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용도별토지투자
-그린벨트의경우
그린벨트란 도시의 무질서한 확산을 방지, 도시주변의 자연환경을 보전을 위한 도시개발을 제한하는 구역이다.
1971~78년에 총면적 5,397㎢가 지정되어 국토면적의 5.5%에 이르는 광대한 면적을 차지하게 되었다.
그린벨트지역에서는 한정된 건축행위만 가능하다.
구역지정 당시 이미 있던 주거용 건축물의 증축·개축·재축은
허용되지만 신축은 금지된다.
공익상 필요한 건축물의 건축과 공작물의 설치는 부분적으로 허용되는등 개발, 이용상의 제약이 많다.
현재 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 그린벨트의 규제가 점차 완화되고 있는 추세이다.
주의할 점으로는 그린벨트의 투자가치가 높다는 판단으로 무턱대고 투자해서는 안된다.
이미 그린벨트 해제등을 예상하고 가격이 급등한 곳이 많은데다, 그린벨트는 지자체등에서 특별관리를 하는 지역이므로 자칫 수용 위험성도 상존한다.
수용되면 제가격도 못받고 팔아야 하므로 손해를 입을 수도 있다.
10만㎡이상의 부지는 국민임대주택용지나 첨단산업유치에 활용될 수 있으므로, 반드시 해당 지자체에 수용 여부를 확인한 후 매입하는 게 좋다.
-임야의 경우
구입시 농지취득자격증명 등의 절차가 없고, 가격이 상대적으로 낮아 많은 사람들이 선호해 왔다.
임야는 산지전용타당성 평가에서 산림전용및 개발허가가 가능한지여부가 투자의 관건이다.
영원히 산일 수밖에 없는 땅은 투자관점에서는 적합하지 않다는 얘기다.
건축이 가능한 4m 이상의 도로에 물려있는 것이 좋고, 토목공사및 개발비용의 정도가 어느 정도인지를 따져보는 것도 필요하다.
조망권이 좋은 지역일수록 가치가 커진다.
토질은 자갈과 암반이 적은 토지가 향후 공사비를 절감할 수 있어 좋다.
산지전용허가의 조건은 660㎡이상이고 평균 경사도가 25도 이하여야 한다.
시,군,구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있으므로 지자체등에 사전 문의해보는 것이 안전하다.
투자를 피해야 할 곳으로는 숲이 울창한 보전산지, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 곳, 보존가치가 있는 나무가 많은 지역, 암반등이 많아 공사시 재해가 우려되는 지역등이다.
산지의 ha당 입목축척이 150% 이하, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하등 기준에 부합하지 못할 경우 형질변경 자체가 어렵기 때문이다.
- 농지의 경우
우리나라 헌법은 ‘경자유전의 원칙’에 따라 농지 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있다.
농지법에 따르면 농지는 소유자가 직접 농사를 짓거나, 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 소유할 수 없도록 규정하고 있다.
따라서 농지를 포함한 토지는 개개의 특성에 따라서 가격이 천차만별이고 규제사항도 다르기 때문에 특별한 주의가 요망된다.
특히 토지거래 허가구역에서의 토지를 매입하고 싶을 경우 미리 주민등록을 땅의 소재지에 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다.
토지거래허가구역이란 해당지역 시·군·구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 제도이기 때문이다.
토지거래계약 허가를 받고 토지를 취득한 후의 의무이용 기간이 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지 4년, 기타 토지는 5년이다.
2005년 11월11일이후 취득분) 토지거래허가지역 내에서 구입 목적대로 농지를 이용하지 않은 사실이 적발되면 1년 동안 처분 의무기간을 준다.
그리고 이 기간내에 토지를 처분하지 않을 경우 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다.
실수요자 아니면 사실상 농지 구입이 불가능하다는 뜻이다.
따라서 순수 투자목적이라면 토지거래허가 구역 외 지역에서 개발호재가 있는 지역의 농지매입이 좋다.
이때 외지인, 부재지주는 양도세가 중과된다. 중과세를 피하고 싶다면 주말. 체험영농 소유농지(세대당 1000㎡ 이하)에 투자하면 된다.
만일 도시민이 토지거래허가구역 외에서 1000㎡ 이상의 농지를 매입 뒤 직접 영농이 어렵다면 어떻게 해야 할까?
농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않아도 소유가 가능하다는 점을 알아두자.
일반적으로 피해야 할 농지로는 전용허가및 주택신축이 어려운 땅이다.
예컨대 주변에 온통 농림지역으로 둘러싸인 곳, 농업진흥구역 내의 농지와 농업보호구역 내의 농지, 맹지인 농지, 경지정리가 잘된 농지, 건축허가시 상하수도및 지하수처리가 어려운 농지는 기피대상이다.
-농어촌주택의 경우
까다로운 농지투자의 대안으로 약간의 텃밭이 달린 농어촌주택에 투자를 권해 볼만하다.
마침 올해부터 농어촌주택의 양도세 부과기준이 높아졌다. 종전의 7천만원에서 1억5천만원이하로 확대되었다.
시가 반영률 40∼60%선이란 것을 감안한다면 실제 거래금액 기준으로는 대개 3억∼4억원선에 해당된다.
농어촌주택과 일반주택이 있는 경우 농어촌주택이 공시가격 1억5천만원, 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡ 미만일 경우 일반주택을 먼저 양도하면 1주택자로 인정된다.
다만 토지거래허가구역, 관광단지지역 등에서는 양도세가 중과되므로 토지거래허가구역이 아닌 곳을 선택하는 것이 요령이다.
이때 유의사항으로는 실수요자라 해도 나중에 매각할 것을 고려하여 도심과의 접근성, 향후 지역발전 가능성도 점검해야 한다는 점이다.
따라서 교통거리, 도로망, 혐오시설 여부, 자연경관과 각종 개발계획 등 기준을 정해 장기적 관점에서 선택하는 것도 우량 농가주택을 고르는 좋은 방법이다.
-농지취득자격증명의 경우
전, 답, 과수원 등 지목에 관계없이 농작물을 경작할 수 있는 토지를 농지라 한다.
농지를 구입하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 얻고 소유권 이전등기를 해야 한다.
농지는 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하고 있다. 관련 증명서는 농지 소재지의 관할시장, 구청장, 읍·면장이 발급한다.
전용허가를 받은 농지 또는 주말농장을 취득하는 경우 농지취득자격증명 발급기간이 2~4일 이내로 단축된다.
현행 농지법에서는 도시민이 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 실제로 농사를 짓지 않더라도 5년 이상 농업기반공사나 전업농에게 장기임대를 하면 농지를 소유할 수 있다.
하지만 개발예정지의 농지나 일정 규모 이하의 농지에 대해서는 투기목적의 농지 소유를 가능한 배제하기 위해 농업기반공사가 위탁을 제한하고 있다.
이렇듯 실수요자의 농지 취득은 간편해졌지만, 도시민의 농지 취득은 엄격히 규제하는 편이다. 도시민이 농지에 투자하려 할 경우에는 몸에 맞는 투자전략을 구체적으로 준비해야 할 것이다.
 토지사랑
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