 펜션(Pension)은 ‘연금’ 이란 뜻입니다. 연금의 의미가 부동산 시장에 적용되면서 노후에 편안하게 생활할 수 있는 전원주택의 새로운 형태로 자리 잡게 된 것입니다.
이를 업계에선 유럽식 고급민박 소위 ‘펜션’으로 분류합니다. 펜션의 특징 중 하나가 가족중심으로 경영이 가능하다는 점입니다.
주로 퇴직자나 은퇴자가 전원에 집을 짓고 부부가 경영하는 것이 대부분입니다.
전원에 텃밭을 가꾸고 찾아오는 단골손님들과 교류를 갖는 여유로운 생활이 펜션 투자의 특징 중 하나입니다.
그러나 펜션이 민박과 다른 점은 경영자가 비즈니스 마인드를 가져야 한다는 것입니다.
펜션은 주로 소규모 관광지나 자연이 잘 보존된 산이나 강을 끼고 경치 좋은 곳에 자리하고 있는 것이 보통입니다. 그러나 단순히 경치가 좋고 테마가 있다고 해서 장사가 잘 될 것으로 생각하면 오산입니다.
비슷한 조건에서도 어떻게 운영하느냐 테마를 어떻게 활용하느냐 또한 지역적 문화적 특성을 얼마나 잘 이용하느냐 등 펜션 운영자의 경영마인드에 따라 수입은 천차만별입니다. 펜션을 단순한 숙박시설이나 돈벌이 수단으로만 생각한다면 실패할 가능성이 큽니다. 펜션을 이용하는 고객은 주로 가족단위 손님들입니다.
기존 농촌 민박의 열악한 환경이나 콘도의 딱딱한 분위기가 싫어서 펜션을 찾는 고객을 내 가족처럼 따뜻하게 맞을 수 있는 넉넉한 인심을 가져야 합니다.
펜션의 경영
펜션의 특성 중 하나가 체험이고 또 하나는 도농교류입니다. 그래서 펜션을 숙박시설이라기보다는 문화라고 말합니다.
펜션이 국내에 들어와 소규모 관광지나 레저시설 인근에 자연 발생적으로 전원주택의 한 형태로 민박처럼 운영돼 오다가 제주도에서부터 ‘제주도 개발특별법’에 의해 펜션이 법제화 되었습니다.
그 후 지역적 테마를 중심으로 대규모 리조트 시설 주변이라든가 관광지 주변으로 군락을 이루어 주변 펜션과 경쟁이 생기면서 대형화 또는 단지화가 빠르게 진행되었고 전원형 펜션 일색에서 경영 개념이 도입된 전업형 펜션이 도입되기 시작했습니다.
비로소 펜션이 가동률이나 수익률을 논하는 전업형 펜션사업으로써 접근하기 시작한 것입니다.
■ 경영 마인드를 가져야 합니다.
전원의 삶이 목적인 전원형 펜션에서는 굳이 가동률이나 수익률을 따질 필요가 없었습니다. 고객이 오든 안 오던 어차피 수익이 목적이 아니기 때문입니다.
그러나 수익이 목적인 전업형 펜션은 가동률이 낮거나 수입이 줄어들면 당장 사업자체를 계속 할 수가 없습니다. 전원의 삶이 목적이 아니기 때문입니다.
때문에 입지 선정에서부터 수익률이나 가동률을 따져보지 않을 수 없습니다. 고객들이 많이 모여드는 곳이어야 합니다. 그리고 한번 왔던 고객이 다시 찾아와주어야 합니다. 그러기 위해서는 주변의 테마나 환경도 중요하겠지만 끊임없이 고객의 니즈를 파악해 충족해줄 수 있는 테마나 이벤트를 개발해야만 합니다.
■ 전문가의 조언을 받아 시작해야 합니다.
펜션은 단순 숙박 시설이 아닌 까닭에 새로운 체험의 장이나 문화적 교류도 중요하지만 하나의 테마로 고객과 인간적인 커뮤니티를 형성하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이것이 한번 찾아온 손님을 다시 찾게 만들 수 있는 기초가 되는 것입니다.
그러나 펜션의 경영은 말처럼 그리 쉬운 일은 아니며 대부분 경험이 적은 까닭에 초기 경영에 어려움을 겪는 것이 사실입니다.
또한 투자비도 생각보다는 훨씬 많이 들어가 자칫 초기경영에 실패할 수가 있습니다. 끊임없이 새로운 투자를 해야 되고 홍보나 마케팅도 꾸준히 해야 하기 때문입니다.
고객예약이나 홍보 등은 전문업체에 위탁하는 것이 효율적이며 경영 또한 자신의 능력이나 형편 등을 잘 따져봐서 자신이 없을 경우 단지형 펜션으로 전문업체에 위탁하는 것도 좋은 방법 중의 하나일 것입니다.
■ 테마를 만들어야 합니다.
지역적으로 큰 테마가 있어야 함은 기본이지만 지역적인 테마만 가지고 주변 펜션이나 대형화 단지화되어 가는 조직적인 마케팅에 경쟁할 수는 없습니다.
반드시 주변 테마와 연계된 우리만의 특별한 테마를 만들어야 합니다. 그리고 그 테마는 지속적으로 업그레이드 시켜줘야 하며 또 관리되어야 합니다.
가급적 주인이 자신 있는 특기나 취미와 연계된 테마이어야 하고 하나의 테마보다는 2~3개의 테마를 개발하는 것이 중요합니다. 또한 비수기나 평일 가동률을 높이기 위해 테마를 매개로 한번 찾은 고객들에게 다시 찾게끔 정기적으로 이벤트를 개최해 단골로 만들어가는 것이 더욱 필요합니다.
테마의 개발이 중요한 만큼 홍보 또한 중요합니다. 개발된 테마를 어떻게 알리느냐는 개발만큼 큰 몫입니다. 대부분 인터넷으로 홈페이지나 전문 프랜차이즈 업체에 위탁해 홍보를 대행시키고 있지만 이것만으로 충분하다고 볼 수 없습니다.
가급적이면 지역 축제나 주변 리조트 단지와 공동으로 축제를 개최하든가 후원하는 형태로 좀더 적극적인 홍보나 마케팅이 중요합니다.
펜션의 입지
펜션 사업의 성공의 열쇠는 이미 펜션을 오픈하기 전에 결정된다고 해도 과언이 아닙니다. 제일 중요한 점인 펜션을 단지 전원생활의 지루함을 달래기 위한 전원주택의 한 형태로 바라볼 것인가 아니면 사업적으로 접근할 것인가가 먼저 결정이 되고 나서 펜션의 입지가 결정되어야 합니다.
두 번째는 펜션 경영자의 운영 컨셉이 지역적 테마나 문화적 특성에 초점을 맞출 것인가 아니면 운영자 개인의 취미나 토속적인 정서나 체험 등 인간적인 교류에 초점을 맞출 것인가에 따라 산이나 강, 바다 등이나 스키장이나 골프장, 또는 수상레져 시설 인접지역이라든가, 관광지 주변 등 다양한 장소가 대상이 될 수 있을 것입니다.
그러나 어떤 지역이라고 하더라도 도시의 번잡함이나 비인간적이고 비환경적인 도시의 주거환경과는 구별되는 시야가 탁 트인 조망이 좋거나 주변 경관이 아름다워야 합니다.
■ 테마가 입지를 결정합니다.
펜션이 단순 숙박시설과 구별하는 것 중의 하나가 펜션 이용객이 단순히 잠만 자러 온다는 것이 아니기 때문입니다.
펜션에 가는 목적은 물론 주변의 지역적 체험이나 문화축제 등 다양하겠지만 이용객의 대부분은 기존 민박이나 콘도에서 느끼지 못한 색다른 경험을 요구할 것입니다.
그래서 주변 환경이 주는 테마와는 별도로 우리 펜션만의 특별한 테마가 있어야 합니다. 그리고 그것을 체험하고 또 느끼게 해줘야 합니다.
이왕이면 좀더 토속적이고 시골 냄새나는 고향의 체험이면 더 좋고 거기에 어린 시절의 향수나 인간적인 정이 담겨져 있으면 더욱 기억될 것입니다.
■ 특기나 장점을 잘 이용할 수 있는 곳을 택해야합니다.
펜션이 어디에 위치해 있느냐보다 더 중요한건 우리 펜션에는 어떤 부류의 고객들을 단골로 만들 것인가가 더 중요한 문제입니다.
주인이 산이나 등산을 좋아한다면 산에 수상레저에 취미나 특기가 있다면 수상레저 시설을 이용할 수 있는 곳에 또는 스키나 골프를 좋아한다면 리조트 시설 인근에 펜션을 창업하는 것이 가장 좋은 입지가 될 것입니다.
왜냐하면 펜션은 숙박시설이라기 보다 체험시설이기 때문에 같은 취미나 생각을 가진 사람들이 찾기 때문입니다.
비슷한 취미나 같은 생각을 가진 사람들이 하나, 둘 고객이 되고 같이 체험하고 교류하면서 하나가 되어 자연히 펜션과 취미가 매개체가 되어 커뮤니티를 형성하고 문화를 만들어 갈 것입니다.
펜션의 테마
펜션이 민박과 콘도와 구별되는 점은 단순 숙박시설이 아니라 펜션에는 그만의 특별한 테마가 있기 때문입니다. 만약 펜션이 테마가 없다면 그것은 펜션이라고 볼 수 없습니다.
펜션의 생명은 테마며 펜션은 테마를 중심으로 인간적인 교류나 문화적 커뮤니티를 형성하는 문화공간입니다. 그래서 펜션을 ‘테마펜션’이라고도 합니다.
■ 지형적 테마(산, 강, 바다)
흔히 펜션의 입지는 자연이 잘 보존된 곳 또는 경치가 좋은 곳을 칩니다. 그래서 경치 좋은 산이나 계곡을 끼고 펜션이 많이 생겼으며 또한 큰 강이나 호수를 끼고 전망 좋은 강변이나 호수 주변에 많이 지어졌습니다. 그리고 탁 트인 시야나 조망권 때문에 바다 또한 꼽습니다.
■ 체험형 테마
산이나 강 혹은 바다를 그냥 바라보는 것만으로도 좋은 테마가 되겠지만 언젠부턴가 우리 숙박이나 여행 문화에도 보는 관광에서 테마별 체험형 관광으로 바뀌었습니다. 고객들의 요구 또한 구체적인 목적을 가지고 숙박이나 여행을 계획하고 실행하게 되면서 우리 여행 문화에도 많은 변화가 오기 시작했습니다.
고객의 다양한 욕구에 충족하기 위해 숙박 또한 여행의 목적에 따라 다양해졌습니다. 산은 명산 그 자체로도 좋은 테마지만 그 산을 어떻게 이용할 수 있느냐에 따라 테마는 다양해집니다.
가령 등산만 할 수 있느냐 아니면 암벽등반, 행글라이딩 또는 겨울에는 빙벽등반, 눈꽃축제, 스키장을 이용할 수 있느냐, 더 나아가 골프장이나 수영장 등 각종 레포츠 시설들을 이용할 수 있는 리조트 시설이 있느냐에 따라 다양한 테마개발이 가능합니다.
또 여름에는 계곡에 물놀이 래프팅, 트레킹이 가능하냐에 따라 계절별로 고객수요를 창출할 수 있으며 가동률 또한 높일 수 있을 것입니다.
강이나 호수는 그야말로 이름 그 자체만으로도 펜션의 테마가 되기에 충분합니다.
그러나 강이 있는 것만으로는 부족하여 그 강을 어떻게 이용할 수 있느냐에 따라 좋은 테마가 될 수도 있고 그냥 그런 테마로 남을 수도 있습니다.
선착장을 설치해서 수상스키나 모터보트 등 다양한 수상레저를 즐길 수 있는 시설을 만들어야 하고 또한 초보자들에게 강습도 할수 있는 여건이 되어야 합니다.
물론 비용도 만만치 않습니다. 또 번지점프대를 만들어 모험적 체험을 경험하고 싶은 젊은 층의 수요에 부합하거나 스킨스쿠버 다이빙이나 낚시 등 매니아들이나 동호인들을 적극 활용할 수 있는 테마 개발이 이루어져야 합니다.
바다 또한 펜션의 테마로는 더없이 좋은 곳입니다. 그러나 바다를 이용해 주변에 해수욕장이나 모래사장이 있으면 더욱 펜션의 입지로 좋은 장소가 됩니다. 갯벌에서 는 썰물을 이용한 조개잡이 체험 또한 가족단위 고객들에게 더없이 좋은 체험형 테마입니다.
비용은 좀 들겠지만 낚싯배를 준비하면 바다낚시의 손맛뿐만 아니라 손수 잡은 횟감이나 매운탕이 여행의 또 다른 묘미를 줄 것입니다. 그러나 이것만으로는 해상 테마로는 한계가 있고 성수기와 비수기의 매출 차이가 커 바다와 연계한 테마개발이나 또 다른 체험형 테마를 개발해 이를테면 야외 온천이라든가 조개구이 포장마차라든가 비수기에 대비한 고객을 유치할 수 있는 테마나 수익모텔의 개발이 필요합니다.
■ 기타 테마
자연 지형이나 지역적 테마를 이용하는 것과 이 지형적 특성을 활용해 2차 테마를 개발 활용하는 방법이외에 펜션 창업부터 다른 수익모텔과 겸업으로 펜션을 운영할 수 있습니다.
이를테면 카페나 식당을 운영하면서 펜션을 운영하는 경우, 또는 농원을 운영해 각종 농사를 지으며 또는 동물을 사육하며 펜션을 운영하는 경우 또는 도자기 공방이나 토속품점을 하면서 고객과 함께 작품도 만들고 체험도 하며 자신의 특기나 사업아이템을 테마로 이용하는 경우가 있습니다.
반면 자신의 취미, 이를테면 등산, 낚시, 문학, 농악, 작물재배, 그림 등 다양한 콘텐츠를 테마로 이용해 문화적인 커뮤니티나 공동체를 만들어 동호회를 중심으로 고객관리를 하는 것도 펜션에서만 가능한 것입니다.
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