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농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한
손실이 발생되거나 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생돼 주의가 요구된다.
하지만 상대적으로 저렴한 가격에 취득해 전용 등의 리모델링을 통한다면
다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 블루오션이라 할 수 있다.
따라서 농지를 투자할때에는
농지취득에 문제가 없는지 여부와 투자목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다. 이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법등
투자목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지자체나 실전경험이 많은 부동산전문가들의 조언을 듣는것이
필요하다.
지목은 ‘현재’의 이용상황이고, 용도지역은 ‘미래’의 활용가치가 담겨 있기때문에 투자가치를 논할때는 용도지역이 중요한
기준이 된다. 따라서 주변환경이 쾌적하고 기반시설이 갖춰진 자연녹지지역과 생산녹지지역 그리고 계획관리지역, 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다
할 수 있다.
자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중·단기 투자로 적합하다 할 수 있다.
농업진흥지역안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다.
먹거리와 관련된 농지는
보존하는 것이 원칙이나 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역밖의 농지가운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역중에서 언제든지
도시용지로 편입될 수 있기때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수
있다.
개발호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 해도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만 더 중요한
것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m이상에 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황도로에서도 건축행위를 할 수
있기때문에 건축행위 가능 여부는 지자체등 전문가의 상담을 통하여 확인해야 한다.
현행법상 비도시지역은 개발행위허가를 받아야 분할이
가능하다.
비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기때문에 환금성이 좋은 200~500평정도로 분할하는 것이 좋다.
면적의 환금성도 중요하지만 금액의 환금성 역시 중요하다.
즉, 5억원의 토지에 한 필지를 매수하는 것보다 1~2억원의 토지에
투자해 2~3배의 수익률 달성시 매도하는 전략을 구사해야 하는 것이다. 물론, 5억원의 토지를 매수해 분할 등의 기법을 통해 환금성을 높이는
성공투자자들도 많다.
묻지마 투자는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.
/강공석 투모컨설팅 대표
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