[스크랩] * 좋은전원주택지구입

좋은전원주택지구입    전원주택에 살기를 희망하는 사람들 대부분은 ‘어떻게 하면 저렴한 금액에 내가 원하는 부지를 구해 우리가족의 보금자리를 만들 수 있을까’에 관심을 갖고 있을 것이다. 이러한 목표를 달성하기 위해서는 무엇보다 전원주택부지의 가격이 저렴해야 하는데, 이렇게 저렴한 부지를 찾는다는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 개중에는 저렴한 부지를 찾게 되는 경우도 있는데, 그 경우‘어떻게 해야 이 부지를 전원주택 단지로 만들 수 있을까’가 가장 큰 고민거리가 된다. 이 점에 관해서는 전문가의 도움을 받아 서류를 준비하고 전원 주택개발자가 직접 시간과 노력을 투자해 전문가가 요구하는 해결사항들을 준비해야 할 것이다. 이 과정에서 대표적으로 걸리는 것이 진입도로 문제와 마을주민들의 민원, 부지가 가지고 있는 자연적인 특성, 법적, 행정적 규제 사항일 것이다.   ------------------------------------------------------------ 전원주택 단지 개발을 위해 먼저 짚고 넘어가야 할 사안에는 여러 가지 있다. 그 중에서도 가장 신경을 써야 할 것은 행정적인 측면에서 ‘허가가 날 수 있느냐’이다.   부지에 따라서는 현재 상태로도 개발 허가가 날 수 있는 땅이 있고, 현 상태에서는 허가가 불가능하기 때문에 국토이용계획변경을 통해서 전원주택단지를 개발해야하는 땅도 있다.   이러한 것을 알아보기 위해서는 부지 소재지의 시·군 사무소에서 ‘도시이용계획확인원’이나 ‘토지이용계획확인원’을 발급 받아, 개발하고자 하는 부지에 관한 법적, 행정적 제약과 허용, 기타 내용들을 살펴보아야 한다.   물론 이 내용도 일반인들이 이해하기에는 한계가 있으므로 건축설계사무소나 토목설계사무소에 의뢰해 그 ‘이용계획확인원’이 내포하고 있는 의미를 잘 파악해서 준비하여야 할 것이다.   전원주택 단지 개발 시 체크사항   전원주택 개발을 위해서는 토지가 필수적인데, 꼭 입맛에 맞는 토지를 찾기란 그리 쉽지 않다. 게다가 제대로 된 토지라면, 신청만 하면 주택허가를 받을 수 있고 단지 내 공공시설 또한 다 갖추어져 있어 높은 가격을 요구할 것이다.   토지가격과 무관하게 전원주택을 신축하려고 하면 자기가 원하는 필지를 언제 어디서든 구할 수 있겠지만, 전원주택에 살기를 희망하는 사람들 대부분은 ‘어떻게 하면 저렴한 금액에 내가 원하는 부지를 구해 우리가족의 보금자리를 만들 수 있을까’에 더 관심을 갖고 있을 것이다.   이러한 목표를 달성하기 위해서는 무엇보다 전원주택부지의 가격이 저렴해야 하는데, 저렴한 부지를 찾는다는 것이 쉬운 일은 아니다.   하지만 개중에는 저렴한 부지를 찾게 되는 경우도 있는데, 그 경우 ‘어떻게 해야 이 부지를 전원주택 단지로 만들 수 있을까’를 고민하게 된다. 이 점에 관해서는 전문가의 도움을 받아서 서류를 준비하고 전원 주택개발자가 직접 시간과 노력을 투자해 전문가가 요구하는 서류 및 해결 사항들을 만들어야 할 것이다.   이 과정에서 대표적으로 걸리는 것이 진입도로 문제와 마을주민들의 민원, 부지가 가지고 있는 자연적인 특성, 법적·행정적 규제 사항일 것이다.   진입도로 문제, 마을 주민의 민원   진입도로란, 내가 구입한 부지에 접근할 수 있는 도로로서, 전에는 도시계획구역 외 지역에서는 3.0m 폭이면 가능했었지만, 지금은 국토이용에 관한 계획에서 전 국토를 재계획하고 있으므로 도시계획구역 내에서와 거의 마찬가지로 최소 4.0m 폭의 도로를 확보해야 한다. 물론 단지의 규모가 크면 진입로의 폭도 넓어야 하는 것은 당연한 일이다.   또한, 생태계, 환경에 관한 보고서도 첨부되어야 한다.   특히 지방에 위치한 부지를 전원주택단지로 개발하고자 할 경우, 대부분의 부지가 임야일텐데 현재 도로가 있는 곳에서 임야까지 도로를 확장하려고 하면 거의 대부분 논과 밭으로 되어있는 농로를 통하게 될 것이다.   이 경우 기존 도로 폭이 좁으면 확장을 해야 하는데 도로주변의 농지 주민들이 쉽게 도로 사용승인을 해주는 경우가 드물기 때문에 도로 확장을 위해서는 그 지역 주민들의 도움이 절대적으로 필요하게 된다.   ‘이들의 도움을 어떻게 얻어내느냐’가 가장 큰 변수이며 이러한 일을 해결하는데는 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없는 경우가 허다하므로 부지 매입 시 특별히 신경을 써야할 것이다. 하물며 맹지인 경우에는 더 말할 나위 없을 것이다.   마을민원 또한 전원주택 개발자가 신경을 써서 조심스럽게 접근해야 할 문제이다. 마을민원의 유형은 무엇이라고 꼭 짚어서 얘기하기 어려운 것이, 케이스마다 다르게 나타나기 때문이다.   그러므로 전원주택을 짓는 사람으로서 특히 주민들과의 유대관계를 원만히 해야하고 그 마을 일원이 되고자 특별한 노력을 기울여야 할 것이라 여겨진다.   부지의 특성, 법적·행정적 규제 사항   또한 부지의 특성은 지금 시점에서 매우 중요한 요소가 될 것이다. 그전에는 임야로서 준 농림지면 전원주택개발이 가능했지만 지금은 난개발을 막기 위해 여러 가지 규제사항을 첨부해 놓은 상태이므로 전원주택 개발허가를 받는데 대단한 영향을 끼친다.   예를 들면 부지의 표고(해발 100m, 150m, 175m, 200m 등)와 부지의 경사도 (15%, 20%, 25%, 30% 등) 및 수림대의 수종과 보존가치 등이 있다.   부지개발을 위해 전에는 허가 후 준공시점에서 우물이나 수도를 체크했는데, 지금은 허가 전에 우물이 가능하여야하며 음용수로서 수질이 적합하고 수량이 충분한가를 먼저 서류 상으로 제시해야 허가를 받을 수 있다.   하지만 이 모든 것이 다 준비되었다 하더라도 시나 군에서 만든 지역, 지구제, 조례, 건축법 등에 저촉되지 않아야 하는데 대부분의 전원주택부지는 시·군에서 전원주택부지로 계획을 해놓지 않은 부지를 택하게 되므로 국토이용계획법과 주택건설촉진법, 시·군·구의 조례, 건축법, 산림법 등의 규제사항을 알고 진행시켜야 할 것이다.   경우에 따라서는 국토이용계획변경을 통해서 전원주택단지를 개발하는 경우도 생기는데, 이것은 오랜 기간을 요하게 되고, 경비 또한 상당히 소요된다.   그러므로 전원주택단지 개발 시에는 철저한 사전 점검이 이루어져야 낭패를 미연에 방지할 수 있다.단지개발을 위한 기본적인 마스터플랜   이러한 법적·행정적 규제, 주민들과의 관계를 원만히 해결한 후에는 ‘단지개발을 어떻게 진행할 것인가’가 과제로 남게 된다.   이것은 소규모인 경우에는 별 문제없이 전원주택 개발자가 진행할 수 있지만, 중규모 이상이 되면 전체적인 마스터플랜(master plan)이 매우 중요해 진다. ‘마스터플랜에 따라 개발진행 및 과정을 어떻게 풀어나가는가’가 중요한 과제가 될 것이다.   대부분의 전원주택 개발자들은 부지구입에 대부분의 자금을 지출하고 나면 정작 부지개발 시에는 잉여자금이 부족해 공사진행이 더디게 되고 그러한 여파로 인해 예기치 않은 문제점들이 발생한다. 심지어는 여러 가지 문제점으로 인해 재산상의 손해를 입는 경우도 종종 발생하게 된다.   그러므로 개발을 위한 계획(plan)이 중요한데, 언제 얼마만큼의 자금이 필요하고, 그 필요한 자금을 어떠한 방법으로 동원할 것인지를 사전에 철저하게 계획해 두어야 단지개발이 성공적으로 이루어질 수 있을 것이다. 田   살기 좋은 집&보기 좋은 집, 피해야 할 집터 10가지 전원주택에는 ‘살기 좋은 집’과 ‘보기 좋은 집’이 있다. 전원주택을 구하러 다니다 보면 아주 예쁜 집들을 보게 된다. 그때 ‘나도 저런 집에서 살았으면!’하고 부러워했을 것이다. 그러나 찬찬히 뜯어보면 보기에만 좋은 집이 숱하다. 한 달에 한두 번 혹은 1년에 한두 번 정도만 사용하고 상주하지 않을 집이라면 이 범주에서 빼는 것이 바람직하다. 여기에서는 필자의 경험을 토대로 전원주택(주말주택 포함) 부지 선정에 있어 몇 가지 금기사항을 소개하고자 한다. 하나, 물가에 바짝 붙은 집은 피하라. 물은 지자(智者)가 좋아하고 산은 인자(仁者)가 좋아한다고 했던가. 방문객들을 보면 산과 물을 반반씩 선호하는 것 같다. 지혜로운 자와 어진 자의 분포가 비슷해서일까. ‘물을 좋아하면 물귀신이 잡아간다’는 옛말이 있다. 그런데 서울의 유수한 강변 아파트들이 조망권을 내세워 엄청난 프리미엄을 붙이는 걸 보면 그도 옛말에 지나지 않는다는 생각이 든다. 그러면 그걸 알면서도 왜 물가에는 가지 말라는 것일까? 우울증 환자의 절반 이상이 강을 바라보며 산다는 통계가 있다. 그 궁금증을 풀려고 자주 물가에 가보기도 했다. 다음은 필자가 느낀 점을 피력한 것임을 양지하길 바란다. 확 트인 호수를 보노라면 처음엔 10년 묵은 체증(滯症)이 가시는 듯했다. 하지만 시간이 지날수록 그런 마음이 사라지면서 가슴이 답답해지더니 머리가 띵해 지는 느낌이 들었다. 왜 그럴까? 물이란, 항상 정체돼 있다는 걸 알기까지 오랜 시간이 걸렸다. 물은 신기할 정도로 아무런 변화가 없었다. 얼음이 얼었다 녹는 경우를 빼곤 항상 모양이 같았다. 지금까지 물은 동적(動的)으로 ‘흐른다’, ‘움직인다’는 고정관념에만 사로잡혔는데… 그래서인가?   많은 사람이 물을 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다. ‘물은 사람의 기(氣)를 빼앗는다’는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또 호수나 강가, 큰 개울가 주변엔 안개가 많이 낀다. 그 속엔 몸에 해로운 중금속이 많이 포함돼 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다는 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다. 하천이나 구거(溝渠 : 도랑)를 낀 땅은 하천부지를 점용해 쓸 수 있지만 그 반대 상황도 있다는 걸 염두에 두어야 한다. 소유한 땅이 하천부지로 편입되는 예가 허다하기 때문이다. 대개 경계를 측량하고 땅을 사지 않기에 자신의 땅으로 하천이 흐른다는 사실은 한참 후에나 알게 된다. 그때 아무리 후회해도 소용없는 일이다. 물론 그 가운데 찾을 수 있는 땅도 있지만 그렇지 않은 땅이 더 많다. 둘, 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라. 필자는 처음에 완만한 산밑의 남향받이 집에서 살았다. 모든 사람이 좋아하는 그야말로 배산임수(背山臨水)형이었다. 그런데 장마철이면 옷장 속 옷가지에서 곰팡이가 폈다. 한참 후에야 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알았다. 또한 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 했다. 낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 겉잡을 수 없다. 셋, 성토나 절토지는 피하라. 성토(盛土)한 땅은 지반이 물러 건축 후 건물에 균열이 발생하기 쉽다. 또한 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다. 절토(切土)한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다. 넷, 북벽은 삼가는 것이 좋다. 시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로(水路)가 되거나 얼음바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철엔 차량통행은 물론이고, 보행마저도 어려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수 있다. 그만큼 북벽은 춥고 어둡기 때문이다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 웅크리기 마련이다. 확 트인 전망이나 호수, 강을 바라보는 조망 때문에 북향을 감수하겠다면 어쩔 수 없다. 양평의 경우 그린벨트지역인 남종면 귀여리, 검천리, 수청리 그리고 강하면과 강상면의 강이 보이는 곳은 모두 북벽이고 북향인데도 불구하고 땅값은 만만치 않다. 서종면 문호리나 수입리 등도 마찬가지다. ‘보기 좋은 집’의 일례라고 볼 수 있지만, 전원주택에서 조망권은 무시할 수 없는 중요한 조건 중 하나다. 물론 북향 중에서도 남향과 비슷한 일조권을 누릴 수 있는 땅들도 많다. 다섯, 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다. 필자의 친구는 몇 년에 걸쳐서 으리으리한 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두 말할 나위가 없다. 그런데 몇 년여에 걸친 모든 조성작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사(畜舍) 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바비큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에… 그 다음은 말하고 싶지 않다. 그 친구는 지금도 얼마나 많은 고민을 하고 사는지 모른다. 이렇게 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위 환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 하물며 사사건건 시비를 거는 사람은 없는지 등등. 소각장이라던가 오수(오물)처리장, 공원묘지, 공장, 사육장 등 이런 것들이 엄청 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려 버리곤 한다. 여섯, 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자. 다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한 가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안(審美眼)이 없기 때문이다. 물론 화장을 안 하고도 예쁜 미인이 있다면 금상첨화겠지만 대부분은 화장으로 예쁨을 더욱 돋보이게 한다. 땅도 그런 면에서 마찬가지다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판(天壤之判)으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다. 눈썹을 그린 모습, 파운데이션을 바른 모습, 립스틱을 바른 모습… 이 모두가 틀리다. 그것을 그려보면서 땅을 보아야 한다. 하루아침에 되는 일은 아니지만 땅을 보는 안목을 키워야 한다. 이 모든 것은 발품을 얼마나 팔았느냐에 달려 있다. 판으로 찍은 것 같은 네모반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고, 가격 면에서도 저렴한 편이다. 일곱, 길이 없는 땅은 땅이 아니다. 여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데 4미터가 안 되면 일단 의심할 여지가 있다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 불구하고 허가를 내려면 도로 소유주의 ‘영구 사용 승낙서’를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다. A씨는 2차선 도로에서 몇 미터 떨어지지 않고 차량 진입도 가능한 도로가 지적도 상에 있어 땅을 구입했다. 하지만 그 도로가 허가 조건에서 3평 모자란다는 이유로 허가를 받지 못했다. 물에 빠진 놈 더 밀어 넣는 세상이 된 걸까. 그 3평의 토지주가 2000만 원을 요구해 우여곡절 끝에 1200만 원으로 합의해 겨우 허가를 받았다. 전원생활을 즐기는 지금도 그때 얘기만 나오면 머리를 절레절레 흔든다. 결국 시골의 하잘것없는 땅 1평을 400만 원씩이나 주고 산 셈이다. 요즘 말로는 ‘알박기’가 된 형태라고나 할까. 그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 면밀히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다. 부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 것이 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면 제 아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재테크의 한 방법이다. 여덟, 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자. 교통 수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도  서울의 일부분으로 만들어 놓았다. 심지어 고속전철의 개통으로 전국이 1일 생활권이 됐다. ‘땡, 땡, 땡-.’ 종을 울리며 가던 뚝섬행 전차 생각이 난다. 뚝섬이 또 강나루가 예전엔 얼마나 멀었던가! 제1한강교 밑이나 뚝섬, 강나루에서 수영을 했다는 것은 아주 멀리 바캉스를 다녀왔다는 뜻으로 받아들여지곤 했다. 지금의 영등포구나 강동구, 은평구, 강북구, 강서구… 하물며 지금은 로데오거리니 하며 부자들의 대명사가 된 강남구에 살던 친구들의 별명은 으레 ‘촌놈’이었다. 불과 30여 년 전의 일이다. 다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해 보라. 30년 후의 모습을 그리는 것도 희망차고 보람된 일이다. 아홉, 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다. ‘참 예쁘구나’라고 생각이 드는 전원주택은 몇 년 동안 끊임없이 가꿔 온 노력의 산물이다. 정원의 나무 한 그루, 풀 한 포기, 정원석 하나에도 주인의 정성과 심혈이 깃들였다는 사실을 알아야 한다. 일례를 들어보자. 공원묘원을 찾았을 때 분상(墳上)을 보고 ‘얼마 안 됐구나’, 아니면 ‘상당히 오래 됐구나’를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하얀 집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 두길 바란다. 조금씩, 조금씩 내 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 우리 집, 예쁜 우리 집이 탄생하는 것이다. 열, 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다.   그렇다면 전원주택 부지로 좋은 땅은 어떤 곳일까? 가장 중요한 부분이기에 앞에서 밝힌 내용을 정리하고자 한다. 1. 지세가 남쪽으로 향한 땅. 2. 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅. 3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅. 4. 주변에 혐오시설이 없는 땅. 5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅. 6. 뒷산이 완경사로 된 땅. 7. 지적도상에 도로가 있는 땅. 8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅. 9. 멀리 물이 보이는 땅. 10. 대로와의 접근성이 용이한 땅. 11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅. 앞에서 나열한 조건에 100퍼센트 맞는 땅은 거의 찾을 수 없다고 하겠다. 그러나 대체적으로 50퍼센트 이상은 구비돼야 좋은 땅이라고 볼 수 있다. 여러 가지 이유를 나열했지만 전원주택을 지을 부지 자체의 조건은 다년간의 경험에 의하면 ‘편안한 땅’, ‘온화한 땅’이다. 부지를 바라볼 때나 발을 딛고 주위를 살피면 편안함을 느낄 수 있는 땅이 있다. 물론 남이 아닌 자신의 느낌이 중요하다. . ‘내 느낌에 편안한 땅’이 풍수지리설의 기본이 아닌가 생각해 본다. 토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 토지정보 원글보기

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