감증명을 지참하였는지 여부와 함께 소유자가 그 대리인에게 진정으로 위임한 사실이 있는지 여부에 대하여 전화 등을 통하여 재차 확인하는게 중요하다 하겠습니다.

부동산 중개업소 등을 통해 거래하는 경우

부동산 중개업소를 통한 거래의 경우에도 본인이 직접 모든 것을 확인하고 알아보는 것이 좋습니다. 중개업자들은 매도인측의 말만 믿고 전달하는 경우도 있고, 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문입니다. 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안되며, 최소한 등기부등본 만큼은 계약 당일에 본인이 직접 인터넷 등을 통하여 발급 받아볼 필요가 있습니다.

위험성이 있는 부동산은 거래를 피해야 합니다.

1. 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 전전거래된 부동산의 원래의 권리자로부터 원인무효 등의 소송을 당하게 되어 결국 권리분쟁에 휩싸이게 될 수도 있기 때문입니다.
2. 여러가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기, 가압류, 가처분등기가 되어 있는 것은 사지않는 것이 현명하며, 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 말소등기나 회복등기가 된 것은 일단 한번쯤은 의심을 해 보아야 합니다.
3. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은자를 찾아가 사실여부를 직접 확인하는 것도 좋습니다.
4. 주변시세에 비해서 현저하게 싸거나, 가격폭등을 이유로 빨리 매수할 것을 권유하는 것도 신중히 검토해볼 필요가 있습니다.

계약서 작성시 유의해야할 사항

1. 계약자유의 원칙상 부동산거래계약이라도 법률로 정한 양식이란 것이 존재하지는 않으며, 구두로 계약을 해도 되고, 백지에 당사자가 합의한 사항을 기재한 후 서명 날인하면 그 역시도 계약이 체결되었다고 볼 수 있는 것입니다. 계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적 해석가능성이 있는 문자의 사용을 회피하여야합니다. 부동산 중개업소에 미리 인쇄되어 있는 계약서를 사용할 경우 내용을 읽어보고 작성하여야 하며, 특약사항이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다. 인쇄한 용지라 해서 당사자가 수정할 수 없는 것이아니라 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있는 것이므로 인쇄된 내용이 자신에게 유리한지 불리한지를 잘 따져서 계약 내용을 수정, 삭제, 첨가하여야 하겠습니다.
2. 논밭이나 임야 등의 토지는 계약서에 평당 금액도 쓰는 것이 좋으며, 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는가도 명시해야 합니다.
3. 등기부에 저당권, 가등기, 가압류, 가처분 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 게 있다면 계약서를 쓸 때 이를 언제, 누가 말소할 것인지를 명확히 적어두어야 합니다. 또한, 특약사항에 잔금지급일 이전에 또 다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시하는 것이 좋습니다.

등기부상 명의자와 직접계약

계약시에는 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 등기부상 명의자와 직접 계약하는 것이 좋습니다. 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며, 계약시 가급적 입회인을 두는 것도 좋은데, 이는 후일에 분쟁이 발생할 경우 입회인이 나에게 증인이 될 수 있기 때문입니다. 여러 사람이 공유자인 부동산에 대하여 그 중 한명과 계약을 체결할 때는 다른 공유자들이 자신의 지분에 대하여 매각을 위임한다는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 합니다.

대금지급 및 등기

계약체결 후에 중도금/잔금을 지급 할 때는 반드시 영수증을 주고받아 대금지급의 내용을 명확히 하여야 하며, 등기부는 중도금, 잔금 지급시마다 그 당일 날 반드시 확인하여 그 사이에 저당권, 가압류, 가처분 등의 등기가 된 사실이 없는지 등을 확인하여야 합니다.

잔금지급은 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전합니다. 잔금을 지불할 때 매도인으로부터 건네받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통, 등기권리증, 주민등록등본 등 입니다. 또한 잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 하며, 중도금을 건넬 때 재산세 등이 미납된 사실이 있는지 여부에 대하여도 확인해야 합니다.

전문가와 상의하십시오

계약체결 전에 조금이라도 의문이 있거나 미심쩍은 점이 있다면 우선 전문가와 상담한 후 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 일이 벌어졌을 때 해결하기 보다는 사전에 사고를 예방하는 것이 최선의 방법이기 때문입니다.

출처 : 하늘내린터를 찾아 귀농귀촌하기

글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기

메모 :