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수회 유찰을 기다리기보다 감정가를 살피라 |
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호재, 개발지 경매물건은 한발 앞서 투자하라 |
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하자있는 물건은 '역발상'으로 접근하라 |
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큰 물건보다 작은 물건에 관심을 기울여라 |
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단기 시세차익보다 '개발 활용'에 신경 써라 |
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노후주택은 재개발, 재건축 여부를 확인하라 |
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반지하 매물에 보석이 숨어 있다 |
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번 듯한 매물보다 토지 가치를 따져라 |
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불경기, 부동산 하락기에 우량매물 풍부하다 |
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권리분석보다 물건의 개별요인 분석에 치중하라 |
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감정가를 맹신하지 말라
법원 경매감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30% 싸게 낙찰받아야 수익성이 있다. |
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권리관계를 철저히 파악해라
법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.
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입주시기는 넉넉히 잡아라
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주지연이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.
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낙찰 후 부대비용을 김안하라
경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다. |
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현장 확인은 필수다
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해야 한다.
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구체적인 자금계획을 세워라
경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가결정후 약 1달 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.
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입찰장에서 사소한 실수에 주의하라
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족,대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.
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세입자 대위변제를 경계하라
경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다.
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입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼 수 도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다.
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변경·연기가 잦은 물건을 피하라
변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다. | |
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명도의 왕도는 대화다.
문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라. 그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다.
비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다. |
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명도비 없는 명도는 생각지 마라.
윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그
러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다. 왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다.
물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다.
그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다. 시간과 돈을 교환하라. |
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오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행)
명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라.
그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다. 왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라. |
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강제집행은 최후의 수단이다.
전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라.
단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다.
마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제집행이 보약이다 |
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분할통치하라.
다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다.
집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라. |
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집행 사전 예고제를 이용하라.
강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라.
집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다.
집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할 수 있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다. |
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잔금 납부 전에는 반드시 방문하라.
경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다.
대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다.
대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다.
덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다. |
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잔금 납부와 동시에 통보하라.
잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다. |
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명도는 송달이 생명이다.
‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다. 종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다. |
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때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다.
살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다. 그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다. |
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확신서면 행동으로
부동산가격은 늘 살아서 움직인다. 머뭇거리다가는 매수타이밍을 놓치기 십 상이다. |
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땡빚 투자는 금물
빚내서 투자하다가는 망하기 십상. 한가지 종목에 모두 투자하는 것도 바보 짓이다. |
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투자기간을 따져야
3년이상 장기간 투자할 경우 땅이 좋다. 하지만 단시간내에 투자수익을 봐 야 한다면 전월세가 잘나가는 상가 등 수익성 부동산이 좋다. |
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임대가 잘 나가야
소액 투자자일수록 임대여부를 잘 따져야 한다. 고정 임대료가 나오거나 개 발후 활용을 통해 수입을 올릴수 있어야 한다. |
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환금성이 최고
부동산은 덩치가 크기 때문에 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 잘 팔리는 부동 산이 좋은 부동산이다. |
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다리품-머리품을 팔아라
돌아다니다 보면 하다못해 100만원이라도 싼 땅, 싼 집을 발견할 수 있다. 열심히 돌아다니고, 열심히 머리를 굴려라. |
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현장확인 철저
현장도 모른 채 무작정 사들이는 [묻지 마]투자자들이 많다.
스스로 발등을 찍 으려는 무모한 사람들이다. |
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풍문은 거꾸로 이해하라
중개업자들은 [도로가 곧 뚫린다], [그린벨트가 곧 해제된다] 등등의 풍문을 곧잘 만들어낸다.
아예 무시하는 것이 낫다. |
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전문가 말은 참고만 하라
전문가들이 정보를 갖고 있는 것은 아니다.누구나 아는 정보를 가지 고 단지 말을 잘할 뿐이다.전문가들 얘기에도 거품이 있다. |
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정보에 민감하라
신문기사 등을 흘려 넘겨서는 안된다.주무 부처의 정책이나 시도별 개발계 획, 도시계획 관련 기사를 눈여겨 봐야한다. 도로개설 등의 정보도 중요한 투자 단서다 |
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정보 수집에 전력을 기울여라
부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다. |
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집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라
아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다. |
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일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라
일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘 못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로,장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다. |
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투자 결정은 신속하게 하라
대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다. |
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매도 및 매수시기를 잘 선택하라
부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다. |
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실패를 두려워 하지 마라
주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다.
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적절한 은행대출은 보약이다.
초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다. |
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돈 되는 부동산을 골라라
부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다. |
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경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다
부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다.
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내집 마련 방법은 단순하게 시작
내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다.
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돈 되는 부동산을 사라..
불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다. |
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현금의 장점을 살려라..
부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다. |
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살 때보다 팔 때를 생각하라..
부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다. |
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부가가치를 키워라..
단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다. |
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기존의 부동산 값은 잊어라..
부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다. |
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바닥까지 기다려라..
부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다. |
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앞서가지 말라..
초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다. |
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전문가를 활용하라..
부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다. |
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정보를 생활화하라..
부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자. |
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결정은 자신의 몫이다..
친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다. |
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쪼개서 팔아라.
규모가 크다면 몇 억원대를 한꺼번에 살 사람은 많지 않다. 쪼개서 여러 사람에게 팔아라. |
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급매가격이 현시세라고 인정하자.
부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다.
현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다.
오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각해야 한다. |
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소프트웨어를 끼워 팔아라.
소프트웨어가 없는 컴퓨터는 있으나 마나다. 부동산도 마찬가지.
개발 아이디어를 매수자에게 줘보 라. 훨씬 팔기가 쉽다. |
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리모델링으로 물건을 포장하라.
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다.
약간의 비용만 들이면 보다 산뜻한 상품으로 매수자를 유인할 수 있 다. |
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물건 설명서를 만들자.
내 물건의 장점은 무엇인지, 현황은 어떤지를 쉽게 설명해 놓은 자료를 만들어보자.
등기부등본과 건축물 관리대장, 토지대장, 토지 이용계획 확인원 등의 관련 공부도 첨부해야 한다. |
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배수진을 치고 팔아라.
언제까지는 팔아야 한다고 계획을 세워놓고 면밀한 계획을 세워야 한다.
안 팔리면 가격을 과감하게 내려야 한다. |
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열심히 뛰어라.
수요자가 나타나면 다시 오기 힘든 기회라 생각하고 열심히 설명하자.
상대방을 설득하려고 최선 의 노력을 다하자. |
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수요경쟁을 유발시켜라
수요자가 많으면 많을수록 유리하다.
두세 사람이 관심을 보일때는 방문시기를 비슷하게 잡아 놓고 수 요자들간에 보이지 않는 경쟁심리를 유발시켜라. |
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잔금정산시기를 충분히 잡아주자
상대방의 입장을 고려해 매각대금 일부를 천천히 잡아주는 것도 좋은 아이디어.
등기는 먼저 넘겨 주되 계약서를 공증하거나 등기부에 채권설정을 해두면 충분하다. |
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믿음직한 중개업소에 매달려라.
팔고 사는 것은 사람이 하는 일이다. 자신의 여건을 충분히 이해하고 열심히 뛰는 중개업자를 찾아 보자.
사례를 충분히 약속하면 금상첨화 |
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부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다.
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적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다.
교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다.
누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다.
따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다.
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세금문제를 미리 확인한다.
부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다.
만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다.
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근저당, 임차관계를 분명히 확인한다.
교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다.
전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다.
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서두를수록 위험하다.
문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다.
때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다.
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하자책임에 대한 단서조항을 명기한다.
교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다.
민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다.
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대리인과의 계약을 주의한다.
부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다.
때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다.
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지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다.
중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다.
도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다.
또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다.
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점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다.
점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다.
그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다.
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주택지는 하자와 민원을 확인한다.
주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다.
또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다.
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중개수수료는 두배면 충분하다.
부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다.
그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다.
소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다.
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매수인은 매도인이다
부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다. |
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바람부는 부동산은 피해라
아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다. |
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시각적인 취득은 금물
단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다. |
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사용과 수익개념을 정확히 구분하라
실제 사용하느냐 수익을 목적으로 임대하느냐에 따라 투자판단이 달라진다. 내가 거주하고 싶은 집은 남도 거주하고 싶은 집일 수 있지만 임차인의 필요에 따라 선호지역 선호평수 스타일이 다른 법이므로 내 입맛에 맞는 투자대상이 꼭 좋은 것은 아니다. |
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물방울 이론을 접목해라
투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다. |
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주관적 판단은 피해라
물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다. |
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경매.공매를 적극 활용해라
경매나 공매를 활용하여 취득 원가를 낮춘다면 수익율이 더욱 높아진다. |
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경매취득은 속도조절이 가능하다.
경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다 |
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취득이 안전하다
완전히 내 소유를 임대주는 것과 조건에 따라 임차한 부동산을 재임대로 수익을 추구하는 것은 단순히 수익율의 문제가 아니다. 위험부담이 다르므로 내 입장에서 조건변경이 없는 것이 더욱 안정적인 수익원인 법이다. |
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무리한 투자는 삼가야
투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다. | |
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서류관계를 확인하라.
땅을 살 때 확인해야 하는 서류는 지적도(임야도), 등기부등본, 토지대장(임야대장), 도시계획확인서 등이다.
지적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적이다. 원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있다. 이럴 경우 지적도를보면 어느정도 위험을 피할 수 있다. 또 주변도로, 하천 등의 조건을 서류상으로 확인할 수 있다.
토지대장(임야대장)은 땅 소유주가 누군지 알 수 있다. 계약시 계약자가 소유주인지 아니면 소유주의 인감이 인감증명을 첨부한 위임장인지 확인하는데 필요하다. 등기부등본은 주택을 거래하는 것과 마찬가지로 근저당 설정, 가압류, 가등기 등 각종 권리관계를 확인할 수 있다. 도시계획확인서의 경우 땅의 활용도를 알 수 있다. 도시계획상 각종 지역(상업, 주거 등) 및 토지거래 해당지역 등 각종 행위제한 등을 확인해야 땅을 용도를 알 수 있다. 이는 땅의 몸값을 서류상으로 확인하는 셈이다. |
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현장확인은 필수.
각종 서류관계를 확인해도 서류와 실제가 다른 경우가 많기 때문에 직접 해당 땅을 눈으로 확인하는 것이 필수다. 전원주택지의 경우 주변에 고압선이나 묘지화장장, 축사, 가스저장소, 쓰레기처리장 등 혐오시설은 없는지, 향과 토지전망은 어떤지, 주택을 짓기 위해 전기, 전화 등을 설치하는데 문제가 없는지 등을 확인해야 한다. 임야의 경우 경사도 체크도 반드시 해야 한다. 경사도가 급하면 허가가 나지 않을 수도 있다. 강화도의 경우 통상 25도 정도, 용인의 경우의 15도 이상이면 허가가 어렵다.
해당 지자체에 따라 인허가 조건이 다르기 때문에 반드시 해당 시·군·구청에 확인해야 한다. 수목도 상태에 따라 허가가 나지 않을 수 있어 확인이 필수적이다. |
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사기에 주의하라.
투자자들의 대박 꿈을 이용해서 치고 빠지는 식의 토지사기단에 생각보다 쉽게 속임을 당하는 경우가 많다. 위조된 허위 개발도면 등을 보여주면 몇배의 수익을 보장해준다고 투자자에게 접근하는 경우, 수십명에서 수백명까지 영업사원을 고용해 텔레마케팅을 하는 기획부동산은 조심해야 한다.
이들의 경우 영업사원의 마진을 고려해야 하기 때문에 시세보다 비싸게 사는 경우가 대부분이다. 믿을 만한 부동산과 거래하는 것은 토지투자에서 절반은 성공한 셈이다. |
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합법적으로 거래하라.
최근 땅값 폭등으로 웬만한 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.
정상적인 방법으로 허가를 받기 힘들기 때문에 증여나 근저당 설정 등 각종 탈범을 이용해서 허가를 받는 경우 명의이전후 대부분 조사대상이다. 아울러 토지투기지역에서의 다운계약서 등 탈세행위도 하지 않는 것이 좋다. |
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공유지분은 피해라.
큰 덩어리의 땅을 사서 수십명의 투자자들을 모은 다음 몇 퍼센트의 수익을 보장해준다고 하면서 공유지분으로 투자를 권하는 경우가 있다. 그러나 부동산 투자가치중 가장 중요한 환금성에 제약을 받는다는 점에서 이런 투자는 피하는 것이 좋다. 공유지분 투자시 땅을 팔려고 해도 재산권행사에 상당한 제한을 받는다.
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여유있는 마음으로 사라.
여기저기 땅값이 오른다는 이야기가 자주 들려 땅을 안사면 뭔가 손해보는 느낌이 든다. 그렇다고 너무 서두르다 보면 실패하기 쉽다. 여유를 가지고 마음에 드는 땅이 나올 때까지 기다리는 인내심도 필요하다. 토지도 무리한 추격매수는 실패를 부르기 쉽다. |
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빠져 나올때를 항상 생각하자.
지금은 토지시장이 활황기다. 그러나 토지시장의 경우 한번 그 열기가 식기 시작하면 냉정하게 식는다는 특징이 있다. 열기기 식을 때 아무리 팔려고 내놔도 팔리지 않는다. 이럴 경우 수십년 돈이 묶일 수도 있다. 따라서 반드시 빠져 나올 때를 생각하고 투자하는 것이 좋다. 몇년후 신도시가 생긴다든지 도로가 개통된다는 등 확실한 재료가 있는 곳은 개발완성때 쯤이면 팔고 나올 수가 있다. |
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여유자금으로 투자해야 한다.
무리한 대출을 이용해서 땅을 투자하면 실패하는 경우가 많다. 땅은 여유자금으로 장기보유 한다는 생각으로 투자해야 한다. 좋은 땅을 장기보유했을 때 땅은 거짓말을 하지 않는다. 그만큼의 댓가를 가져다 주게 돼 있다. |
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막연한 기대의 투자는 금물.
최근 상당수의 농림지역이 관리지역으로 풀릴 예정이다. 그러나 모든 농림지역이 풀리는 것은 아니다. 경지정리 안된 땅이 1차 대상이지만 막상 현장을 다녀보면 그런 땅은 구하기 어렵다. 그린벨트도 최근 환경문제가 중요시된다는 점을 감안해야 한다. 풀릴 것 같은 막연한 기대는 투자자의 자세가 아니다.
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자신없으면 믿을 만한 컨설팅에 의뢰하라.
몇십만원에서 몇백만원의 비용을 아끼려고 하다가 몇억원을 손해볼 수 있다. 믿을 만한 부동산에 수수료를 더 줘도 좋은 물건을 급매로 잡으면 오히려 더 이득이 된다. 부동산을 내편으로 만드는 것 역시 좋은 투자전략의 하나다. | |
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타이밍이 중요하다
땅값은 단계적으로 오른다. 개발 구상 시기에 소문이 돌면서 서서히 오르기 시작,발표 이후 급등한다. 판교·파주 주변의 움직임을 보면 개발 단계마다 땅값이 계단식으로 올랐음을 알 수 있다. |
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도넛 효과를 노려라
개발 중심지보다는 주변 지역 땅값 상승률이 크다. 중심지는 수용 등의 조치가 따르는 반면 주변 지역은 거래 가격이 노출되지 않고 상대적으로 땅값이 싸 장기적으로 높은 투자 수익률이 기대된다. |
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도로를 따라가라
땅값 움직임을 가장 먼저 느끼는 곳은 큰 길과 붙어 있는 땅이다. 값이 아무리 싸고 모양이 좋더라도 맹지(盲地)는 쓸모없는 땅이다. 접근이 쉬워야 거래가 쉽고 가격 오름세도 크다. |
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개발계획을 읽어라
도로,택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 도시개발계획에서 출발한다. 대개 입안 단계부터 개발이 이뤄지는 과정이 주민에게 공개된다. 도시계획공람을 따라 다니면 개발 방향을 읽을 수 있다. |
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정확한 정보만 믿어라
떠도는 소문을 믿다가는 큰 코 다친다. 꼭 개발계획을 확인,가능성이 있는 곳인지를 판단한 뒤 결정해야 한다. |
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발품을 팔아라
땅은 등기부등본과 달리 권리·이용·모양새가 다를 수 있다. 임야,하천 옆 땅은 더욱 조심해야 한다. |
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싼 게 비지떡
내가 먹기 좋은 떡이 다른 사람에 눈에도 띈다. 비싸고 모양새 좋은 땅이라야 쉽게 팔 수 있고 투자수익률이 높다. |
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분수에 맞게 투자하라
자금 능력을 감안해야 한다. 욕심이 앞선 나머지 덩치 큰 곳에 투자했다가 자금 동원 길이 막히면 체하기 십상이다. |
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파는 것도 지혜다
지나친 투자수익률을 기대하다가는 시기를 놓친다. 규제에 묶이거나 수용 조치가 따르기 전 적당한 시기에 털고 나오는 전략도 세워야 한다. |
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눈에 보이는 것만 투자하라
초보자는 그린벨트·택지지구 입주권 등 눈에 보이지 않는 권리에 투자할 때 조심해야 한다. 눈에 보이지 않기 때문에 사기꾼들이 득실거리고 있다.
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큰 땅을 사서 분할한다
임야는 면적에 따라 가격차이가 크다. 똑 같은 위치의 땅도 작은 것은 큰 땅의 2배 이상 가기도 한다. 큰 땅을 여러 명이 매입해 분할하는 것이 현명한 투자 요령이다.
개정법률로 분할금지가 되었으니,공동투자 →공동분배의 방식으로 매입하면된다. 이 방법은 땅 투자의 가장 기본이며, 안정적이고 수익률이 높다. 미리 구체적인 매도시기,방법과 수익분배 방식을 구체적으로 명시하여 '공증'한다면 큰 문제는 없을 것이다. 아주 쉬운 투자방식인데 활성화 되지 못한 이유는 투자자간의 신뢰문제 때문이다. 이 문제를 극복하면 초보자의 소액 투자방식으로는 가장 권하고 싶은 방법이다. |
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도로에서 한발짝 들어간 땅을 매입한다
도로변의 땅과 도로에서 한 발짝 들어간 땅은 가격차이가 크다. 도로에서 한 블록 들어가도 진입로를 내면 용도에는 별 차이가 없다. 전원 카페나 모텔같은 경우는 오히려 운치가 있어 좋다.
땅을 보는 안목과 실전경험이 풍부해야 한다. 현장상황을 보고, 앞 땅이 죽어있는 지형을 선택하면 된다. 고수들은 아예 맹지에 길을 내고, 몇배의 가치상승을 노린다. 땅을 만드는 것이다. |
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현지인과 친해진다
현지사정을 가장 잘 아는 사람은 동네사람과 이장이다.
그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발시에도 많은 도움을 받을 수 있다.
무조건 친해지라는 의미가 아니다. 시골 사람이라고 모두 순진(?) 하겠는가? 윈윈을 말하는 것이다. 현지인은 그 물건의 이력을 정확히 알고 있다. 소유자와 원가, 매도이유를 알아야 사기예방과 매입원가를 싸게 할 수 있다. 더 적극적인 방법은 소개한 현지인에게 일부 또는 공동으로 매입하자고 제안하는 것이다. 만일 승락한다면 매도가도 좀 더 떨어지며, 관리도 용이하다. |
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주변 개발계획을 잘 따져본다
'위치를 잘 골라야 한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야위치를 확인하고 개발계획을 확인해야 한다.
개발계획은 말 그대로 '계획'이다. 언제 실행될지 모르니, 발표된 개발계획을 맹신하지 말자. 만일, 계획대로 실행된다 해도 내 땅이 혜택을 볼지, 오히려 악화 될지는 모르는 것이다. 예정 도로 노선에 따라 천지차이다. 그리고 '토지이용계획확인원'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다. 개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 비용도 산정한다. |
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경사도와 토질을 살펴본다
아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 경사를 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다. 흔히 토질은 관심 밖에 두기 쉬운데 토질은 임야의 활용 범위를 넓혀 준다.
우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야가 얼마나 있겠나? 있다해도 그런 물건들은 농지나 대지 가격이다. 일단 임야는 싸야한다. 보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으니, 내 목적과 맞는 물건을 구하면 된다. 임야물건은 대개 보전과 준보전의 용도가 섞여 있는 경우가 많다. 싼 임야는 면적의 10%만 개발해도 원가 이상의 가치가 나오는 곳이 흔하다. |
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주변환경을 본다
주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다. 특히 요즘같이 전원 마인드가 커져 가고 있을 때는 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다. 물(계곡, 강, 바다)과의 관계도 빠뜨리면 안 된다.
미래에는 '경관재테크'란 용어도 등장하지 않을까? 산림청의 산림정책을 잘 살펴보자. 보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데, 무조건 개발금지가 아니라 다양한 산지활용을 권장하고 있다. 수목원,야생화,약초,방목,산지식물재배,경제림조성 같은 이용 목적에 따라 금융지원도 하고 있으니, 장기투자와 귀농목적인 경우는 주변환경과 입목상태를 잘 살펴야한다. 보전산지의 악산이라도 외면하지 말고, 항상 가능성을 따져보는 습관을 길러보자. |
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개발목적에 맞는가 살펴본다
전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다. 설령 자기가 개발하지 않더라도 나중에 살 사람이 무슨 용도로 사용할지 생각해 봐야 한다.
개발목적을 정할때는 필히 환금성을 염두에 두자. 많은 시간과 비용을 투자하여 개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다. 땅은 한번 손대면 회복하기 어렵고, 손댄 땅은 매력이 없다. 성급한 개발보다 장확한 컨설팅에 주력하고, 먼저 개발방법을 연구하자. |
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임지상의 제한물권 등을 확인한다
임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다. 그러나 항공사진 등을 이용하면 어느 정도의 확인은 가능하다. 더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재여부도 확인해야할 사항이며, 과실수 및 관상수 등 조림수목의 소유관계도 반드시 확인해야 한다.
현장은 무조건 꼼꼼히 밟아봐야 한다. 묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다. 무연고 묘지는 공고 후 이장하는 절차가 있지만 변수가 있으니, 일단 묘지는 그냥 있는 상태에서 개발이용에 지장없는 물건을 선택한다. 등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 더 볼것도 없이 해지하든 포기해야 한다. 입목과 지상의 권리가 타인소유라는 것이다. |
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전문가와 임장활동을 한다
임장활동을 위한 현장확인은 필수적이다. 과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고 투자하는 경우가 많다. 그러나 산중의 산은 투자가치가 전혀 없는 경우가 허다하니, 현장답사는 필수적인 사항이다. 현장답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를 지적할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
임야도 발급시 동서남북 4방향을 한장씩 더 붙여 발급해 달라하고, 물건지와 가장 가까운 전,답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다. 이리하면 축적 다른 임야도와 지적도 두장이 생기는데, 이 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계파악을 할 수 있다 (전문가는 무슨 뜻인지 금방 알 수 있음). 임야지형은 비슷한 경우가 많으므로, 현지인에게 위치와 경계확인을 필히 해야 한다. 나와 동행한 전문가가 진짜 임야고수인지 금방 판단 할 수 있으니 꼭 시험해 보기 바란다. 고수들은 임야도만 보고 현장의 지형상태를 거의 알아 맞추니, 이런 고수 있으면 물건 답사는 그냥 맡겨도 된다. |
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여윳돈으로 투자한다
임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어진다. 이런 이유 때문에 무리한 자금을 투입하면 낭패보기 십상이다. 특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다. 때문에 임야 투자는 항상 여윳 돈을 활용해야 한다.
당연한 말이다. 임야는 돈되는 수백만원짜리 매물도 있으니 저축하듯 꾸준히 모으면 된다 | |
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