사전적인 의미로 부동산 투자는 이윤을 획득할 것을 목적으로 합리적인 안전성과 원금의 궁극적인 회수를 전제로 하여 항구적인 용도를 갖는
자산에 자본을 투입하는 것이고, 부동산 투기는 단기간에 가격상승에 의한 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 토지나 건물을 보유하는 것으로 부동산을
이용하거나 관리할 의사가 없이 필요 이상으로 부동산을 보유나 관리하는 행위를 말한다.
우리나라 최초의 부동산 정책이라고 알려진
‘부동산 투기 억제에 관한 특별조치법’이 1967년 11월 29일에 발표하였다. 이후, 40년동안 투기와의 전쟁이 시작되었지만 투기의 진화만
확인하는 셈이 되어버렸다. 경기부양을 위해 부동산을 이용하고 과열시장이 전개되면 역시 부동산을 이용하는 비상대책으로 점철된 역사이기에 위로는
사회 고위층, 아래로는 중산층까지 투기행렬에 가담하게 된 것이다. 복부인부터 시작하여 떴다방, 그리고 지분쪼개기까지 다양한 수법을 동원하면서
땅은 투기의 대명사로 자리매김되어 있을 정도다.
한강의
기적을 불러 일으키면서, 땅을 원자재로서가 아니라 상품으로 인정하기 시작한 대형호재는 경부고속도로 착공이였다. 1968년 2월 1일 기공하여
70년 7월 7일 완공된 고속도로로, 수도권과 영남공업지역 및 인천과 부산의 2대 수출입항을 연결하는 대동맥인 경부고속도로는 지난 40여년간
개발중심 지역으로 자리잡았다. 땅 값 폭등의 서막은 67년 11월 제3한강교(한남대교) 남단이 경부고속도로의 기점으로 결정된 후 현재의 서울
서초구 양재동 부근인 말죽거리다. 전형적인 시골땅이던 말죽거리는 영동개발계획으로 발표되자 사재기를 하러 온 강북 투자자들로 북적거린다. 비싼
말죽거리를 못사면 주변 지역으로 이동하여 점차적으로 강남은 투기의 장으로 변하여 “강남 땅을 사지 못하면 유행에 뒤떨어진다”라는 소문을 내면서
투기의 행렬은 “복부인”을 탄생시켰다.
66년 초, 신사동 일대는 허허벌판으로 3.3평방미터당 200원에서 1년후 3,000원으로
70년도에는 3.3평방미터당 1만 2000원까지 복부인이 미등기전매 방식으로 끌어올리게 된다. 몇 번의 미등기 전매를 통하여 돈을 만지게 된
복부인은 70년대 중반 서울 용산구 이촌동, 강남 영동, 잠실 등의 아파트와 땅 투기에 열을 올리며 투기집단의 원조가 되었다.
당시, 선착순 분양과 청약제한이 없었기에 복부인들은 영동과 잠실등의 아파트 청약에 대규모로 수집하기에 열을 올렸고, 인근 지역의
토지까지 복부인의 명의로 남겨지면서 사회적인 문제가 대두되기 시작한다. 토지 가격이 가장 많이 상승한 시기가 바로 부동산 경기 1차 순환기인
1978년으로 전년대비 49.0%나 급등하면서, 78년 8월 8일에 ‘8.8 부동산 투기 억제 및 지가 안정을 위한 종합대책‘ 및 79년 4월
17일 경제안정화 종합시책을 잇따라 발표하게 된다. 토지와 건물의 양도세율을 50%로 통일하고 단기전매시 가산점을 두어 투기를 억제하고자 한다.
양도용 인감증명서의 유효기간을 1개월로 단축 및 거래 상대방을 명시하도록 하여 미등기전매를 방지하고자 하였다. 또한, 부동산 소개업소는
신고제에서 허가제로 전환하였다.
1980년대 들어 투기억제 정책으로 인해 주택공급이 감소하고, 시장이 침체기로 접어들자 전두환
정부는 정책기조를 주택경기 활성화로 바꾸었다. 81년 광주 민주화운동으로 사회가 혼란스러워지자 강남 개발을 경기부양의 수단으로 삼아 해방 후
처음으로 서울(강남구 개포동 일대)의 녹지를 풀어 택지로 개발하는 사업을 벌였다. 양도세율을 내리고, 투기지역을 해제하고, 자금출처 조사를
배제하는 등 규제완화 조치가 잇따랐다. 게다가 장영자 어음사기 사건(82년)과 금융실명제 추진 움직임이 부동산 시장을 과열시킨 것이다.
바로 이때 또 다른 복부인을 가리키는 ‘빨간 바지’라는 신조어를 고위층 부인들이 탄생시키면서 도로건설예정지 및 택지개발 예정지를
중심으로 사재기 열풍이 일어나 원조 복부인의 투기시장을 능가하게 된 것이다.
그러나 규제완화에 따라 유동자금이 부동산 시장으로
몰리면서 투기가 확산되자 투기과열지구 도입 등 다시 규제를 강화하는 83년 4월 18일, ‘토지 및 주택문제 종합대책’을 입법화한다.
88서울올림픽을 전후로 국제수지 흑자 등에 힘입어 시중자금이 넘쳐나던 80년대 말 복부인들이 다시 부동산시장에 모습을 드러냈다.
부동산 가격이 급등하면서 토지개발로 인한 불로소득이 사회문제로 대두되자 당시 노태우 정부는 ‘토지 공개념’을 바탕으로 한 ‘8.10 부동산
안정대책’(1988.8.10)과 일산·분당 신도시 등 주택 200만호 건설계획(1990.4.13, ‘부동산 투기억제대책')을 발표하고,
토지공개념에 따라 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세를 입법화 한다.
1990.4.13 대책을 기점으로
1990년대 중반까지 부동산 시장은 부동산 실명제 도입과 함께 평균 지가상승률이 마이너스를 기록하는 등 안정세를 찾았다. 그러나 IMF
외환위기를 맞으면서 외환위기 극복을 위해 1998년부터 2001년까지 전방위적인 부동산 경기 활성화 대책등의 규제완화로 토지공개념 폐지를 통한
토지규제 완화, 양도소득세 인하, 분양권 자율화 및 전매제한 폐지 등으로 부동산 시장은 서서히 과열된 것이다.
월드컵이 열린
2002년에는 집값이 16.4%나 뛰어 2000년대 들어 최고 상승률을 기록했으며 땅값도 9.0%나 급등했다. 이런 분위기에 편승해 분양권
전매와 청약통장 거래를 전문적으로 알선하는 일명 ‘떴다방’이 탄생하게 된 것이다. 또한, 특정 지역에 대한 그럴듯한 개발소문을 흘린 뒤 헐값에
사들인 땅을 쪼개서 비싸게 팔아넘기는 이른바 ‘기획부동산’도 나타나면서 수십배의 시세차익을 권유하면서 투기를 부추기면서 과열양상과 함께 억울한
피해자를 양산하게 된 것이다.
대규모 택지개발지구의 아파트를 짓기 위해 매입하려는 땅 가운데 일부를 선점해 비싼 값을 받고 되파는
‘알박기’와 영업행위도 하지 않는 상가를 건축하여 보상을 노린 ‘유령상가’, 원주민 소유의 주택을 매매할 때 보상금과 입주권 모두를 매매
대상으로 하는 ‘통물건’, 이면계약을 통해 보상금은 투기세력이 가지는 대신 입주권만 매매 대상으로 하는 ‘껍데기’, 오피스텔 등의 분양권 매매
의뢰를 받은 중개업자가 투기꾼들과 사고팔기를 반복하면서 계속 가격을 올리는 ‘돌려치기’, 돌려치기로 가격이 상승한 분양권을 실수요자에게 파는
‘막차 태워 시집 보내기’, 그리고 원래 1인 소유이었던 단독주택이나 다가구 주택으로 지은 건물을 용도변경하여 다수의 소유자로 만들어 조합원을
늘리는 ‘지분쪼개기’까지 투기의 역사는 진행되어왔다.
음성적인 거래로 의혹과 투기의 역사를 반복한 토지시장은 2005년 8월
31일에 발표한 강력한 ‘8.31 부동산 종합대책’으로 인해 철퇴를 맞아 많은 토지 투자자들이 위축되었고, 많은 전문가들이 전문 분야를 바꾸게
된 계기가 된 것이다. 2007년까지 이어진 강력한 규제 드라이브는 토지시장의 빙하기라 할 만하다.
상기에서 보듯,
우리나라의 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 시행하였다는 것을 알수 있다. 지가가 상승하고 부동산 가격이 급등하면 긴급
부동산 대책을 발표하고 이에 따른 문제점이 발생하면 후속조치를 시행해 가격 안정을 찾는 방식으로 부동산 흐름을 조율해왔다. 정책 발표후 지가는
단기적으로 안정되어 있지만, 유동성 자금의 흐름과 각종 편법으로 내성이 쌓이고 규제의 실효성이 떨어지면서 부동산 투자의 흐름이 항상 부동산
정책에 선행되어 움직였다는 것 역시 부인하지 못한다.
결국, 지가의 상승, 안정, 하락을 거쳐 다시 상승으로 이어지는 패턴을
반복한다는 것인데, 산업이 발전하고 개인의 소득수준이 늘어나면서 개발계획이 꾸준한 공급이 예상되어 이러한 패턴은 계속적으로 반복될 것이다.
다만, 과거와 달리 그 주기가 짧게 반복되어 움직인다는 것이 다를 뿐이다.
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