[스크랩] * 토지 투자의 틈새 시장, 이주자대책 용지와 용마루

토지 투자의 틈새 시장, 이주자대책 용지와 용마루   -상업지역의 토지가 공급되는 생활대책용지 '딱지'는 고가에 거래돼   "마지막으로 이주자대책 용지와 '용마루' 라고 불리는 이축권에 대해 알아보겠습니다. 많은 사람들이 투지 투자를 눈으로 보는 토지에만 국한시키고 있지만 보상 차원에서 받게 되는 '대토'는 눈으로는 보이지 않지만 향후 확정 시 상당한 프리미엄이 형성될 수 있기 때문에 고수들의 관심사가 돼 있습니다. 최근에는 공유수면매립 시 발생될 수 있는 '조개딱지'와 '배딱지' 투자도 관심의 대상이 되고 있어 사전에 정확한 이해가 필요하다고 하겠습니다."     토지 투자에 비교적 일가견이 있다는 사재기씨도 '딱지' 이야기가 나오자 자세를 고쳐 앉고 경청하기 시작했다. 참여정부 들어서 지방 균형발전의 일환으로 택지지구가 본격 개발되면서 토지 보상도 엄청나게 늘어났다. 국토해양부에 따르면 참여정부(2003~2007년) 때 풀린 토지보상비 규모가 총 103조184억 원이라고 한다. 이 돈의 절반 이상이 다시 부동산 시장에 재투자되는 바람에 부동산 시장 과열 현상의 주요 원인이 되기도 했다. 개발 지구 내 주택 또는 토지 소유자와 농축민들은 현금 보상 외에 택지 지구 내의 대지를 저렴하게 분양받을 수 있는 권리도 함께 주어지는데, 이와 같이 향후 개발 시 대지를 받을 수 있는 수용 가옥이나 토지(일명 '딱지')가 소액투자의 대상으로 떠오르고 있는 것이다.     ∎이주자택지 택지개발이나 도시개발사업 등 공공사업에 의해 개발지역 내 주택을 수용당해 생활근거를 상실한 주택소유자에게 이주대책으로 주어지는 단독주택용 택지(165㎡~330㎡ 1필지)로서 ‘딱지’의 대표선수 격이다. 택지 지급대상자는 수도권일 경우 예정지구 공람공고일 1년 전, 지방은 예정지구 공람일 이전부터 실거주해야 지급된다. 이주자택지는 조성원가의 80%선에서 공급되므로 저렴하게 취득할 수 있는 반면 프리미엄은 꾸준히 상승해 상당한 시세 차익이 가능하다. 초기 거래 시 별도 비용 없이 프리미엄만 있으면 거래가 가능해 소액투자에 나설 수 있고 공급추첨 후 1회 명의변경이 가능하다.     ∎협의양도인택지 협의 양도인 택지는 지구 지정 공람공고일 이전부터 사업지구 내 토지를 1,000㎡(수도권 외는 400㎡) 이상 소유해온 자로서 당해 사업지구 내에 소유한 토지의 전부를 협의에 의하여 공사에 양도한 자에게 제공하는 1세대 1필지(330㎡ 이하)의 주거 전용 단독주택 용지를 말한다. 협의 양도인 택지 분양 가능 필지 수가 대상자에 비해 부족할 경우 추첨에 의해서 분양할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 협의양도인택지 '딱지'는 원칙적으로 전매는 불가하나 2005년 12월31일 이전에 최초의 개발계획승인이 신청된 예정 지구에서 공급하는 택지에 해당되는 경우에는 1회에 한하여 전매가 가능하다.     ∎생활대책용지 지구 안에서 농사나 사업을 영위하던 거주민들에게 생계보상 차원에서 주어지는 6~8평 정도의 상업용지를 말한다. 본인 소유의 보상대상 전부를 협의에 의하여 보상을 받고 시행자가 정하는 기한까지 자진 이주한 자 중 영업보상(축산보상)을 받은 자, 일정규모 이상의 영농보상을 받은 자(자경농, 임차농), 시설채소농, 화훼농에게 소규모 근린생활시설용지 등 상가용지를 감정가격으로 기준으로 공급한다. 이주자 택지와 마찬가지로 배정받은 후 1회 한하여 전매가 허용된다.     '딱지'를 거래할 때는 먼저 매도인과 매수인이 권리확보서류 일체를 법무사 입회하에 작성, 공증하고, 허가가옥에 대하여는 매수자 앞으로 권리가 합법적으로 전매(1차에 한해 분양권 전매가능)될 때까지 매도인의 허가가옥에 대하여 매수인이 처분금지 가처분 또는 그 허가 가옥에 근저당권을 설정함으로써 매수인의 권리 관계를 확보할 수 있다.     그린벨트 내에 단독주택을 신축할 수 있는 권리, 이축권 그린벨트(개발제한구역) 내에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물을 증∙개축만 할 수 있다. 외지인이 그린벨트 내에 주택을 소유하려면 기존구옥을 구입하여 증∙개축하거나 이축권을 구입하는 방법 외에는 없다. 이축권을 구입하면 원주민 이름으로 집을 지은 뒤 본인 명의로 소유권을 이전하는 것이다. 일명 ‘용마루’라고 불리는 이축권은 부득이한 사유로 그린벨트 내의 기존주택을 이전해야 할 경우 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다.   이축권은 1회 소유권 이전이 가능하며 최초 원주민에게 매입해야 이축권이 나온다. 이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 가능한 대지 조성 면적은 330㎡까지다.   이축권을 구입할 때는 가장 먼저 이축 대상 주택인지를 지자체를 통해 확인해야 한다. 그런 다음 매도인이 원주민인지 확인하고, 이축하기 위해 매입할 농지가 대지로 전용 허가가 가능한지, 건축물 허가 제한을 받지는 않는지 등을 점검해야 한다.     "조개딱지는 생활의 터전을 잃은 어민에게 지급하는 어업보상 대토권을 말합니다. 매립공사가 완료된 송도 앞바다(1~2공구)에서 조개를 캐던 어민들에게 매립에 따른 어업 보상으로 준주거용지 165㎡(50평)를 제공한 것이 시초로서 이런 용어가 붙었습니다. 사업 초기에 2,500만원 정도였던 조개딱지 시세가 10억 원을 넘게 호가한다고 합니다.   배딱지는 소래와 월곶 포구 등지에 입항하는 소형 선박을 말하는데, 현재 매립공사 계획이 진행 중인 11공구 개발에 따라 영업 보상 차원에서 상업용지가 주어질 것이라며 상당한 프리미엄이 붙은 채 거래되고 있습니다. 하지만 해당 관청은 송도 11공구는 아직 매립공사를 위한 행정절차도 시작되지 않은 데다, 소래와 월곶은 사업 예정지를 벗어나 있어 보상 대상에 포함돼 있지 않다는 입장이어서 배딱지 거래는 보상계획이 확정된 후 하는 것이 좋겠습니다."     '딱지' 거래는 수익이 큰 만큼 위험도 크다. 리스크를 줄이기 위해서는 택지개발사업 추진절차와 보상절차 및 원칙에 대해 잘 알아본 뒤 투자해야 합법적인 투자타이밍을 잡을 수 있다. 투자 전 미리 보상일정을 파악하고 사업진행 단계별 전매금지 및 부재지주에 대한 불이익 등을 검토해야 한다. 또한 합법적인 전매매물을 골라야 한다. 추첨 전 입주권 거래와 전매제한 기간 안에 거래하는 매물은 불법이다.   토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

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