동호인주택의 추진시 고려사항

전원주택을 마련하기 위해 다녀보면 생각보다는 마음에 드는 것이 없고 또 많은 자금이 필요하다는 것을 깨닫게 된다. 특히 혼자 마련하겠다고 나서면 그런 점들을 더 느낀다. 혼자 다루기에 적당한 작은 규모의 땅은 없고 마음에 드는 땅들은 모두 평수가 크다. 설령 작은 규모의 땅이 있다하더라도 평당가격이 큰 면적의 땅보다 비싸다. 특히 수도권지역의 관리지역은 더욱 그렇다. 이런 고민을 해결해 줄 수 있는 방법이 바로 뜻 맞는 사람이 모여 땅을 구입하고 전원주택을 짓는 동호인주택이다

동호인주택은 3명 혹은 그 이상의 인원이 모여 땅을 구입하기 때문에 혼자 추진할 때 보다 큰 평수의 땅을 골라도 되고 건축도 혼자 하는 것 보다 여럿이 함께 하기 때문에 평당 단가를 줄일 수 있다. 게다가 낮선 땅에서 혼자 사는 것보다 뜻맞는 사람끼리 산다면 기쁨은 배가 된다. 백지장도 같이 들면 힘이 덜 든다고 뜻이 맞는 사람끼리 모여서 부지를 구입하면 저렴하게 구입 할 수 있어 재테크 수단도 된다.

설령 입지가 좋은 부지가 있어 계약을 하려고 해도 왠지 모를 불안감 때문에 전원생활을 시작하지 못하는 사람들도 많다. 또한 지역주민과의 이질감, 텃세 등도 두려움의 대상이다. 이런 사람들이 동호인을 결성하여 전원주택을 지으면 좋다.

▒ 동호인 주택의 장점

1. 대부분 매물로 나온 땅은 규모가 크기 때문에 구입하기 힘들다. 그러나 땅이 넓다하여 고민할 필요가 없다. 넓은 땅도 여러 명이 함께 구입하면 부담을 줄일 수 있다. 넓은 땅은 평당가격도 싸다. 이것이 동호인주택의 가장 큰 장점이다.
2. 여러 채를 한꺼번에 짓기 때문에 세대별 건축비를 줄일 수 있다.
3. 인허가 등에서 여러 가지 까다로운 절차를 여럿이 나누어 할 수 있기 때문에 경비절감은 물론 스트레스도 줄일 수 있다.
4. 혼자 이주하면 지역주민과의 이질감이 생길 수 있는데 동호인을 구성하면 그런 이질감을 줄일 수 있다.

▒ 어떻게 모여야 하나
동호인들끼리 뜻이 안 맞아 동호인 주택을 추진하다가 깨지는 경우가 많다. 집을 짓는다는 것은 특별한 경우가 아닌 이상 자신의 전 재산을 투자해야 할 정도로 큰 일이다. 자신이 평생 모은 재산을 투자하여 자신이 살집을 짓다보니 신경이 쓰이고 또 예민해질 수밖에 없다.

예를 들어 공동으로 땅을 구입하여 동호인 머릿수대로 나누다 보면 자신이 원하는 땅을 배정받을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 이런 사소한 것 하나하나 신경쓰다 보면 문제가 생긴다. 이런 이해관계로 인해 좋게 모였다가도 한순간 어긋나 불편한 관계가 되는 수가 많다. 동호인으로 뭉칠 때는 이런 인간적인 관계를 최우선으로 고려하여 상대방의 성향을 잘 파악하여야 한다.

보통 친구나 직장동료, 같은 계통의 일을 하는 전문인 등 인간적으로나 직업적으로 공통분모가 있는 사람들끼리 모이는 것이 좋다. 또 학력이나 생활수준이 비슷해야 관심사항이 비슷하고 공감대를 형성, 대화도 될 수 있을 것이다.

인원은 몇 명이 모여도 상관없으나 3~5명이 모이면 가장 쉽고 적당하다. 특히 20명 이상이 되면 주택건설촉진법상 사업승인을 받아야 되고 환경영향평가, 조합결성, 일반분양, 상하수도 등 복잡한 문제가 발생한다. 단지들이 대부분 19세대 이하인 이유가 이 때문이다.

동호인 주택을 짓기 위해 동호회가 결성되면 시간적인 여유가 있고 부동산과 건축에 지식이 있는 적극적인 사고를 지닌 사람을 대표로 선임해야 한다. 대표자는 동호인 주택이 대부분 직장 내에서 남성위주의 사고방식으로 결성된 만큼 아내들의 의견이 소외되지 않도록 각 가족간 의견도 사전에 충분히 참작하는 것이 좋다.

▒ 동호인들의 몇 가지 유형

1. 전원주택을 지으려 부지를 선정해 놓고 면적이 너무 커서 혼자서는 엄두를 못 내고 주변사람들은 끌어들이는 경우다.
2. 직장 내에서 우연한 기회에 전원생활 모임 동호회가 결성되는 경우다. 주의할 점은 회사 문제가 가족간의 문제로 대두되기도 하고 특히 회사의 서열이 가족간 혹은 부녀들간의 계급을 형성해 불편한 분위기를 만들어 낼 수 있다는 것이다.
3. 전문개발업체가 동호인들 모집한 뒤 동호인 주택을 짓는 경우다. 이때 단지가 너무 커지면 동호인들이 여러 부류 사람들이 모여 의견일치를 보기 힘들고 도시의 이기적인 문제가 전원으로 옮겨진다.
4. 동업종 사람들이 모여서 짓는 전원주택이다.

▒ 부지조성과 건축
부지마련은 동호인들이 직접 나서서 하는 것이 좋지만 그것은 쉽지 않다. 대표자가 있으면 대표자에게 일임하는 것이 좋다. 대표자는 동호인들의 의견을 취합해 부지 2~3곳을 선정하되 결정전에 동호인들에게 보여 2/3가 찬성하면 결정하는 것이 좋다. 그런 여유도 없을 때는 컨설팅회사나 전원주택전문중개업소에 의뢰해야 한다. 부지를 마련할 때 동호인 공동명의로 계약을 한 후 소유주로부터 공동명의 토지사용승낙서를 받아야 전용허가를 신청할 수 있다.

▒ 동호인주택지 선정 때 주의할 점

1. 도로문제다. 지석상 도로가 있어도 동호인 세대수가 많으면 2차선도로와의 거리도 생각해야 한다. 맹지인 경우 폭이 4m 이상 도로의 사용승락서를 인감첨부해 받아야 하든가 공사 전에 매입을 할 수 있어야 한다.
2. 단지위치와 대중교통수단 등을 고려해 2차선 도로에서 5백m 내외가 적당하다. 출퇴근 시간대에 두세번 정도 거리와 시간을 측정해둘 필요가 있다.
3. 자녀들이 모두 성장했거나 대학생이면 별 문제가 없으나 부모입장에서는 자녀의 교육문제가 크므로 초등학생이 있는 경우 학교와 거리문제, 중고등학생인 경우 교육의 질과 주변환경을 고려해야 한다.
4. 기존마을의 주민관계를 생각해서 상하수도 문제 등을 고려해야 한다. 상수도 개설 때도 용수량이 전세대원에게 가능한지도 먼저 확인해야 한다. 동호인들이 사용하기에 충분한 지하수 양도 계산해야 한다. 지하수는 지하 1백m 이상의 깊이는 돼야 암반층 아래까지 내려가 표층에서 유입되어 스며드는 오염물질을 방지할 수 있다.
5. 전문 컨설팅회사, 전원주택전문 공인중개사사무소에 전원주택지 선정을 의뢰할 때는 전원주택지를 비교 분석할 수 있는 능력을 갖고 있는 업소를 선택해야 한다. 또한 단순한 전원주택지 선정의 차원을 넘어 문제가 될 수 있는 점들에 대해 컨설팅을 충분히 받을 수 있는 곳을 선택해야 한다.
6. 임야를 구입할 때는 토목공사비, 전답에서는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2~3년 내 건축을 하게 되면 지기가 없어 지반이 침하될 우려가 있다. 매립된 땅일 경우 매립 연도를 확인해 두는 것도 좋다.
7. 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 특히 주의를 요한다. 1필지당 건축면적이 2백42평(8백㎡)이하로 규제를 받기 때문이다.
   예를 들어 부지면적이 3천평이라도 바닥면적을 기준으로 하여 7세대 동호인이라면 34평 짜리 여섯 채와 38평 짜리 한 채 밖에 짓지 못한다.
   또한 전용면적은 건축바닥면적의 3~4배 정도로 7백26평~9백68평만 전용되고 나머지는 전답으로 남게 된다.
8. 오폐수정화시설은 해당 시군에 따라 약간 차이는 있으나 10세대 이상 되면 설치하게 돼있다. 특히 한강수계지역이나 상수원지역에서는 오폐수정화시설의 설치기준이 강화될 것이다.
9. 임야는 경사도가 있고 가용면적이 60~70% 정도인 것이 평지임야보다 가격이 저렴하고 전원주택을 짓는데도 좋다. 너무 싼 임야를 선택하면 급경사도 때문에 낭패를 볼 수 있다.
10. 동호인단지의 경우 농지전용면적이 준농림 전답은 5천㎡(1천5백15평), 임야는 3만㎡(9천75평)까지 시장 군수의 허가사항이나 각 시군의 조례에 따라 차이가 있다. 농지법의 강화로 답은 전보다 농지전용이 까다롭고 임야는 이들보다 더 쉽다.

▒ 부지의 소유권 이전
부지를 선정하여 계약을 할 때는 동호인 공동명의로 계약을 하고 공동명의로 토지사용승락서를 받아야 한다. 토지사용승락서를 받는 이유는 준농림 전답을 매입해 전원주택을 지으려면 소유권이 이전되기 전에 전용허가를 얻어야 한다. 소유권이 이전되는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 단 이렇게 토지사용승락서를 받은 상태에서는 전용허가를 신청할 수 있고 전용허가만 나면 소유권이전도 가능하다.

▒ 전용허가
부지가 정해지면 전용을 받아야 한다. 전용허가를 받는 순서는 개인과 동호인간에는 별 차이가 없다. 그러나 인허가 실무면에서는 한 채의 주택을 짓는 것보다 훨씬 까다롭다. 일반적으로 전용허가절차를 잘 모르며 또 서류하나만 미비가 되어도 반려되기 때문에 부지를 중개했던 업소나 설계사무소에 허가를 의뢰하는 것이 편리하다.

전용에 필요한 비용은 전용부담금이 답의 경우 평당 11,900원, 전 7,140원, 임야 2,919원이다. 또 대체농지조성비, 대체조림비는 공시지가의 20%정도를 내면 된다. 단지조성의 애로사항 중 하나는 개발부담금을 내야 한다는 것이다. 즉 5백평 이상 전용할 때는 개발부담금을 내야 한다. 개발부담금은 개발 후 공시지가에 개발 전 공시지가를 뺀 금액의 25%에 공사비와 조성비, 전용부담금을 뺀 금액이다.

▒ 토목공사 하기 전 확인사항

1. 단지 내 도로개설 - 도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있는데 포장은 건축공사가 마무리 될 때 해야 이중으로 경비가 지출되지 않는다. 도로 가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야하기 때문이다. 또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반 침하 등 손상을 입을 수 있다.
2. 상수도 개설 - 용수량이 전세대원에게 공급이 가능한지를 먼저 알아보아야 한다. 지하 1백m이상의 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염된 물이 스며드는 것을 방지할 수 있다.
3. 지하 매설물 공사 - 상수도관은 겨울에 동파될 우려가 있으므로 지하 1m이상의 깊이에 묻어야 하고 전기선은 세대당 5KW~8KW 정도의 용량은 견딜 수 있는 케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2~3회선을 미리 설치하는 것이 좋다.
4. 오폐수 정화시설 설치 - 10세대 이상일 경우에는 해당관청에서 오폐수정화시설을 설치하도록 한다. 10세대가 안되더라도 집단 오폐수정화시설는 적극적으로 검토 해볼만 하다.