농지와 임야 무엇이 다른가,
농지투자 VS 임야투자[가야컨설팅]
1.아파트나 상가와 비교한 농지와 임야 등 토지투자의 특성은 무엇인가요?
① 농지와 임야란?
우리가 농지하고 부르는 것은 지목 상으로 전(밭) 답(논)과 과수원이다.
전 답 과수원 임야는 지적법에서 분류한 28개 현행지목의 일부다.
흔히 말하는 산지 산림은 임야라는 지목으로 되어 있다.
농지와 임야가 전 국토에서 차지하는 비중을 보면 농지는 약 20%, 임야는 65%를 점한다. 전국토의 85%가 농지 임야 셈이며, 그래서 우리가 토지라고 하면 우선 농지와 임야를 떠 올리게 된다.
② 토지투자의 특성
농지와 임야를 대표로하는 토지투자의 특성은 두 가지로 요약 할 수 있다.
첫째는 토지투자는 미래가치를 추구하는 것이다.
향후 토지의 용도는 무궁무진하기 때문에 보유하거나 이용하거나 혹은 개발하는 방법이 매우 다양하다. 그래서 토지는 장래의 땅을 보는 눈을 키우고, 땅값이 오르는 좋은 땅을 고르는 요령을 습득할 필요가 있다
둘째는 토지투자는 수많은 공법규제에 얽혀 있다는 것이다.
토지를 규제하는 법률은 100개가 넘고, 각종 규제의 종류도 400개가 넘는다.
그래서 토지투자는 리스트가 크다고 하는 것이다.
땅 투자에 있어서는 이러한 공법규제의 내용을 잘 알아야 한다.
2.재테크 투자대상으로서 농지투자와 임야투자의 일반적인 장단점을 더 구체적으로 설명하자면?
1. 농지투자
⑴ 장점
① 도시인의 전원주택지로서 일반적으로 선호하는 것이 농지(밭)이므로
임야에 비해 거래가 잘된다.
② 비교적 작은 규모로서 적은 가격(5천만~2억)으로 일반인이 투자하기
적당하다.
③ 이용과 개발이 용이하다
⑵ 단점
① 취득 후 사후관리의무가 있어서 농사를 지어야 하는 부담이 있다.
2. 임야투자
⑴ 장점
① 단위면적(㎡,평)당 단가가 농지의 절반이하이기 대문에. 같은 돈으로 넓은
면적을 살 수 있다.
② 전원주택 펜션 창고 공장 연수원 골프장 등 다양한 개발이 가능하다.
③ 사둔 후 유지비용이 들지 않아 상속, 가족산 등 장기보유에 적합하다.
⑵ 단점
① 산지와 임야에 대하여는 물 경관 환경 등의 규제가 까다로와서 일반인의
개발이 용이하지 않다.
② 초보자는 자칫 개발 못할 임야를 구임할 수 있어 Risk가 크다.
분묘 경사도 연접개발제한등 개발에 결정적인 걸림돌이 많다.
③ 일반적으로 수억 단위로 투자규모가 커서 투자비가 많이 들고 거래가 어렵다.
3.농지와 임야에 대한 정부의 정책의 방향은 어떻게 변화해 왔나?
① 경자유전의 원칙
우리나라에서는 1951년 이후 전통적인 농지소작제를 폐지하고, “농민은 천하지대본”이라던가 농지는 농사짓는 농민의 소유로 한다는 소위 “경자유전의 원칙”을 내걸고 있다.
임야의 경우에는 6.25전쟁으로 황폐한 산지를 조속 복구하고자 대규모 치산치수사업과 함께 개발보다는 보존위주의 엄격한 산림규제로 묶어 왔다.
② 농지 산지규제의 완화
그러나 1970년대 이후 경제발전과 함께 도시화 산업화로 인구가 증가하면서 도시지역에 집중하고, 공장수요가 늘어가면서 추가로 도시지역을 확장하기 위한 많은 땅이 필요하게 되었다.
아파트등 대단위 주거용지와 공업단지, 교역단지, 대규모 공장 등 산업용지가 필요해지고, 소득증가와 더불어 도시주변의 레저단지 등이 필요하게 되었으며, 필수적으로 도로 철도 지하철 등의 교통도로용지가 소요되었다. 그러나 도시지역은 5%대에 불과하므로, 이런 추가 토지수요를 충족하고, 도시지역을 확장하기 위해 농지와 임야에 대한 규제완화가 불가피해 졌다.
이에 따라 2008년 봄부터 농지와 임야에 대한 많은 규제완화가 진행되고 있다
농지와 임야의 경우 보전할 땅은 보존하고, 개발이 가능하거나 꼭 필요한 땅은 과감히 풀어 가겠다는 방침이라고 볼 수 있다.
③ 요약
요약하여 이러한 농지 임야에 대한 규제완화는 부족한 도시용지를 확보하려는 취지와 특히 수도권의 경우 국제경쟁력을 강화하겠다는 배경으로 이해할 수 있다.
4.현 시점에서 농지투자와 임야투자의 전망은 어떤가?
전국의 땅을 크게 수도권과 비수도권으로 나누어 볼 수 있는데, 수도권에서 관한 한 현 시점에서 농지와 임야투자는 매우 밝다고 말할 수 있다.
수도권의 국제경쟁력 강화를 위해 경제자유규역, 항만 공항시설 공장 공단 대규모 물류본지 행정타운 등 막대한 토지수요가 있기 때문이다.
도시용지와 산업용지등 가용토지를 확보하기 위해 계속 수도권 농지와 임야의 규제를 완화하고 있기 때문이다. 그만큼 앞으로도 수요가 많고 거래도 활발해질 것으로기대할 수 있다.
규제완화의 중요한 것으로는 군사시설보호구역의 축소 조정, 투기지역 해제, 토지거래허가구역의 축소, 그린벨트 해제, 자연보전권역의 규제완화, 부재지주 양도세 중과의 한시적 폐지 등을 들 수 있다.
5.땅을 구입하기 위한 정확한 시세파악은 어떻게 하는 것이 효율적인가?
농지나 임야와 같은 땅은 실거래가신고자료가 많지 않아서 일반인으로서 정확한 시세파악이 쉽지 않다. 개별공시지가도 참고자료일 뿐이지 믿을만한 것이 되지 못한다.
인터넷 포탈사이트에 나오거나 직거래가로 게시되는 물건도 실제 시세보다 더 부풀려 진 것이 많다. 땅은 현행 관례상 공동중개가 많고 여러 단계를 거쳐 나오기 때문이다.
따라서 최근의 땅 시세는 토지소재지에서 오랫동안 영업 중인 공인중개사에게 문의해 보는 방법 밖에 없다.
소개를 받거나 연고가 있는 믿을 만한 공인중개사를 찾아가 현장을 보고 땅 안내를 받거나, 직접 문의하는 것이 좋을 것이다. 또 가급적 두 세군데 물어보아서 크로스체크 해 보면 대체적인 시세를 알 수 있으나, 시세는 세월에 따라 변동되므로 구입계약에 임박하여 재확인해 보는 것이 좋다.
6.농지와 임야 투자 시 세금은 어떻게 관리하는가?
농지 및 임야의 취득/보유/양도/상속에 대한 세금
(1) 취득시 : 취득세 등록세
주택취득세 1%등록세 1%
토지 (임야 포함)취득세2%등록세 2%
농지신규취득세 2% 등록세 1%
2년이상 자경취득세 1%등록세 0.5%
(2) 보유시 : 재산세 종합부동산세
재산세 6.1일 기준 / 건물분7.16~7.31 납부
토지분 9.16~9.30 납부
세율주택0.15~0.5%
건축물0.25골프장 등 사치성 4%
사업용 토지0.2~0.4별도 합산
나대지0.2~0.5종합 합산
농지 임야0.07분리 과세
종합부동산세 6.1일 기준 / 12.1~12.15 납부
2008년2009년
세율주택1~3%6억이상9억이상
비사업용 토지1~4%3억원5억원
사업용 토지0.6~1.6%40억원80억원
* 농지 및 임야는 종부세 비과세
단, 도시지역(주거,상업,공업지역) 내의 농지 및 임야로서 개별공시 지가가 세대별로 3억원 이상일 경우 비사업용토지와 합산과세 한다.
(3) 양도시 : 양도소득세
1) 비사업용 농지 및 임야 (일명 부재지주 토지)
에 대한 중과세 60%는 2010.12.31일까지 한시적으로 폐지됨[2009.3.16].
따라서 기본세율 6~35%(2009년) 6~33%(2010년) 이 적용됨
다만 장기보유소득공제는 계속 배제한다.
2) 감면조항
농지 소재지 거주자의 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세는
3억원 한도 내에서 감면한다.
(4) 증여 상속시 : 증여세 상속세
7.임야구입 시 유의할 점
최근 들어 일간지 경제지 등에 전원주택단지 분양광고가 많아지고 있다.
용인 양평 여주 광주 등지의 임야가 자주 나온다. 주의할 점은........
① 광고에 일단 “토지”라고 하면 임야라고 보면 되고
② 회사로 문의하여 정확한 지번을 알아보아서, 토지이용규제안내서를 검색하여 위치와 지목 용도지역을 확인한 후에 현장답사한다.
③ 현장답사를 통해 진입도로나 단지 내 도로대책을 본다. 현장에서는 임야도를 보 며 임야의 경계 방향 모양과 진입도로 하천 구거 등의 유무와 주변환경을 확인 한다.
④ 모르는 사람들과 여럿이서 공유지분으로 사는 것은 후일 건축 시 문제가 많으므 로, 반드시 단독분할등기를 해 주는지를 확인한다.
⑤ 개별적으로 구입하는 경우에는 임야의 경사도, 수풀이 우거진 정도, 폭 4m이상 의 진입도로 유무, 분묘의 존재 등의 현장확인과 아울러 연접개발제한에 걸릴지 여부도 점검해 보아야 한다. 가강 중요한 것은 용도지역과 상수원보호구역, 그린벨트 등 특별한 공법상 규제의 유무 및 내용이다.
8.농지나 임야를 구입한 후 주의해야 할 사항
⑴ 농지
① 자경의무
농지를 구입한 다음에는 농지의 사후관리의무가 있어 반드시 농사를 지어야 한다는 “자경의무(自耕義務)”가 가장 중요하다.
농사란 논에 벼농사, 밭에 인삼이나 감자 고구마농사 등을 짓거나 과수원을 운영하는 것이다. 그러나 자경의무라고 본인이 모든 농사일을 직접 다 해야 하는 것은 아니고, 전체 농작업의 절반이상만 본인이 하면 된다. 즉 종자 및 비료구입 경지정리 파종 비료 및 농약주기 수확 등 일련의 농작업 중에서 금액상 혹은 공정상으로 50%이상을 본인이 하면 된다는 것이다.
② 이러한 자경의무는 특히 토지거래허가구역 내 땅에서는 매우 엄격하며 년 1회이상 실제 조사를 하고 위반 시 강제이행금을 물린다.
반면 1,000㎡미만의 농지는 “주말체험영농목적의 농지”라고 하여 농사의무가 다소 완화 된다.
③ 토지거래허가구역 내 의무이용기간
허가구역내 의무이용기간 토지거래허가구역 내에서 농지를 사면 2년간은 반드시 보유하면서 당초 허가목적대로 이용해야 한다. 이를 “의무이용기간”이라고 하는데 이 기간 중에는 전매도 금지된다.
⑵ 임야
임야의 구입 후에는 농지와 같은 조림의무 등은 없으나 토지거래허가구역 내에서는 영림의무가 있다.
임야의 보유 중에는 산주로서 홍수나 폭풍으로 인한 산사태 등을 유의해야하고 무단히 분묘를 쓰거나 벌채를 하는지 수시로 방문 확인해 두는 것이 좋다.
각종 사후관리와 개발을 위해서는 산지지역의 산림조합에 가입해 두는 것이 유리하다.
9.농지와 임야를 구입하려는 사람들에게 조언을 해준다면?
① 구입목적을 분명히 해야.....
농지나 임야 등 땅을 사려는 경우 순수한 투자목적인 경우도 있고 전원주택을 짓거나 귀농하거나 주말농장으로 쓰려는 실수요자 목적도 있다. 땅은 목적에 따라 평가와 선택기준이 다를 수 있으므로 땅 사기 전에 구입 목적을 분명히 해야 한다.
② 현장답사는 필수적....
땅을 사면서 남의 말만 듣고 구입하려는 땅을 직접 가보지 않는 경우가 있다.
땅은 구입 전 반드시 현장답사를 해야 한다. 현황도로유무 주변 환경 경사도 땅의 모양 등은 현장을 직접 가보지 않으면 알 수없는 것들이다.
③ 땅 서류를 꼼꼼히 챙겨 보아야..
구입하려는 토지는 계약하기 전에 반드시 관련 땅 서류를 직접 떼어 확인하도록 한다. 땅 서류는 지적도 지적대장 토지이용규제확인서등 세 가지가 있으며 소유관계는 토지등기부등본을 떼어보면 된다. 땅 서류를 보면서 지목과 용도지역은 무엇이며 주소 면적은 정확한지를 꼼꼼히 챙겨 본다.
④ 못쓰는 땅, 집을 지을 수 없는 땅을 가릴 줄 알아야...
땅 중에서도 공원구역이나 상수원보호구역 그린벨트 군사통제보호구역 같이 공법상 규제가 엄하여 집을 지을 수 없는 땅이 많다.
이런 땅은 투자가치도 없으므로 사면 안 된다.
싸다고 남의 말만 듣고 사드려는 경우도 있으나 특히 임야규제는 세월이 흐른다고 풀리는 것은 아니므로 살 때 잘 판단해야 한다.
평소부터 토지투자에 관한 기초공부를 해 두는 것도 한가지 방법이다.
[끝]
자료작성 가야컨설팅 http://www.higaya.net
대표 이승진
 토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
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