[스크랩] 현행법에 준하는 토지분할에 대한 전반적인 이해

 

현행법에 준하는 토지분할에 대한 전반적인 이해

부동산시장에서 한필지의 면적이 큰 경우 작은 필지의 경우보다 평당 매매가격이 적다는 특징이 있습니다.

이유는 단순하게 큰 면적의 경우 작은 필지보다 매입비용이 크기 때문에 수요자가 부담이 되고 수요층이 적다는 경제원리에 따라 결정되는 것입니다. 수요자가 적다는 것은 공급자의 부담으로 작용되고 많은 것을 생각하게 합니다.

그 생각 중 가장 쉬운 방법은 매수자가 구매의사가 생길만큼 저렴한 평당가격을 제시하는 것이지만, 이 방법은 부동산 시장의 공급자 중 가장 하수(?)에 속합니다.

(그러나, 부동산 시장에는 이 하수가 가장 많습니다. 기획부동산과 전원주택분양업자는 고수 쪽에 속하구요. ^.^)

면적이 큰 필지를 매각하고자 하는 매도자는 땅을 팔기위해 많은 방법을 구상합니다.

돈이 필요한 시기에 따라 매도자의 매각조건은 더욱 다양하게 조정됩니다.

매입자금이 작은 매수자는 부동산시장에 나와 있는 작은 땅 중 마음에 드는 땅을 찾기도 힘들고 큰 평수에 비해 비싸다는 특징 때문에 작은 땅을 매입할 수 있는 방법을 찾게 됩니다. 그래서, 찾는 방법 중 하나가 큰 평수의 매물주에게서 토지를 분할하여 매입하는 방법을 생각하게 되지요. 하지만 이 방법도 쉽지는 않습니다. 부동산 시장의 매물주 중 대부분이 하수(?)이기 때문에 돈의 많고 적음을 떠나서 토지분할절차를 귀찮아하기 때문이지요. 그래서, 현실적으로 그런 매물 찾기가 어려운 점이 있으며

그런 매물을 만들기 위한 부동산업자의 노력도 적습니다. (수수료의 변동도 없고 귀찮기만 한 일이기 때문입니다. -.-;; )

그러나, 이런 큰 평수 매도자의 고민과 작은 평수를 찾는 매수자의 요구가 접목이 되면 토지분할이라는 방법을 통해 서로의 공감대가 형성되게 되며 토지분할을 통한 계약이 이루어집니다.

매도자는 매물 모두를 매각했다는 만족은 얻지 못하겠지만 전체면적을 파는 것보다 더 좋은 가격에 땅을 매각하게 되고,

필지분할을 하여 팔고남은 필지 또한 작은 필지가 되어 매각하기 쉬워지므로 이익이 됩니다.

매수자는 큰 평수의 평당가격보다 조금 더 비싼 가격에 땅을 매입하게 되지만(큰 평수의 평당가격을 고집하신다면 마음에 드는 부분을 차지하기 위해 많은 노력을 해야겠지요. -.-;; ) 대신 큰 땅은 부동산 시장에 많이 나와 있으므로 매도자만 동의한다면 자신이 마음에 드는 부분의 작은 평수의 매물을 확보할 수 있어 자신의 자금에 맞는 작은 땅을 찾아 헤매는 것보다 훨씬 이득이 되는 것입니다.

여기서 계약시 일반토지 계약과 다른 점은

토지분할에 따른 비용 부담과 절차를 누가 하느냐를 결정하는 것입니다.

토지분할을 하여 토지매매를 하겠다고 매도자와 매수자가 합의를 했다면

토지분할 절차를 밟아야 합니다.

토지분할절차는 2006년 3월부터 허가제입니다.

토지거래허가구역이나 투기지역은 분할절차가 까다로우니 사전에 관할 관공서에서 확인절차를 밟으셔야 합니다.

여기서는 비도시지역과 토지거래에 제한이 없는 곳을 기준으로 설명하겠습니다.

쉽게 설명하기 위해 횡성군청을 기준으로 얘기를 드리겠습니다.

타 지역도 횡성군청과 같이 3월부터 6월까지 법시행에 따른 과도기를 거쳐 대부분 같은 절차로 진행되고 있는 것으로 알고 있으나 혹시 지역에 따라 담당공무원이 다르게 처리하는 수도 있으므로 계약시 확인하시고 진행하는 것이 정답입니다.

그럼 절차를 설명드리겠습니다.

1. 매도자와 매수자는 토지분할을 통한 매매계약서를 작성하고 계약금을 건낸다.

   (계약서 단서란에 쌍방간의 요구사항을 기입하고, 토지분할이 안될시 쌍방 위약에 따른 배상없이 해약하기로 한다는

    문구를 추가합니다.)

2. 계약서를 가지고 관할 군청에 방문하여 소유권이전에 따른 토지분할방법을 확인하고 절차를 밟는다.

    (지적과가 아닌 토지분할허가담당자가 별도로 있으므로 이 담당자에게 허가절차를 밟아야 합니다.)

    이 때 토지분할허가 담당자를 만나서 절차를 확인하고 군청 앞에 있는 토목회사나 건축회사에서 구적도(CAD로 지적도상에

    면적계산하여 분할하고자 하는대로 표시한 지적도)를 발급받아 (비용 1-20만원내외) 횡성군청에 토지분할 허가 담당자에

    게 군청에 비치되어 있는 신청서 양식에 기입하고 구적도를 첨부하여 토지분할을 신청합니다. 담당 공무원은 신청 후 15일

    이내에 허가여부를 민원인에게 통보합니다.(거의 통과, 형식적)

* 여기서 1항과 2항은 계약당시의 상황에 따라 판단하시고 변형하시여 처리하시는 융통성도 있으셔야 합니다.

3. 토지분할 허가가 통과되어 통보를 받으면 그 통보서를 가지고 군청지적과에 파견나와 있는 지적공사에 토지분할 지적측량

    을 신청합니다.(면적과 나누는 방식에 따라 수수료가 다릅니다.)

이 때 주의할 것은 대지나 전,답의 경우 측량이 어렵지 않아 문제가 없으나, 임야는 나무가 많을 것이므로 실제 측량을 할 수

    가 없어 대개 측량신청을 받더라도 낙엽지고 측량이 가능한 겨울철에만 측량을 한다는 점을 알고 접수해야 한다는 것입니

    다.(선착순으로 접수만 받는 것입니다. 만일, 날짜는 일찍 받았는데 현장가서 측량이 불가하면 다시 다른 날을 잡게 됩니다.

     그러므로, 측량날짜는 낙엽이 지고 육안으로 실측이 가능한 시점으로 감안하여 결정하는 것이 좋습니다. 물론, 임야에 나무

     가 별로 없다면 앞에서 말한 것은 상관하실 필요없습니다. 혹시 측량을 할 수 있는 겨울철까지 매물이 팔리거나 임야 주인

     의 변심이 걱정되신다면 일단 계약서를 작성하고 계약금은 건내고 겨울철 측량 후 소유권 이전 절차를 밟는 융통성도 필요

     합니다. 물론 매도자가 문제가 없는 사람이어야겠죠.)

4. 지적공사에서 약속한 날짜에 현장에 나와 측량을 하고 성과도라는 측량결과 지적도를 작성합니다. 측량신청을 하고 성과도

    를 받기까지 지적공사의 업무량에 따라 기간이 다소 차이가 있지만 통상적으로 한달정도를 예상하시면 됩니다.

     (접수 후 15일이내 측량하고 다시 15일이내에 성과도 작성하고 민원인에게 통보)

5. 지적공사에서 성과도가 나오면 이 성과도를 가지고 지적과에 가서 지적도상의 토지분할 접수를 합니다. 그러면 15일(통상

    일주일)이내에 지적도와 토지대장이 분할된 지번대로 변경이 됩니다.

6. 필지가 분할되면 이 때 매도자와 매수자는 잔금을 치르고 소유권이전 절차를 끝내면 됩니다.

* 따라서, 이 토지분할 절차에 따른 매매의 경우

   보통 중도금 없이 계약금과 잔금으로 끝나게 되며 통상적으로 한달반에서 두달정도의 기간이 소요되는 것입니다.

어찌보면 일반 토지계약에 있어서 계약금과 중도금 그리고, 잔금이 치러지는 기간이 두달이 걸리는 것이 비일비재한 일인데...중간에 몇 번 관공서를 출입하고 측량절차를 밟는 것 때문에 귀찮아서 일정금액 이상의 손해를 감수하시는 매도자가 많은 것이 부동산 시장의 현실입니다. 그리고, 이 매물 중 일부는 거의 실수요자가 아닌 투자자에게 넘어 갑니다. 돈이 있는 자가 저렴한 땅을 습득할 확률이 높은 것이죠.

(부자가 더 좋은 땅을 싸게 매입할 수 있다는 부동산시장의 또 다른 단면입니다. 제가 취급하고 있는 업무 중에 하나구요. -.-;; )

토지 분할을 통한 매매의 장점은

매도자는 필지분할에 따른 절차와 부대비용 발생이라는 불편함을 감수하지만 팔기 힘든 큰 땅보다는 평당가격도 조금 더 받고 남는 땅도 팔기 쉬운 작은 땅으로 변했다는 만족,

매수자는 큰 땅과 작은 땅의 중간의 평당가격이지만(이 평당가격도 만족못한다면 내 땅을 찾기 위해 갈 길이 멀어집니다. -.-;; ), 자기 자본 한도내에서 작은 땅 중 마음에 드는 땅을 찾기 어렵다는 점을 해결할 수 있다는 만족을 모두 충족할 수 있다는 것입니다.

토지분할 제한법이 생긴 이유는 기획부동산의 무분별한 토지분할을 방지하기 위해서 입니다.

기획부동산이 큰 땅을 팔기 쉬운 금액단위의 작은 땅으로 쪼개 부동산에 무지한 소비자에게 감언이설로 팔아넘겨 국토의 정상적인 활용에 방해가 되기 때문에 막는 법이 생긴 것입니다. 투기를 막기 위한 법이라고도 하지요.

그러나, 투기는 아닙니다. 결과를 보면 불쌍한 사람들입니다.

부동산 시장의 특성을 모르면서 1억 내외 통장에 넣어 둔 돈이나 대출을 받아 어떻게 하면 재테크를 할 수 있을까 궁리하다 기획부동산에서 쪼개서 판 땅을 섣부른 욕심에 샀다가 부동산에 재산이 묶인  피해자죠. -.-;; 

그래서, 기획부동산의 감언이설에 속아 묻지마 투자를 한 부동산 소비자의 욕심은 탓할 바가 아닙니다.

그 결과물로 정신적 경제적 피해를 입은 것만으로도 충분하니까요. 기획부동산이 분할한 토지는 많은 소유자의 이해타산이 얽혀 결국에는 아무짝에도 쓸모없는 땅으로 전락합니다. 안타까운 현실입니다. -.-;;

하지만 ‘구더기 무서워 장 못담근다’고 부동산시장의 1%도 안되는 기획부동산 때문에 99%이 애꿎은 농민만 전체토지를 팔지 않는 한 작게 땅을 쪼개 팔 수 없다는 폐단이 나왔고, 이에 대한 해결책으로 토지분할 허가 절차라는 예외 조항이 생긴 것입니다. 이 예외 규정이 생기는데 삼개월이 걸렸습니다. 저도 그 예외조항을 만들기 위해 건설교통부부터 관할 군청까지 꽤 전화를 했습니다. ^.^

그래서, 예전에 비해 한단계 절차가 생기고 추가비용이 발생했지만 토지분할이 가능하게 됐고 그나마 다행이라고 생각합니다. 한필지로 된 큰 땅을 소유한 농민에게 목돈이 필요하면 융자를 받거나 아니면 전부 팔고 떠나라는 법은 잘못된 것이니까요.

토지분할은 정부에서 제한법을 만들어 막으려고 해도 선의의 피해자인 다수의 부동산 소비자가 존재하는 한.....

부동산 개발 고수라면 방법은 많습니다. 지성아빠는 그 방법 중 귀찮더라도 합법적인 방법을 활용할 뿐이구요.

이 글을 보시는 분들은 매도자와 매수자가 모두 만족할 수 있고 계약을 할 수 있는 똑똑한 부동산 소비자가 되셨으면 합니다.

출처 : 深山

글쓴이 : 심창규 원글보기

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