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- 삼국시대에 도성이 만들어지고,
전국에는 수천 개의 성곽이 축성되었다. 특히 고려• 조선시대에는 지방 중소규모의 도시가 발달했었다. 1949년 이승만 정부는 빈부격차를
해소하고자 농지개혁을 단행했다. 적산(敵産, 일본인들이 버리고 가 귀속재산이 된 토지)와 비(非)농민토지를 농민들에게 유상 배분했다. 이 결과
해방직후 농지의 65%나 차지하던 소작지가 51년에는 8%까지 줄어들기도 했다.
본격적인 국내토지의 이용가치 증가는 1960년대에
들어서부터 나타났다. 3공화국의 경제개발 계획의 추진(1962년 시작)으로 근대개념의 도시와 산업단지가 조성되기 시작한 것이다. 이때부터
대도시중심의 지가상승이 뚜렷해 졌다고 볼 수 있다.
1960년 당시 연평균 7.8%라는 높은 경제성장률, 월남전 전쟁특수, 경제개발을
위한 장단기 외자도입 등의 영향으로 국내 통화량이 팽창하면서 지가가 꿈틀거렸다. 62년 당시 강남의 양재동(말죽거리)은 3.3㎡당
200~400원에 거래되었다. 63년 서울시에 편입되자 천원으로, 68년 경부고속도로 착공에 따라 만원으로 급등했다. 1969년
한남대교(제3한강교, 84년 개칭) 준공으로 급기야는 3만원~5만원을 형성하였다. 7년간 무려 100배나 상승한 것이다. 이 과정에서
부동산투기가 극심해지자, 1967년 처음으로 부동산투기 억제책이 등장하였다. 토지양도세 50%부과 등의 내용을 담은 ‘부동산투기억제에관한
특별조치법’이 바로 그것이다. 이후 현재까지 투기가 과열되면 부동산규제책이, 경기침체기에는 부양책이 소위, 냉온탕식으로 반복화되고 있는
실정이다.
국내지가의 상승폭이 가장 컸던 시기는 1970년대 중반 이후다. 1978년의 상승폭이 역대최고치로 전국은 전년대비 49%,
서울의 경우는 무려 135%나 단숨에 뛰어올랐다. 이처럼 서울이 전국의 시세를 선도하였다. 1975년부터 1980년까지 전국의 지가는 74년에
비해 4.17배, 서울은 5,72 배나 상승했다. 자고 나면 시세가 올라있었다고 해도 과언이 아닐 정도였다. 이후
‘8.8부동산투기억제종합대책’(1978년)과 78년 오일쇼크가 맞물리면서 부동산은 침체기로 들어갔다. 소강상태를 이어가던 지가는 1980년 말
크게 요동쳤다. 주택부족, 3저 현상에 기인한 경제성장, 88올림픽 기대감등이 반영된 결과였다. 4•13 부동산투기억제책(1990년)과 91년
분당 등 신도시입주가 시작되자 1992년에 들어서면서 사상처음 부동산가격 하락이 나타났다. 하지만 1994년 4월 지방자치제가 실시로 지방개발
기대심리가 커지면서 이내 시장은 회복되기도 했다. 그러나 97년말 외환위기로 토지시장은 급락세를 면치 못했다.
2000년대 들어서면서,
초저금리, 글로벌부동산 상승, 행정수도 이전과 기업•혁신도시 등 지방분권 및 지방균형발전 등으로 부동산시장은 재점화 되기 시작했다. 2006년
이후 지방아파트의 미분양물량 증가, 글로벌경기둔화 등의 우려, 실거래가과세, 토지거래허가구역 확대, 투기지역 확대 등으로 토지시장은 전반적으로
침체의 길을 걷게 된다. 이런 가운데 일부 시장은 개발호재를 등에 업고 살아 숨 쉬는 지역도 일부 있다. 이를테면 경기권의 명품신도시후보지역,
시화나 검단 등의 공장용지, 용산, 마포 등 서울 도심권과 포항의 흥해읍 주변, 전남 여수지역 등이다. 이처럼 개발계획을 전제로 대형호재가
나타날 때는 토지가격은 상승하기 마련이다. 토지는 때론 경기상황과 무관하게 움직일 수 있다는 얘기다.
하지만 올해 들어서면서부터 대선
이전의 기대와는 달리 토지시장 역시 맥을 못추고 있다. 고유가, 보유세인상(과표율 2008년 65%, 2009년 70%), 비사업용토지와
부재지주(농지,임야의 외지소유자)등에 대한 양도세 강화, 실거래가 공개에 다른 취, 등록세의 부담 증가, 미국발 서브프라임모기지 부실사태에서
촉발된 금융시장의 불안 등 각종 악재 때문이다.
향후, 토지시장을 움직이는 핵심변수는 무엇일까.
토지정책변화와
국토균형개발, 수도권 규제완화여부 등을 들 수 있겠다
우리나라 토지시장은 주지하시다시피 정책영향력이 매우 크고 정책기조에 따라 춤출
수밖에 없는 구조이다. 토지에 대한 이용, 개발규제가 그물망처럼 촘촘하기 때문이다. 그런 가운데 지방균형개발 추진과 수도권 규제완화 여부도
초미의 관심사이다. 한반도 대운하는 일단 잠수를 탄 것으로 추측된다.
지역균형개발 혹은 수도권규제에 관한 역사는 최근에 불거진 핫이슈가
결코 아니다.
지난 1966년도에 모일간지에 연재된 이호철의 장편소설 ‘서울은 만원이다’를 기억하는가. 서울 등 수도권의 인구 쏠림
현상을 풍자한 소설인데, 근대도시 형성기부터의 고질적인 문제점을 지적하면서 인기를 끌기도 했다. 1960년대 후반 이농인구를 최소화시키고 대도시
인구집중방지를 위해 동진강지역, 전남지역, 김해지역 등에 대규모 간척사업을 벌이기고 했던 것이다. 구미•창원•여천 등 동남권 대규모
공업단지개발, 중소도시 개발지원책, 지방대학 육성정책은 인구분산책의 일환이기도 했다. 서울시내에는 도시계획상 공업지역이 없어졌고 공장건설은
금지됐다. 1971년 개발제한구역 지정, 1973년 기업본사 및 정부투자기관 지방이전, 무허가 판자촌 철거와 공원화 시책 등이 연달아
발표되었다.
1970년대 후반에 들어오면서 서울 및 수도권비대화가 억제를 위해 한층 더 노력하였다. 그러나 지방 공업도시들은 토지이용
수요가 한정되고, 인구이동이 심하여 중심도시에 비해 산업구조의 변화 영향을 쉽게 받았다. 때문에 점차 복합•광역화되어가는 수도권과 격차를 줄이지
못하였다. 급기야 1977년에는 수도권 인구재배치 계획이 발표되면서 임시행정수도 건설계획이 나오기에 이르렀다. 그러나 10.26 사태 등 정치적
격변으로 계획은 무산되었고, 오히려 88올림픽 서울개최로 서울개발은 물론 과천 제2종합청사 건설, 인천 남동공업단지개발 등이 나타나 수도권은
한층 더 팽창하였다.
1990년대는 수도권 공간구조재편의 시기라 정의할 수 있다. 수도권 5개 신도시의 건설, 영종도 신공항 및
경부고속전철 건설, 수도권 광역교통망 확충, 아산만 신산업지대 조성 등 일련의 대규모 개발사업으로 수도권 공간구조가 달라졌다. 1994년
지역균형발전법을 제정해 개발촉진지구 사업, 지역균형발전기금 설치 등 지방육성사업이 추진됐다. 그러나 1995년 전면적 지방자치제 실시와
1997년 외환위기를 거치면서 시장경제논리에 의한 수도권규제완화 요구가 커졌다. 동시에 서울중심의 첨단정보, 국제교역 등 고급 중추기능에 대한
고민이 부상했다.
2000년대는 수도권난개발을 바로잡고 국토균형발전이 지향점으로 대두되었다.
1971년부터 시작된
국토종합개발계획이 어느덧 4차에(2000년~2020년)이르고 있다. 4차 국토개발계획의 중점목표는 21세기 통합국토실현으로, 수도권과 지방이
상생하는 다핵연계형의 균형발전 추구이다. 참여정부의 행정수도이전, 기업ㆍ혁신도시에 이어 실용정부에선 5+2 광역경제권 등 지방균형발전전략이
핵심과제이다. 동시에 한국을 동북아경제중심국가로 만들기 위한 국가전략이 추진 중이다. 현재 6곳의 경제자유구역이 개발 중에 있고, 제주도는
특별자치도의 지위를 획득하기에 이르렀다.
토지는 장기투자관점에서 “선점전략”이 정답이다
글로벌
금융불안의 여파가 계속 이어지고 있다. 미국의 대형투자사인 리먼브라더스 파산, 메릴린치의 뱅크오브아메리카(BOA)로의 피인수 등 매우 충격적인
사태의 연속이다. 부동산 시장에 대한 전망도 엇갈린다. 전문가는 물론이고 정책을 책임지고 있는 청와대, 정부 내 고위관료들조차 서로 다른 의견을
피력하고 있기 때문이다. 결국 요점은 금융위기가 실물시장으로 轉移 내지 확산 될 수 있을 것인가. 이러한 위기 내지 경기불황이 언제까지 지속될
것인가 등으로 요약할 수 있다. 그리고 투자자 입장에서는 언제쯤 투자에 나서는 것이 수익률을 극대화하는 타이밍이 될 것인가에 관심이 모아지고
있다.
먼저, 과거의 경험을 뒤돌아 보자. 요즘처럼 토지시장침체에다 정책의 변동성 및 국토계획의 대변혁 과정을 보면서 과거의 교훈을
되새길 필요가 있기 때문이다.
지난 97년말 외환위기 때 토지가격은 각종 급매물 출회로 수도권, 지방 할 것 없이 50%이상 급락세를
면치 못했다. 하지만 이때 알짜 토지 혹은 요지의 땅을 바닥권에서 매집한 사람들의 운명은 어떠했는가. 외환위기 이후 김대중 정부의 경제회생정책에
힘입어 주택과 토지시장은 채 2년도 안되어 곧 안정세를 찾았다. 덕택에 알짜지역, 요지의 토지를 시세 이하 급매물을 매수한 사람들은 큰돈을 벌
수밖에 없었다는 점을 명심하자. 토지를 급등 뒤 뒤늦게 꼭지점에서 매입, 소위 뒷북투자를 하기보다는 하락기 내지 급락기를 이용하여 저가 급매물을
노려보자는 뜻이다. 요컨대 역발상의 관점에서는 “멀리 보면서 한발 앞선 정보와 기회의 선점투자”가 정답이다.
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