[스크랩] 양평외삼촌의 토지이야기~~ 토지의 현장답사 요령

토지 찾기

책상에서 서류나 컴퓨터를 통해 검색한 물건 중 “괜찮은” 물건을 찾았다면 반드시 현장을 답사해야 한다. 토지투자 전문가도 서류상 좋은 물건이라 판단하여 현장을 방문했을 때 “역시”라고 느끼는 경우는 다섯 건 중 한 건에 미치지 못한다. 현장을 방문하여 실망을 한 토지가 신건에서 감정가 대비 300~400%에 낙찰되는 경우도 종종 있는데 이는 현장답사를 하지 않았기 때문인 경우가 대부분이며 이러한 물건은 2~3개월 후 여지없이 재매각 공고가 난다. 물론 입찰보증금은 20%로 높아져 있을 것이다. 일반적으로 경ㆍ공매 대상 토지는 중개업자나 토지소유자의 안내를 받는 것이 불가능하므로 혼자 목적 토지를 찾아갈 수 있어야 한다. 그러나 토지는 건축물의 경우처럼 지번이 표시되어 있지도 않고 그 경계도 명확하지 않으며 우편물을 확인할 수도 없기 때문에 공부만으로 찾기란 그리 쉬운 일이 아니다. 혹자들은 현장에 가서 마을사람에게 물어보면 알 수 있을 거라 생각하지만 현지사람들도 ‘아무개 땅’은 알아도 ‘000-0번지’는 알지 못한다. 답사를 떠나기 전에 철저히 준비하고 현장에서 꼼꼼히 살피는 것만이 유일한 방법이다. ① 위치도를 보고 현장 인근까지 찾아 간다. 감정평가서에 첨부된 위치도는 1:25,000지도인 경우가 대부분이다. 하지만 넓은 범위까지 표시되지 않으므로 자신이 소유하고 있는 전국지도 상에 별도로 표시를 하고 이를 보면서 찾아가는 것이 수월하다. 뿐만 아니라 이러한 행위는 자신이 답사한 모든 토지가 한권의 지도책에 표시되게 되므로 나중에 지역별 특징을 기억해 내는데 상당한 도움이 된다. 전국지도가 없다면 하나쯤 사 두어야 하며 1/50,000이나 1/75,000정도의 축척이면 무난하지만 1/50,000지도는 너무 두껍고 무거워 1/75,000지도가 휴대하기에는 좋다. 위치도를 볼 때는 계곡 또는 도로를 기준으로 목적토지가 좌측에 있는가 우측에 있는가를 특히 주의해서 살펴봐야 한다. 이것만으로도 찾을 범위가 절반으로 줄 수 있기 때문이다.   ☞ 지도상의 길이와 현황상의 길이   축   척 지도상 길이 실제의 길이 1 : 25,000 1Cm 250m 1 : 50,000 1Cm 500m 1 : 75,000 1Cm 750m   ② 물건사진을 보고 목적토지를 찾는다. 위치도를 보고 현장 인근까지 찾아갔다면 이곳에서 감정평가서에 첨부되어 있는 사진과 일치하는 토지를 찾아야 한다. 그러나 사진상의 계절과 현황상의 계절이 반대일 경우가 많으므로 계절을 마음속으로 뒤집어 볼 수 있는 상상력이 필요하다. 이는 경매개시결정이 나고 감정평가가 이루어진 시점에서 최초 매각공고시점까지 약 6개월 정도의 시간이 소요되기 때문이다. 감정평가 시점은 감정평가서의 첫 장(표지제외)에 표시되어 있다. 이러한 감정평가시점과 답사시점의 차이는 계절뿐 아니라 현황에도 많은 변화를 줄 수 있다. 특히 농지의 경우 작물의 현황은 현저하게 달라질 수 있으므로 사진상의 배경까지도 꼼꼼히 살펴 목적토지를 찾는 노력이 필요하다. 주의할 점은 ‘확실하지는 않지만 이 땅인 것 같다’라는 자기 편의적 결론은 절대로 금물이다. 계절과 현황이 아무리 바뀌었다 해도 제대로 찾았다면 ‘확신’이 선다. 확신이 서지 않는다면 절대로 그 땅이 아니다. 간혹 감정평가서상의 물건사진이 엉뚱한 경우도 있으므로 주의하여야 한다. 물건사진을 이용하는 방법 외에도 지적도상 인접지에 대지가 있다면 그 대지위에는 건축물이 있을 가능성이 높고 이 건축물을 먼저 찾는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 그 지번에 해당하는 건축물은 마을사람에게 물어도 좋고 특히 우편배달부를 만날 수 있다면 일은 더욱 수월해 질 것이다. 토지의 현황파악 목적토지를 찾았다면 이제는 토지의 현황과 공부가 일치하는지를 파악해야 한다. 나중에 매도를 하게 될 경우 매도의 노하우는 특별히 없다 해도 과언이 아니다. 다시 말해 토지를 잘 파는 사람과 못 파는 사람의 구별은 없다는 말이다. 잘 팔릴 토지를 파는 사람은 잘 파는 사람이 될 것이고 안 팔릴 토지를 파는 사람은 못 파는 사람이 될 것이다. 토지의 현황파악은 가치 및 시세 파악, 개발과 함께 잘 팔릴 토지와 안 팔릴 토지를 구별하는 매우 중요한 과정이라 하겠다. ① 지적(임야)도를 보며 토지의 현황을 파악한다. 토지는 실제의 경계가 표시되지 않기 때문에 지적도와 일치하는지를 파악하기란 쉬운 일이 아니다. 그러나 자세히 살펴본다면 담이나 축대 같은 구조물이 없더라도 실제의 경계를 알 수 있는 경우가 많다. 가령 농작물의 종류가 달라지거나 지면의 높이가 달라지거나 하는 등의 대략의 경계를 찾을 수 있다. 이러한 경계를 토대로 한 현황상의 토지모양과 지적도상의 토지모양이 일치하는지의 여부는 반드시 체크해 봐야 할 사항이다. 만약 대략의 경계조차도 현황 상 없다면 이는 우려할 문제는 아니다. 취득 후 지적측량을 통해 말뚝을 박는다면 이것이 곧 경계가 되기 때문이다. 우선 지적도의 북쪽과 현황의 북쪽을 정확하게 일치하도록 지적도를 돌려 맞춘다. 나침반을 지적도위에 올려놓은 상태로 나침반의 북쪽을 향하는 바늘이 지적도의 북쪽을 향하도록 지적도를 이리저리로 돌려 맞추면 지적도와 현황의 방향이 일치된 것이다. 이 상태에서 지적도의 1Cm는 실제의 12m가 되고(1/1,200), 임야도의 1Cm는 실제의 60m가 되는(1/6,000) 점을 감안하여 현황을 파악한다. 이렇게 파악한 현황이 지적도와 다를 경우 실제의 면적이 공부의 면적보다 넓은 경우라면 문제될 게 없다. 지적도 상 남(국유지 포함)의 토지위에 건축물을 앉힐 수는 없지만 마당이나 텃밭 등으로 사용하는 데는 문제가 없기 때문이다. 물론 토지의 소유자가 반환을 요구한다면 내 주어야 한다. 반대로 실제의 면적이 공부상의 면적보다 작은 경우가 문제된다. 이러한 경우는 취득 후 지적측량을 통하여 되찾을 수 있는 상황인지 아니면 타인소유의 건축물이 존재한다거나 도로로 편입됐다거나 하천으로 유실됐다거나 하는 등으로 되찾을 수 없는 상황인지를 판단하여 입찰여부, 혹은 입찰가를 결정 하여야 한다. ② 진입로의 여부를 확인한다. 건축법에 따르면 폭 4m이상의 도로에 2m이상 접하지 않은 토지에는 건축이 불가능하다. 다만, 부설주차장의 설치 의무가 없는 건축물의 경우는 지자체마다 그 규정을 달리 정하는 경우가 많으므로 관할 시, 군, 구청에 별도로 문의를 해 보는 것이 좋다. 단독주택에 있어 부설주차장의 설치가 필요한 건축물은 연면적 50㎡(약15평)를 초과하는 단독주택이다. (건축법시행령 별표1 참고)   [ 도로 현황과 건축행위 시 도로인정 여부 ] 지적상 도로 현황상 도로 조  건 포장 여부 포장 주체 건축 시 도로인정여부 O O 국 유 불문 불문 인정 사 유 포장 개인 사용승낙서 필요 지자체 인정 (별도문의 요망) 비포장   사용승낙서 필요 X X       부정 O X 취득 후 개설 가능 (사도인 경우는 사용승낙서 필요)     인정 취득 후 개설 불가능 (소유자 불문)     부정 X O 현황의 도로가 국유 불문 불문 인정 (별도문의 요망) 현황의 도로가 사유 포장 개인 사용승낙서 필요 지자체 인정 (별도문의 요망) 비포장   사용승낙서 필요   토지의 가치는 진입로의 여부에 따라 확연히 달라진다. 지적상의 도로와 현황상의 도로가 일치하는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 많기 때문에 주의하여야 한다. 지적상의 도로는 있지만 현황상의 도로가 없는 경우라면 취득 후 지적상의 도로를 살릴 수 있는지를 판단해야 한다. 오래전부터 타인이 건축물의 부지나 작물의 재배 등으로 사용해 왔다면 지적상의 도로는 무실해 진다. 물론, 도로개설이 가능한 경우라 하더라도 사도인 경우는 도로 소유자의 사용승낙서를 요건으로 함은 당연하다. 반대로 지적상의 맹지이나 현황상의 도로가 있다면 그 도로가 건축행위 시 도로로 인정받을 수 있는지를 판단해야 한다. 현황의 도로가 국유지로 나 있다면 관습상 도로로 인정받을 수 있으며 타인 소유의 토지위로 개설되어 있는 경우라면 포장이냐 비포장이냐에 따라 달라질 수 있다. 비포장도로의 경우는 토지 소유자의 동의를 얻어야만 사용할 수 있고 포장도로의 경우는 그 포장의 주체가 토지소유자라면 그 소유자의 동의가 필요하고 지방자치단체라면 별도의 사용승낙 없이 사용이 가능한 경우가 대부분이다. 그러나 이러한 자의적 판단은 가능성의 타진일 뿐, 시⋅군⋅구청 건축과에 건축행위 가능여부를 지번을 첨부하여 직접 문의하는 것이 가장 확실하게 알 수 있는 방법이다   양평외삼촌 017-205-0362

출처 : 중년의 사랑 그리고 행복

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