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| 농촌에 정착하여 전원생활을 할 때 가장 중요한 문제 중 하나가 농지와 주택을 확보하는 것이다. 농지를 전용하거나 구입할 경우 또는 주택 신축할 경우 현행법과 제도를 잘 이해해야 시행 착오를 줄일 수 있다. |
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지목이 전·답 또는 과수원으로 되어 있는 토지를 말한다. 법적 지목이 다르더라도 3년 이상 실제 농작물을 경작하거나 다년성 식물 재배지로 이용되는 토지도 농지로 본다. 또 토지 개량 시설(유지, 양·배수시설, 수로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치하는 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스 및 그 부속시설의 부지, 농지에 속한 농막 또는 간이퇴비장 등의 부지도 농지에 해당한다.
단, 다음에 해당하는 토지는 농지로 보지 않기 때문에
농지법의 적용을 받지 않는다.
- 초지법에 의하여 조성된 초지.
- 지적법에 의한 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서 농작물 및 다년성 식물의 재배지로계속하여 이용된 기간이 3년 미만인 토지.
- 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수·유실수·관상수 등의 재배에 이용되는 토지. |
현행 농지법은 농민의 자격을 구체적으로 규정하고 있다. 아래의 사항에 해당되면 농지법상농민이다.
- 1천 제곱미터 이상(303평 이상)의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작, 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자.
- 농지에 330제곱미터 이상(100평)의 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하는 자.
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만 원 이상인 자. | |
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우리나라는 헌법의 경자유전 원칙에 따라 농지 소유 자격을 원칙적으로 농업인 또는 농업법인으로 제한하고 있다.
따라서 농지취득은 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자와 농업법인만 가능하다. 그러나 2003년부터 정부는 도시민들의 농촌 유입을 적극적으로 지원하기 위해 정책적인 배려를 하고 있다. 지금까지 농지는 농지법에 명시된 농민 이외에는 소유할 수 없었다.
하지만 이 같은 농지가 이젠 도시민에게 개방되고 있다. 가장 대표적인 정책 사례가 1,000㎡(303평) 이하 농지를 도시민이 주말·체험농장용으로 구입할 수 있도록 한 것이다. 또한 정부는 경사가 심해 농사를 짓기에 적당하지 않은‘한계농지’의 경우 까다로운 허가 절차 없이 전원주택을 지을 수 있도록 배려하고 있다.
더불어 2005년 10월부터‘농지임대 수탁사업’이 실시되면서 도시민들이 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농지은행(한국농촌공사 운영) 등을 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대·위탁하면 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있다. ‘농지임대수탁사업’이란 도시민 등 농지 소유자가 농지를 농지은행에 위탁하면 전업농 등에게 위탁해주는 사업을 말한다.
또 이농이나 상속을 통해 불가피하게 농지를 갖고 있는 도시민들도 소유상한인 1ha를 넘는 농지를 한국농촌공사를 통해 임대하면 소유 상한(상속은 3ha까지)을 적용받지 않는다. 이밖에 농지를 경작하지 않아 처분 의무를 통지받은 농지 소유자가 다시 농지를 경작하거나 한국농촌공사에 농지 매도를 위탁하면 3년 동안 처분명령을 유예받을 수 있다. 농지처분 의무가 면제되는 휴경 사유에 토지개량을 위한 휴경 등이 추가된다. |
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농지를 취득할 때에는 원칙적으로 농지취득자격증명을 등기서류에 첨부하여야 소유권 이전등기가 가능하다.
이 제도는 농지가 투기목적으로 거래되는 것을 사전에 방지하여 농지를 실제 농업인이 필요한 경우에 소유할 수 있도록 하기 위함이다. 이 규정은 300평 미만의 경우에도 적용되므로 주말·체험농장을 하려는 도시민도 취득할 경우 (소유권 이전등기 신청시) 농지취득자격증명을 받아야 한다. 경매로 취득하는 경우도 평수와 관계없이 증명이 필요하다.
농업인도 농지취득의 경우 취득증명을 받아야 한다. 농지취득자격증명은 취득하고자 하는 농지 소재지를 관할하는 시·군·구·읍·면장이 발급한다. |
현행 농지법은 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않는다고 시장·군수가 인정하는 경우 등에는 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지를 처분하도록 하고 있다. 이를 위해 농지이용실태조사와 어길 시 이행 강제금을 부과한다.
그러나 최근 정부는 처분명령의 유예 제도를 도입해 처분 통지를 받고 농지를 처분하지 아니한 농지 소유자가 해당 농지를 다시 자기의 농업경영에 이용하거나 해당 농지에 대하여 한국농촌공사 등과 매도위탁계약을 체결할 경우에는 3년간 처분명령을 유예해 주기로 했다.
또한 농지의 처분의무가 면제되는 휴경사유지를 확대했다. 연작으로 피해가 예상되는 작목의 경작 재배 전후에 피해예방을 위해 필요한 기간 동안 휴경하는 경우에도 농지처분 의무가 면제된다. |
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 농업진흥지역이란
시·도지사는 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 농업진흥지역을 지정할 수 있다.
농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘는데, 농업진흥구역은
① 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로 농업용으로 이용하고 있거나토지가 집단화되어 있는 지역,
② 위에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역을 말하며, 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보,수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
농업진흥지역 지정대상
농업진흥지역은 국토이용관리법에 의한 농림지역, 준농림지역 및 자연환경보전지역과 도시 계획법에 의한 녹지지역(단, 특별시의 녹지지역은 제외)을 대상으로 지정한다.
농업진흥지역의 행위제한
농업진흥구역 안에서는 원칙적으로 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련된 행위만 가능하다. 단, 예외적으로 다음의 행위는 허용한다.
- 농수산물(농산물, 임산물, 축산물, 수산물을 말함)의 가공·처리 시설 및 농수산업(농업, 임업, 축산업, 수산업)
관련 시험·연구시설의 설치
- 어린이놀이터, 마을회관 기타 대통령령이 정하는 농업인의 편익을 위한 시설 및 이용시설의 설치
- 농업인주택 기타 대통령령이 정하는 농업용 또는 축산업용 시설의 설치
- 국방·군사시설의 설치
- 하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보전시설의 설치
- 문화재의 보수, 복원, 이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석, 기념탑 기타 이와 유사한 공작물의 설치
- 도로, 철로, 전기공급 시설 기타 대통령령이 정하는 공공시설의 설치
- 지하자원의 개발을 위한 탐사 및 지하광물의 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위
- 농어촌 소득원의 개발 등 농어촌 발전을 위해 필요한 시설로서 대통령령이 정하는 시설 설치 또한 농업보호구역의
경우 농업진흥구역에서 허용되는 행위는 모두 허용된다.
 단, 다음의 행위는 금지된다.
- 대기오염물질 배출시설의 설치
- 폐수 배출시설의 설치
- 특정 폐기물 처리시설의 설치
- 그 부지가 다음 규모 이상인 시설의 설치(영 제35조)
-- 공장 : 1,000㎡
-- 공동주택 : 2,000㎡
-- 근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점, 안마시술소 및 골프연습장에 한함), 숙박시설, 판매
-- 시설 : 500㎡
-- 기타 시설 : 3,000㎡ |
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농지를 전용하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다(농지법 제36조 1항).
단, 절차 간소화를 위하여 시·도지사, 시장·군수·구청장에게 위임하여 처리하고 있는데,2005년 7월의 농지법 개정과 이에 따른 농지법 시행령 및 시행규칙 개정안이 개정 농지법의 시행일에 맞추어 2006년 1월 22일부터 시행되면서 농지전용 허가 제한 기준이‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 용도지역별 토지 이용행위 제한수준에 맞게 조정되고, 시·도지사의 농지전용 허가권한이 확대되었다. 그전에는 농업진흥지역 밖의 농지전용의 경우 3ha(9,075평)~10ha(30,250평)까지 시·도지사에게 허가를 위임했으나, 지방자치단체에서 지역 실정과 여건을 감안하여 자율적으로 농지전용 여부를 결정할 수 있도록 이를 20ha(60,500평)까지 확대한 것이다.
한편 농지전용 협의는 다른 법률에 의한 인·허가시 농지전용 허가 등 의제처리하는 것과 농지전용과 관련하여 관계 행정기관 간에 협의를 거처 의제처리하는 것을 말한다. 예를 들어 도시계획재정비를 위한 농지전용 협의, 공장설립 승인에 따른 농지전용 협의, 도시계획구역 내 녹지지역 소재 농지에 도시계획법 제46조에 의한 개발행위 허가시 농지전용 허가 의제(농지법 제36조 제2항), 건축법에 의한 건축 허가시 농지전용 허가 의제 등이 그렇다. |
| 구분 |
농림부장관 |
시ㆍ도지사 |
시장ㆍ군수 |
| 농업진흥지역 안 |
3만 ㎡ 이상 |
3천㎡~3만㎡ |
3천㎡ (908평) 미만 |
| 농업진흥지역 밖 |
20만 ㎡ 이상 |
30만㎡~20만㎡ |
1만㎡ (3,025) 미만 |
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의제처리란 행정처리를 할 때 그와 관련된 다른 행위까지 처리된 것으로 볼수 있도록 하는 행정행위를 말한다. |
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2006년 1월부터 농지를 전용할 때 부과하는‘농지보전부담금’의 부과기준이 전용하는
농지 개별 공시지가의 30%로 변경되었다.
* 농지보전부담금 = 전용농지의 개별 공시지가 × 30% × 전용면적
이는 농지조성비를‘농지보전부담금’으로 명칭을 바꾸고, 부과기준도 현행 대체농지 조성원가(10,300~21,900원/㎡)에서 공시지가를 기준으로 부과하도록 농지법이 개정된 데 따른 것이다. 그러나 농지를 전용하는 사업자의 부담이 과도하게 증가하지 않도록 농지보전부담금의 제곱미터당 금액(개별 공시지가의 30%)이 농림부장관이 정하여 고시하는 금액을 초과하는 경우에는 그 고시금액을 기준으로 부과하는 상한제도가 도입되었다.
또한 농지보전부담금을 일시에 납부하기 어려워 분할 납부하는 경우 이전까지는 보험사업자가 발행한 보증보험증권만을 예치해야 했으나, 이후로는 분할 납부하는 사업자가‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령’에서 정하는 각종 보증서 중에서 유리한 것을 선택하여 예치할 수 있게 되었다. |
| 농지를 불법으로 전용한 경우 5년 이하의 징역 또는 당해 토지의 공시지가 상당 금액 이하의 벌금 부과 및 원상회복명령 조치를 받는다. 또한 농지불법 전용을 고발하면 10만원∼ 50만원의 포상금을 받을 수 있다. |
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