[스크랩] 땅투자는 도로를 따라가라

땅투자는 도로를 따라가라..!!

사람은 길을 따라 움직인다. 길이 없으면 만들어내서 움직인다.
길이 새로 뚫리면 땅값이 오른다. 길이 생기면서 사람들과 차량의 통행이 늘어난다.
도로를 따라 전국이 1일 생활권으로 편리해졌고, 이제는 반나절 생활권 시대이다.
길의 주변과 인터체인지 근처, 도로의 종점지역은 교통이 좋아지고 접근성이 개선된다.
이에 따라 종점과 도로주변에는 새로운 개발사업이 추진되고 각종 건축물이 들어서게 된다.
토지의 수요가 급격히 늘어나는 것이다. 그래서 길이 뚫리는 곳은 땅값이 오르게 되어있다.
이렇듯 길을 따라 변화가 시작되고, 바뀌어 간다.

 

특히 고속도로가 새로 생기거나 고속전철, 지하철 철로 등이 생기면 사람들의 생활반경이 넓어지면서 이동이 빈번해지고, 공장, 물류창고, 주택, 레저 등의 수요가 창출된다.
신도시가 생기기도 하고 대규모 주거단지가 형성된다.
이러한 도로들에 있어서 가장 큰 혜택을 받는 지역은 종점에 있는 지역과 중간의 인터체인지나 역사부근인 역세권이다. 이동시간이 단축되어 교통이 편리해지고 쉽게 접근할수 있게되기 때문이다.

 

최근에 개통된 서울-춘천간 동서고속도로의 개통으로 설악 강촌 춘천과 홍천의 땅값이 들먹이는 것도 이러한 이유에 해당한다.
제2경인고속도로, 제2외곽순환도로도 구간별로 공사중이며 완공시에 생활권이 보다 짧아질것이며 인근 땅값이 오르는 것은 당연지사다. 2018 평창동계올림픽 유치 발표와 함께 도로와 철도 공사가 진행될 것이다.
제2영동고속도로 (2011년 11월 착공확정 ~ 2017년 완공,개통)원주~강릉간 복선철도
(2011년 11월 착공 ~ 2015년 완공,개통) 인근 땅값이 상승과 더불어 투자자들의 관심이 집중되고 있다.  

 

-토지삼승의 원칙-

 

어느 지역에 길이 새로 뚫리는 경우 땅값은 세 번 오른다고 한다.
이를 토지 3승의 원칙이라고 한다.땅값은 도로의 개설계획이 확정되어 발표되는 때, 착공 하는 때 그리고 준공시기 등 세 차례에 걸쳐 큰 폭으로 상승한다고 한다.
그런데 근래에는 행정공개와 인터넷 등이 발달로 정보가 더욱 빨라져서 개발계획의 확정 이전에도 기본계획의 발표 시부터 땅값이 오르기 시작한다, 특히 정부의 지방균형개발정책과 지방자치단체의 개발의욕으로 공개적인 구상상태에서부터 정보가 흘러나오는 경우가 많아졌다.

 

땅값은 이때부터 지역주민 간에 소리없이 오르기 시작하여, 계획발표 시에는 이미 상당 수준 오르게 되는 것이다. 따라서 이러한 투자정보는 빨리 입수할수록 싼 값에 좋은 땅을 구입할 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 개발정보가 일반화되면 해당지역 땅값은 숨 가쁘게 오를 뿐 아니라 더 좋은 값을 원하는 기주들이 매물을 거두고 시간을 벌려하기 때문에 좋은 땅을 값싸게 사기가 힘들게 되는 것이다,  

 

-도로와 관련된 투자요령-

일반국도가 뚫리는 경우 양쪽 도로사이의 부분은 다양한 진입로, 편리한 교통으로 개발이 수월해 진다.
이런 지역을 주목하여 투자하는 것이 좋다.
또 지방토지투자에 있어 산 밑으로의 막다른 길, 아직 포장이 안 된길을 주목할 필요가 있다.
막다른 길은 어느 땐가 산을 뚫고 맞은편 도시로 이어지면서 교통이 좋아질 것이다,
포장이 안 된 길이 확 포장 되는 것도 시간문제다.
요즈음 지자체들은 주어진 예산으로 열심히 길을 뚫고 개선한다. 이런 막다른 길, 비포장 길이 있는 지역의 땅값은 대체로 아직은 매우 저렴한데. 이런 땅에 일찌감치 투자하여 긴 장래를 보는 것도 좋다.
어떤 이는 장기적으로 길도 없는 산 중턱이나 산꼭대기를 사두기도 한다. 이런 버려진 지역도 어느 땐가는 길이나 인터체인지가 생기고, 수몰지역이 되어 별안간 길에 붙는 좋은 임야가 되기도 한다.

 

-맹지도 투자대상이 될 수 있다-

 

맹지는 진입도로가 없는 토지로서, 집을 지을 수 없어 거래가 잘 안되고 일반인이 피하는 전형적인 토지지만 거꾸로 맹지를 이용한 투자방법도 있다.
지금은 맹지지만 장차 국도가 확장되면 도로를 접하게 되는 땅도 투자가치가 있다.
맹지인 까닭에 이런 땅의 현재 가격은 낮지만, 도로를 끼게 되면 가격은 올라갈 수밖에 없다.
또 국도노선이 바뀌면서 새롭게 도로와 접하게 될 가능성이 높은 땅을 찾는다. 굽은 허리를 바로 펴라는 투자격언이 있듯이 국도를 확장할 때는 선형개선도 함께 이루어지며, 구불구불한 길을 곧게 편다는 얘기다.
이때 새롭게 국도와 접하게 되는 땅의 투자가치는 높아진다.

 

그러나 길이 새로 난다고 해서 아무 국도나 고르는 것은 좋지 않다.
국도 중엔 큰 손해를 안겨주는 곳도 있어서다.
예를 들어 새롭게 개통될 예정인 고속도로와 나란히 달리고 있는 국도는 절대 피한다.
이런 길을 부체도로라고 한다.이런 길은 투자가치가 적다.
고속도로가 개통되면 통행차량의 대부분을 고속도로에 뺏기게 된다.
통행료를 지불하더라도 넓고 곧게 뻗은 고속도로를 이용하는 사람들이 훨씬 많기 때문이다.
이 영향으로 국도변의 상가나 주유소 매출은 급격하게 줄어들게 된다.
땅값도 급격하게 떨어지게 되는 것이다.

 

-길이 뚫려서 더 나빠질 수도 있다-

 

길이 뚫려서 사람과 차량의 통행이 잦아지면서 도로변 땅값이 오르는 것이 일반적이지만 꼭 그런 것은 아니다.
오히려 땅이 더 나빠지거나 팔지도 못하는 쓸모없는 땅이 되어 버리는 경우도 드물지 않다.
수도권에서 출발하는 고속도로 중간경유지의 인기는 오히려 떨어질 수도 있다.
사람들은 좋은 길이 생기면 시간이 허용되는대로 멀리 혹은 끝까지 가고 싶어 하는 습성이 있기 때문이다.
고속도로변의 땅은 보상을 받는 부분을 제외하고는 땅이 잘리거나 혹은 개발이 어려워진다.
특히 기존의 경치 좋은 전원주택 후보지는 고속도로가 지나감으로 인해 그 가치가 크게 떨어진다.
또 고속도로가 생기기 전에는 약간 교통은 불편해도 아늑하고 인기 있던 지역이나 전원주택지가 고속도로가 뚫리거나 새로 IC가 생기던지 중간지점의 통과지역이 되면서 오히려 비인기 지역으로 전락하는 경우도 있다.

 

-우회도로로 기존상권 몰락-

 

고속도로나 자동차우회 전용도로가 옆으로 새로 나거나 꼬불꼬불한 길이 직선으로 펴지는 지역의 헌 도로변은 땅값이 많이 떨어지게 된다.
구 도로에 붙어 호황을 누리던 길가 주유소나, 휴게실 음식점, 특산물판매점 등은 지나가는 차량이 줄어들게 되어 영업부진과 폐업으로 치달린다. 그런 지역은 오히려 전원주택지로 변화시키는 것이 좋겠지만, 주유소 등은 철거비용도 만만치 않다. 도로개설 정보에 어두워 이런 지역의 건물과 땅을 뒤늦게 구입한 경우, 정보에 어두워 잘 못한 투자의 전형이라고 볼수 있다.우회도로가 날 것으로 예상되는 국도도 기피대상이다.

 

많은 차량의 경유지역으로 번성하던 시골 읍면의 중심지역이 우회하는 지방도가 새로 생기거나 확장됨으로서 군 지역 상권의 흥망성쇄를 좌우하는 점도 간과해서는 안 된다. 우회도로가 생기면서 종전의 오래된 국도나 지방도로의 통과도로지역이던 옛날 읍면의 도심지는 급격히 통행차량이 줄어들어 매상이 격감할 수 있다. 또 도로여건이 좋아지면 사람들은 흔히 더 큰 도시로 가서 구매를 하고 소비를 한다. 때문에 근처의 큰 시 군 중심상가는 번성하는 반면 작은 군이나 읍면 소재지의 기존 상권은 죽을수 밖에 없다. 국도확장이나 도로 폭이 넓어지는 것이 반드시 모든 시 군에 호재로 작용하는 것만은 아닐 것이다.

출처 : 하늘내린터를 찾아 귀농귀촌하기

글쓴이 : 하늘내린터(김황년) 원글보기

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