[스크랩] 토지분할과 토임의 투자가치

토지분할과 토임의 투자가치

최근에는 미등기 전매로 토지를 판매하는 회사가 줄어들기는 했으나 여전히 발생하고 있다.
토지계약전 등기부등본만이라도 확인하여 해당회사 앞으로 등기이전이 되어있나 간단히 확인이 가능한 것인데도 이런 피해가 계속 발생하는 것에 안타까울 뿐이다.

최근에 상담한 한 고객의 피해사례를 예로 들어 보겠다.

서울 동작구에 사는 A 씨는 오랜 친구로부터 강원도 원주가 투자지로 좋다는 애기를 듣고 여기저기 다른 경로를 통해 알아 보다가 도로변에 있다는 이야기를 믿고는 계약금을 치루고 잔금까지 치루고 등기까지 이전 받았다. 현장 방문은 했지만 먼곳에서 차를 세우고 저기라고 가르키는 곳인줄만 알았다. 땅을 보는 법은 물론 관련 서류도 볼줄 몰랐기에 믿는 친구가 소개하는 것 이고, 친구와 동행한 사람의 설명에 고개를 끄덕일 수밖에 없었다.

이런 경우는 친한 친구가 의도적으로 속인 경우는 아니고, 친구역시 부동산에 대한 지식이 부족한 상태에서 소개를 알선하면서 판매자의 말을 여과없이 전달한 것이 문제가 된 것이라고 판단한다.

그러다가 원주에 방문할 일이 있어 근처 부동산을 들려 보고는 깜짝 놀라고 말았다. 번지수를 이야기하자 그곳은 길도 없는 맹지라서 건축도 안되고 투자가치가 없다는 이야기를 들은 것이다.

그래서 필자에게 상담을 요청하기에 지적도를 발급받아서 팩스로 보내 달라고 하고는 지적도를 확인하고 해당 토지가 맹지인 것을 알았다. 

맹지 : 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다.

이런곳은 건축허가가 불가능 하기에 도로를 접한땅의 50% 가격에도 거래가 잘 이루어지지 않는 곳이다.

맹지만을 전문적으로 거래하는 부동산 전문가도 있기도 하지만 소자본의 일반인에게는 해당되지 않는 것이다.

토지중에서 임야는 면적이 상당히 크기에 필요와 용도에 따라 적정한 크기로 분할하는 과정이 필요하다.

2006년 3월 이전에는 토지의 분할이 신청만 하면 거의 되었으나, 3월 이후로 시행되는 토지분할 허가제의 실시로 분할의 목적을 명시하지 않는 단순분할은 더 이상 허용되지 않게 되었다.

아래의 그림이 개발이 가능한 임야라고 가정하고 우측부분에는 기존의 도로에 접한 것으로 가정 하겠다.

위의 그림처럼 커다란 토지를 일괄적으로 구입한후 개발할 수 있는 사람은 소수일 수밖에 없다. 땅의 크기가 크다보니 땅값이 많이 나갈 수밖에 없고, 그러다 보니 당연히 큰 자본을 소유한 사람만이 일괄 매입이 가능하니 매수자를 찾기가 어려울 수밖에 없다.

일반적으로 토지를 소유하고 있더라도 개발을 하기 위해서는 토지의 가격보다 3~5배 정도의 자금이 더 투자되어야 개발이 가능하게 된다. 따라서 작은 평수로의 분할은 필수적 이다.

위의 그림이 바로 단순 분할(깍두기분할)의 지적도 이다.
위의 그림에서 200-10, 200-11 번지를 제외한 모든 토지가 도로가 없는 맹지로 땅을 소유하고 있다고 해도 건축허가가 나지 않는다.
이런 땅을 구매하게 된다면 해당지역에 개발붐이 밀려 들면서 커다란 자금을 가진 사람이 일괄 매입하여 개발하지 않는 이상 토지의 효용가치는 거의 없게 된다.

위의 그림은 모든 번지에 도로가 접해 있어 해당번지가 토지이용계획확인서상 건축에 제한이 없는 지역이라면 재산권 행사 및 투자수익및 건축에 아무런 이상이 없는 지적도의 형태이다.

도로 부분에 해당하는 200-12는 위의 토지 소유자 11명이 공동 소유하는 형태로 등기부등본에 기록되게 된다.

이것으로 토지의 분할과 지적도에서 도로의 유무등을 확인할 수 있게 되었다.
하지만 실제로는 이것만으로는 부족하다. 위의 내용은 기초중의 기초라고 생각하면 된다.

위에서 설명한 것 이외의 내용은 차후에 자료를 더 보충하여 설명하는 시간을 가져 보기로 하고 다음은 토임에 대해서 알아 보도록 하겠다.

 먼저 <그림1> 의 산 70 번지에서 <그림2> , <그림3> 으로 오면서 번지가 바뀌면서 앞에 산자가 빠진 것을 확인할 수 있어야 다음으로 설명하는 내용의 이해가 가능하게 된다.

지목이 임야(산)는 임야대장에 등록될 수 도있고, 토지대장에 등록될 수도 있다.

이처럼 본래의 번지에서 분할이 되면서 번지 앞에 산이 붙는 경우도 있고, 산이 빠지는 경우도 있는데, 번지앞에 산이 빠진 경우가 바로 토임으로 등록전환이 된 경우이고, 여전히 산자가 붙어있는 경우는 등록전환없이 토지분할만 된경우이다.

토지의 가치로 따진다면 토지대장에 등록된 임야가 우수하다.
그 이유는 아직까지 관리지역 세분화가 이루어지지 않았지만, 이렇게 분할이 되면서 토지대장으로 등록전환이 된 토임은 차후에 관리지역 세분화가 이루어지면 계획관리지역에 편입될 확률이 크고, 그렇지 않은 지역은 생산관리지역이나, 보전관리지역으로 편입될 가능성이 크기 때문이다.

그렇다면 모든 임야의 소유주들은 어떻게든 임야대장에서 토지대장으로 등록전환을 원하지만 그것이 쉽게 되지도 않을 뿐더러, 영원히 임야대장에 존재할 수밖에 없는 땅이 많다.

임야의 경사도가 25˚ 이상이거나 임야에 있는 나무가 보존의 가치가 필요한 곳이라면 등록전환 신청을 해도 통과 되기는 힘들다.

‘등록전환’이란 임야대장이나 임야도에 등록된 토지, 즉 지번앞에 "산"자가 붙어 있는 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 새로운 지번,지목, 면적으로 등록하는 것을 말한다. 이처럼 등록전환 절차를 거쳐 토지대장에 등재되는 임야를 ‘토임’이라고 하는데 ‘토지임야’를 줄인 말로 지적법상 정식 지목은 아니다.

등록 전환할 토지가 있을 때 토지소유자는 사유발생 30일 이내에 관할 구청 지적과에 등록전환을 신청하여야 한다. 구비서류는 신청서 1부, 측량성과도 및 등록 전환 사유에 관한 증빙서류 각 1부이다. 측량성과도는 해당 토지 관할 지적공사 출장소에서 측량하여 구청 지적과의 성과검사를 필한 측량성과도를 말하며, 등록전환 사유에 관한 증빙서류는 건축물대장등본, 토지의 형질변경을 수반한 공사의 준공검사필증 사본등이 있으며, 그 처리기간은 지적공사에서 측량하는 기간은 5일, 구청 지적과에서 측량성과 검사기간은 4일, 지적공부 정리기간은 3일로 되어 있다.

일반적으로 지적도는 1,200 분의 1 의 축척으로 임야도는 6,000분의 1로 발행된다. 임야도에 있는 토지의 지적을 확인하려고 발급 신청을 하면 기본적으로 6,000분의 1로 발급하여 주니까 전체 토지의 윤곽을 확인하는데는 도움이 되지만 축척이 작아서 보기가 곤란하므로 발급전에 조금더 확대된 축척으로 발급을 요청하면 된다.

용도지역이 관리지역인 경우에도 계획관리지역,생산관리지역,보전관리지역으로 세분화된다.

아직까지 세분화 되지는 않았지만, 2007년 까지 세분화가 끝나면 토지이용계획확인서 상에 세분화가 완료될 것이다.

세분된 관리지역	건폐율	용적률
보존관리지역	20%	80%
생산관리지역	20%	80%
계획관리지역	40%	100%

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다.

생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다.

계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역이다.

그동안 고객상담을 하면서 빈번했고, 고객들이 혼돈을 느끼는 부분에 대해서 정리해 보려고 마음먹다가 이 글을 마무리 하면서 기쁜 마음을 느낀다.

엔토지닷컴을 통해서 부동산 투자에 대한 주의사항을 숙지하고, 많은 도움이 되었다는 고객의 작은 격려가 있는한 일에 보람을 느끼며 더 열심히 고객들과 부동산에 투자하시려는 분들을 위해 학문적인 입장이 아닌 초보투자자의 입장에서 이해하기 쉽게 글을 계속 쓸 것을 다시한번 다짐한다.

이상으로 등록전환을 통한 토임에 대한 설명을 마친다.

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출처 : 엔토지닷컴

글쓴이 : 맑은하늘 원글보기

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