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---- 땅의 미래가치를 알려주는 토지이용계획확인서에 대하여 ----
토지의 이용 및 개발 규제에 대하여는 국토계획법에 근거하여 목적과 필요에
따라 10개의 분야에 걸쳐 100여개의 개별법으로 규정되어 있어, 규제내용이 너부 복잡하고 이해하기 힘들어
토지 소유주나 투자자가 그땅의 가치를 판단하기가 너무 힘든 부분이
있다.
많은 사람들이 토지에 대한 수익률이 큰것을 알고 부동산 중에도 토지투자에
관심이 많은것으로 통계상 나타나지만 환금성이나 규제로 인한 개발 가능
여부의 불확실성 등에 대한 두려움으로 토지에 투자를 쉽게 결정하지 못한다.
토지의 이용 규제에 대한 기본적인 사항만을 이해하고, 현장경험을 갖는다면 결코
어렵지 않은것이 토지라고 생각 된다.
토지의 가치는 현재의 쓰임새로 가치를 정하는것이 아니라 미래가치를 보고 결정 되는
것으로, 토지이용규제에 따라 용도에 맞게 설치 할수 있는
건축물의 종류, 건페율, 용적률, 층수 제한에 따라 향후의 토지의 가격이 결정 된다고 보아야 한다
대한민국의 국토로 되어있는 모든 땅은 공법상 규제를 받는데, 토지이용에
대한 공법상 규제를 관리하는 기본법은 "
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 " (이하 "국토계획법")
이고, 그외 각 지역적 특성에
따라 "개별법률에 의한
규제"가 가해지며, 별도로 시도별 지자체에서는 국토계획법을 상위법으로 하여 정한 법적허용한도내에서 자치적으로
별도의 도시계획조례를 규정
짓고 있다.
간단하게 설명하자면,
* 국토계획법--
토지이용에 가장 기본적인 단위로 도시계획에 의하여 구분 관리되는 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분 지어 놓고 그안에서 토지이용에 대한 가장 기본적인 관리와 규제를 정하고
있다.예를들어) *용도지역: 도시지역, (비도시지역) 관리지역, 농림지역,
자연환경보존지역 4개로 분류하고
*용도지구: 경관지구, 미관지구, 보존비구,
취락지구, 개발진흥지구, 리모델링지구 등
*용도지역: 수변구역, 개발제한구역,
시가화조정구역,도시자연공원구역, 군사시설보호구역 등이 있다.
* 개별법률에 의한 규제-- 특수한 목적에 따라 지정된 지역에서 국토계획법을 우선하여 토지 이용을 규제하는 개별법으로, 예를 들자면 상수원보호구역의 수도법, 군사시설보호구역의 군사시설보호법, 임야의
산림법, 농지의 농림법, 수도권지역의 수도권정비계획법, 개발제한구역에 대한
특별법, 자연환경보존법, 문화재보호법 등 이다.
이러한 토지이용에 대한 국토계획법과 개별법률에 의한 규제에 대한 전체적 내용을 담고 있는 것이 바로 "토지이용계획확인원'로서 이것을 통해 해당토지가 어떤 제한 사항이 있고, 어떤 법률에서
규제되고 있는가, 개발허용범위와 건축 가능한 것은 무엇인가 등 그
땅의 모든것을 말해주고 있다고 해도 과언이 아니다. 따라서
토지이용계획서을 보고 그 내용을 이해 할 수 있다면 그 땅에 대해서 절반 이상을 알고 있다고 보겠다.
* 토지이용계획확인서을
보면
우선 토지의 위치와 지번, 지목과 면적 등이 표기되고 그밑으로 1번
도시관리계획부터~12번 기타 까지 12가지 확인 사항이
있다.
이중 1번 사항인 도시관리계획은 용도지역,용도지구,용도구역등 국토의 기본적인
쓰임새 조건을 구분해 놓은 것이라면 2번부터 12번까지는 개별법률에 의한
규제로 특별조치사항에 해당하는 것으로,이것은 기본적인 분류만으로는 부족해서
특정분야나 시설물을 보호하기 위하거나, 이용 규제를 완화해주기 추가로 설정된 지역이다.
이 항목들을 간단히 설명드리자면
* 1번: 도시관리계획
도시관리계획이란 시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위해 수립하는
토지이용에 관한 계획으로서,
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을
제한함으로서 토지를 경제적,
효율적으로 이용하기 위한것이고, 용도지구는 용도지역의 기능을 보완하고 증진시키기
위한 목적이다.
전국의 모든땅은 1차적으로 도시계획상 용도지역에 의하여 규제되고, 부가적으로
용도지구가 적용 된다
하지만 용도구역 과 지목에 따른 관련 법규 (농지법,산지법 등)와 각 개별법상
제한을 국토계획법의 기본 구분인 용도지역, 용도지구에 우선하여 중복 적용을
받는다.
예) 한 필지의 용도지역이 자연녹지지역이고 용도구역이
개발제한구역이며,토지거래허가구역, 군사시설보호구역 등 인경우
자연녹지지역에서 허용된 기준에 우선하여 개발제한구역 등 용도구역 해당사항의 제한에 중복적으로 저촉이 된다.
TIP) 장기미집행
도시계획시설에 대해 관심을 갖자. |
* 2번: 군사시설
군사시설보호구역이란 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위해
군사시설보호법에 의하여 설정된 구역으로 통제구역 과 제한구역으로 구분
된다
통제구역이란 군사분계선
10km 이내와 통제구역 이외의 지역에서는 중요군사시설 500m이내에서 300m 이내가 해당되며 이지역에서의 개발행위는 엄격히 제한 받으므로 가능한 토지 매입을 삼가해야
한다.
제한구역이란 지역주민의
안전을 위해 군사시설 1km 이내에서 500m 이내의 지역으로 개발 허가시 관할부대장의 사전 승인을 받으면 건축행위가 가능하므로 매입하기전 군부대에 협의후 토지를 매입 하는것도 좋을듯
하다.
군사시설보호구역중에 협의업무위탁지역이 있는데
이것은 개발허가에 대한 군사협의업무가 군에서 행정기관에 위탁된 지역으로,
개발하고자 할 경우 군부대 협의를 거치지 않고 행정기관의 허가를 받으면 되여 투자가치가 높다고 하겠다.
TIP) 토지의 효율적인 이용을 제한하고 지역주민의 재산권을 제한 함으로서 문제되는 부분이 많아,
향후
개발압력이 예상되는 도심지역과 주거밀집지역 인근의 군사시설보호구역에서 대부분 해제 될 것으로 보인다. 예) 김포, 파주, 문산, 동두천 북부지역 등이 주로
해제가 예상되는 지역임.
* 3번- 농 지
농지란 법적지목에 상관 없이 3년이상 연속해 농작물의 경작지나
다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말하는 것으로, 농지는 농림지역안에 있는
농업진흥구역과 농업보호구역의 농지 와 비농림지역안의 농지로 구분 할 수
있다
농림지역의 농업진흥구역과 농업보호구역은 농업의 생산성을 높이기 위한 농지로
농지법 규정에 의하여 농업을 위한 것과 농업을 유지 시키기 위한 기본적인것
외에는 행위제한을 많이 받으므로 개발하기가 어려워 가급적 농림지역의 농지는
특별한 경우를 제외하고는 매입을 삼가하여야 한다.
예) 개발 압력을 받는 도심외곽지역 과 산업단지, 택지지구 주변의 대토용 농지 매입
여지 있음.
비농림지역의 농지는 주로 관리지역안에 있는 농지로 농지법에 적용 되지만 도로에 접하여 있는
경우 전용허가를 받는 것이 어렵지 않아 개발이 용이하므로
가능한 수도권지역(성장관리권역)의 계획관리지역안에 있는 농지를
매입하는 것이 유리하다.
TIP)- 비농업진흥구역의 경사도가 15도 이상이되는 한계농지의 경우 개발이 용이하고 이용가치가 높아
가치 상승.
- 비농림지역에 300평이하
영농체험을 위한 주말농장은 도시민이 매입이 용이하고 개발허가가 용이함.
*4번- 산 림
산지란 지목에 상관없이 입목,죽이 집단적으로 생육하거나, 일시 상실된
토지를 말하는 것이다
산지는 보존용도의 보전산지와 개발용도의 준보전산지로 구분되며, 보전산지는
다시 공익기능을 위하여 필요한 산지로 공익용산지와 임업생산 기능의 증진을
위하여 필요한 임업용산지로 구분 되어 진다.
보존산지는 주로 자연환경보존지역, 보존녹지지역, 농림지역, 생산 또는
보전관리지역내에 포함되어 있어 산지 보전의 목적을 갖고 있어 농가주택,
농가시설, 공익시설 등 이외의 행위에는 제한이 있어 개발이 어려우므로 가능한
보전산지가 준보전산지로 변경 가능성이 없는한 매입을 하지 않는것이 좋다.
준보전산지는 자연녹지지역이나 계획관리지역내에 있는 산지로, 도시계획조례가 허용되는
범위안에서 도시계획상 용도지역의 행위제한을 받아 도시계획상
허용되는 개발행위는 산지전용허가를 통하여 전원주택단지,
공장용지로 개발이 가능하므로 매입하여 가치를 상승시키는데 전혀 문제가 없다.
TIP) 계획관리지역의 경우 연접개발제한에 적용 받지 않아 토지이용가치가 더욱
높아짐.
* 5번- 자 연 공 원
도시자연공원구역이란 말 그대로 도시민의 휴식 및 여가공간으로서, 공원으로
지정되기 이전의 대지나 주택은 신축이 가능하나 나머지는
건축이 불가능 하므로 매입을 삼가해야 한다.
* 6번- 수 도
정부는 상수원보호를 위해 상수원관리지역을 지정하여 운영하고 있는데,
상수원관리지역은 1)수도법의 적용을 받는 상수원보호구역, 2)환경정책기본법의
적용을 받는 수질보전특별대책지역 3)한강수계법의 적용을 받는 수변지역으로
나눈다.
1) 상수원보호구역: 상수원의 확보와 수질보전상 필요한 지역으로, 수도권의 경우 팔당호, 남한강, 북한강,
경안천을 기점으로 하류지역까지를 말하는 것임. 이 지역은 보호구역 안에
거주하는 주민만이 농어가주택을 지을수 있도록 그외의
행위를 엄격히 제한하고 있으므로 토지매입은 하지 않도록
한다.
2) 수질보전특별대책지역: 호수나 댐이 식수의 취수원이 되는데, 이를 보호하기 위해 주변지역의 오염물질
배출을 엄격히 제한하는 지역으로 1권역과 2권역으로 구분되어
관리한다.
- 1권역: 주택을 건축하기 위해서는 세대주를 포함한 2인 이상이 6개월
이상을 거주하여야 하나, 현지인의 명의로 건축허가와 사용승인후 매매가
가능하므로 이를 잘 활용 하는것도 좋은 방법임.
- 2권역: 주소이전 없이 임야나 농지 구입후 건축허가를 신청 할수
있음.
그러므로 위 지역에서 가능한 2권역의 토지를 매입 하는것이 문제가 없어 보임.
3) 수변구역:
상수원에서 댐이나 호수로 가는 도중의 일정구간을 수질관리를 위해 하천 경계로 부터 1km이내 지역에는 음식점, 숙박시설, 목용탕, 공장, 축사 등의 설치를 제한하고 있다.
예외) 하수처리시설 설치로 인한 하수처리지역으로 지정되거나, 제2종
지구단위계획구역 또는 자연취락지구로서 오폐수처리시설을 설치를 한 경우 일반주택건축, 기존 건축물의 신축 혹은 증축, 사무실, 소매점,
음식점 등 일반적인 건축이 가능하므로 토지를 매입하는것에 큰
문제가 없어 보임.
*토지이용계획확인원은 해당토지소재지의 시군구청에서 직접 발급을 받을수 있으며,
토지이용규제정보시스템에서도 확인이 가능하고, 전자민원(www.
egov.go.kr) 사이트에서 신청이 가능하다.
 토지사랑
http://cafe.daum.net/tozisarang/
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