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1. 기존의 농가가 있는 대지를 구입할 때는 토지 등기부등본상 소유주와 건축물 관리대장의 소유주가 일치하는지를 확인하고 일괄적으로 토지 및 건물 매매계약을 체결하여야 합니다. 건축물의 규모가 60.5평이하일 때는 면사무소에 신고만하면 착공을 할 수 있지만 관리지역의 농지를 구입할 때보다 일반적으로 가격이 높습니다.
2. 외지인이 최초로 농지를 구입할 때 면적이 1000㎡가 넘어야지만 농지취득자격증명을 받을 수 있으며 소유권 이전등기도 할 수 있습니다.
3. 토지이용계획확인원을 발급 받아 토지용도 전용허가를 받는데 대한 규제사항이 없는지 파악한 후 매입해야 합니다. 전용허가를 발급 받기 전까지는 내야 할 세금(대체농지조성비등)이 있기 때문에 매입전에 세금을 지불하고도 기존대지의 가격보다 저렴한 지를 살펴봐야 합니다.
일반적으로 인근대지의 시세보다도 30%정도는 저렴해야 합니다.
4. 매입시 농지에 농작물이 있는 경우는 수확시까지 토지를 이용하지 못하는 경우가 있으므로 작물에 대한 소유권을 분명히 결정한 후 계약을 체결하여야 합니다.
5. 대지보다 농지일 경우 도로사정이 좋지 않은 것이 일반적이므로 도로확보를 염두에 두어야 합니다. 맹지 즉 도로가 없는 부지인 경우 폭이 4M이상 도로에 해당하는 토지의 토지사용승락서를 인감을 첨부해 받든가 공사전에 도로부분의 땅을 별도로 매입해야 건축허가 및 준공허가가 가능합니다. 도로가 없으면 집을 지을 수 없으며 집터를 먼저 정한 후 도로를 해결하기는 쉽지 않습니다.
6. 현장도로는 있다 하더라도 지적도상에서 도로가 있는지를 필히 확인해 봐야 합니다. 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만든 경우가 흔히 있습니다.
7. 펜션부지는 관광지 주변이 좋으나 관광지 주변은 이미 가격이 비싸고 경쟁이 치열하므로 마땅한 곳을 구하기가 쉽지 않습니다. 그러므로 관광지주변보다는 테마를 쉽게 만들 수 있는 곳이 좋습니다. 펜션은 지역보다 테마가 우선임을 명심하시기 바랍니다.
자동차로 10분정도 더 이동을 한다고 하더라도 거리에 대한 메리트보다는 면적이나 경관,조망에 대한 메리트를 쫓는것이 비교적 낫습니다.
8. 전기와 전화 인입 거리도 확인해야 합니다. 기존 전기가설 된 곳에서 200M까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만 그 이후 1M가 될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 하며, 전화도 400M까지는 기본요금으로 설치가 되지만 거리가 멀면 건축주가 부담해야 합니다. 400M마다 전주 1본에 56,200원에 부가세 5,620원을 추가해 61,820원이 듭니다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 합니다.
가격이 싸고 경관이 후륭하다고 하더라도 이러한 비용이 오히려 땅값보다도 많이 들어가는 경우가 있습니다.전기사용안하고 아궁이에 호롱불켜고 사신다면 모르지만 그렇지 않다면 이부분도 매우중요합니다.
9. 거의 모든 펜션이 지하수를 식수로 사용하는데 지하수맥을 찾지 못해 고생하는 경우도 많이 있습니다. 특히 주변이 많이 개발되어 있으면 물이 부족할 수 있습니다. 막상 집을 짓는데 식수량이 부족하여 이웃간의 분쟁을 유발하는 경우도 있고 펜션을 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있으며 펜션사업을 포기하는 경우도 있습니다. 지하수가 풍부한지의 여부는 지역주민들에게 문의를 하면 알 수 있습니다.
마을공동관정을 개발을 하였는지 마을공동관정이 되어있다면 이에 대한 비용과 지하수개발비용을 비교 분석한후에 어떤 방법을 선택할지를 결정해야 합니다.
10. 하수도 처리문제도 짚고 넘어가야 합니다. 시골 땅의 경우 지목이 대지로 되어 있으나 밭으로 사용하는 경우가 많은데 이 경우에는 하수도가 구거와 거리가 멀어도 별문제가 되지 않습니다. 이것은 옛날에 한번 집이 있었기 때문입니다. 그러나 준농림 전, 답, 임야에서는 구거나 개울 하천 등과 접해 있는 것이 좋습니다. 남의 토지를 지나 개울이 있을 경우 막상 하수관을 묻으려 하면 동의하지 않는 경우가 있으니 인접토지 소유주가 하수도관을 묻는데 동의해 줄 것인지 전용허가를 받을 때 확인해 두는 것이 좋습니다. 물론 하수관을 묻는 것도 농사철을 피해 농사에 지장이 없게 해야 합니다.
상수원보호구역이나 수변구역등지에서 가든을 겸업을 하고자 하신다면 인근지역에 하수종말처리장이 있는지를 확인하시는게 좋습니다.
11. 전답에서는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있습니다. 또 답인 경우 매립을 하고 2~3년 내 건축을 하게 되면 지기가 없어 지반이 침하되는 우려가 있으니 매립된 땅일 경우 매립 연도를 확인해 두는 것이 좋습니다.
같은가격의 농지라고 하더라도 답이 전보다는 대체농지조성비등 전용하는데에 들어가는 비용이 더 들어가기때문에 같은가격이라면 답(논)보다는 전(밭)이 좋습니다. |